盖浇饭好久放假

我国房价不可能出现日本国上世纪八九十年代崩盘的情况。其主要理由，一是日本是高度的市场经济国家，加之土地属于私人所有，国家对房地产市场缺乏高度统一综合的调控措施。而我国商品住宅用地属于国家所有，房地产市场也是政策市，国家对房地产市场实行高度管控。二是日本产业化发达且当时城市化水平已达80％以上，商品住宅户均超出1套。而我国仍是发展中国家，产业化程度还不高，城市化水平才60％左右，经济社会发展空间正很大。三是日本当时经济“脱虚向实”的决策错误，即刺破房地产经济泡沫而发展实体经济，加之缺乏有利的宏观调控手段。而我国已经认识到位措施有力，从土地、信贷、税费、购销等方面实施综合管控，严管房地产市场，发展实体经济，实行平稳过渡。

沱冮水畔老黄牛

日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！

日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是社会主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？

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首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。

单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……

随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。

正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。

1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。

当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

但奇迹没有出现。

1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。

现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。

当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

陈思进

每当我们想到房价，就会想起邻居日本。日本当年房价暴跌的历史，就像一块乌云，时不时出来晃荡一下。我们的房地产市场是否会有此风险呢？有必要一起来分析一下：

一、日本房价暴跌历史

1989年，日本土地资产总额约2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年，东京周边公寓价格超出平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

1991年，东京住宅均价最高值超过200万日元/平米（约12万人民币）。1991年下半年，日本房地产价格暴跌，东京房价在3个月内暴跌65%，最终跌幅为90%，整体房价跌幅约70%。

2001年，日本各大城市的平均地价基本回落至19世纪80年代初的水平。

这短短的几行字，反映了日本房地产盛极而衰的历史场景，也为后人留下了非常有价值的研究样本。这一切究竟是如何发生的呢？为什么会这样呢？

二、日本房价暴跌原因

从上面的事件，我觉得大家要有一个概念：房地产不仅仅是一个可供居住、使用的产品，它很大程度上，也是一种金融商品。没有这一点认识，你就无法理解房价为什么上涨，又为什么暴跌。

从居住使用的角度来说，房子的价值是有限的、稳定的，也是可以测算的。价值规律的作用下，大部分商品的价格会相当于生产成本加上合理的利润。比如，生产一个茶杯，如果成本是10元，利润率是20%，那么价格就差不多是12元。同样，建造一所住宅，如果成本是10万元，利润率是20%，价格就应该是12万元。物品的价格不应该随着时间发生大的变化，要变化，一般也应该是贬值。但房价并不符合这一规律，主要的原因是其成本中很大一部分是地价，而土地难以定价，历史上价格波动很大。

上世纪七八十年代的日本人发现了一个问题，那就是日元越来越不值钱，于是保值和投资升值的需求，让大家把资金大量投向房地产。绝大部分老百姓都认为，房价会持续上涨，接下来就是越来越多的人从银行借钱去买房，杠杆越借越高。房价开始普遍上涨，货币供应量猛烈增加，大家的房贷压力越来越大。

这就像股市一样，加杠杆的多头，往往就是最凶狠的空头。一旦上涨出现乏力迹象，多杀多的力量十分可怕。当日本房价高到离谱，资金杠杆高到出格之后，就是房价一泻千里，自然而然地发生了。

我们可以得到一个结论：日本房价暴跌的原因就是两条，一是价格横向、纵向比较都严重偏高，二是参与房地产的投资者杠杆率偏高。

三、对我们的启示

有一点要理解，社会科学不像自然科学，没有哪个结论可以直接照搬照抄。日本的历史教训，只能作为一个参考指标，让我们对照检查一下，心里有点底，提前做点预防措施，但未必会发生相同的事情。按照他们的经验，我们也未必就能解决这一问题，毕竟国情不同，时代也不同。

我们现在的房价高不高？大多数人肯定会说，高，太高了。这一点当然值得警惕，但同时也是一个好现象，说明我们的民众没有像当年的日本民众那样，狂热地以为房价会持续上涨，也可以理解为，房价虽然进入了高位区域，却没有到达崩溃的程度。市场参与者依然理智。

我们现在杠杆高不高？客观地说，不算太高。近几年限购限贷措施的推行，大大降低了购房者的杠杆率，炒房现象得到了明显抑制，这也是一个好现象。

沉默的砖家

但是，房价多年的上涨趋势，让民众都认为买房是“稳赚不赔”的买卖，以致于那些本来埋头苦干的工薪职员生怕房价上涨，纷纷向银行贷款买房，一时掀起了浩浩荡荡全民买房热潮，由此进一步引发了房价的继续上涨，泡沫越吹越大。即使在初始下跌之时，大家都认为只是正常回调，买到即赚到。据说，起初开始的小幅回调，也出现业主找开发商讨要说法的情况，只要差价不是很大，开发商即慷慨弥补差价，因为他们相信，回调是暂时的，很快会涨回来。

1、签署广场协议，成为崩盘起因。要说引爆日本楼市的导火索，应该是1985年与美国签署的《广场协议》，导致日元大幅升值，三年时间由240：1飙升到120：1，使日本出口企业顿时陷入困境，不少企业被迫放弃主业，专司投机，多方“努力”，才致房价泡沫巨大。

3、调控措施失当，导致雪上加霜。当政府看出房地产的狂热后，也采取了一系列的调控措施，比如：控制住房贷款数量、压制贷款增长速度、提高房地产税收、对土地严加管控、提高贴现利率等，可惜有些措施不但没有起到积极作用，反而加快了崩盘，比如：土地、货币政策等。

4、无样本可借鉴，各方束手无策。现代历史上出现过三次房地产崩盘，即1926年美国、1991年日本、1997年东南亚和香港。其中1926年美国的崩盘，基本局限在佛罗里达州一地，借鉴意义不大。真正“地道”的第一次楼市崩盘应该算是日本这一次，所以基本没有什么经验教训可以参考借鉴，致使所有隐性显性的问题全部爆发，上演了一场记忆疯狂。

恐龙之想

日本和美国泡沫刺破，主要是两方面。

一，房地产挤出效应，导致其他经济无法发展，房价虚高资金都流入房地产，居民杠杆加大，不敢消费，人们失去消费能力，经济慢慢进入萧条，其他行业出现大量裁员，降薪，破产，关门，这个时候不得不刺破房地产，丢车保帅，从而稳定社会和经济。

二，债务危机被动爆发，不得不刺破，这个主要是发生在美国，美国把房贷打包成债权给买投资者，但是房子不可能一直增值，还不起债权，房地产被动刺破，这次金融危机美国都没有复苏，从美国2008金融危机到现在基本欧洲美国经济陷入涨不动，科技停止状态。

刘华银mark

1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期，而日元的持续升值，使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言，“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时，随着日元的大幅升值，也使大量趋利资金流入日本本土，从而推高了日本各城市的房价。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。当时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣，其他产业有空心化的隐患了。

为了控制房地产泡沫的继续膨胀，避免房地产出现崩盘，给日本经济所带来的冲击，日本央行宣布大幅提高利率，希望通过利率的杠杆，让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍，数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内，日本经济没有得到任何改善，发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。

日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂？我们认为，除了日本政府提高利率，主动剌破房地产外。还有就是：第一，购房者主要是用于投机购房，也就是说日本当年房价的大涨5倍，主要是投机性需求入市，导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动，房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。

第二，日本房价5年涨5倍，但是日本经济和人均收入远远跟不上，这样就形成了泡沫，是泡沫就要崩溃。举个例子，1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场，日本民众的刚需购买力根本接不上来，房价只能是断涯式下跌了。

第三，日本民众过于迷信房价不会下跌，对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知，即使在房地产泡沫崩盘之前，还有日本民众高负债购房，希望分得房价上涨的一杯羹，这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言：“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际，殊不知危机离我们越来越近。

不执著财经

日本房地产崩盘主要是发生在1985年到1991年。

当时，主要是由于上世纪60年代的日本经济高速发展，而后和欧美国家签订的贸易协定，使得日元持续升值。

这也直接导致大量资金流入日本，从而成功地推动了当地房价。

后来，楼市一发不可收拾，成为当时日本经济发展的支柱。房地产市场的繁荣，使得其他行业黯然失色。

当日本政府意识到危机的时候，已经晚了。日本央行想通过提高利率来给楼市降温，可是却直接导致了楼市和股市的双双崩盘。

追究其原因。

首先是全国性的投机炒房行为，那时的日本几乎人人炒房，实体经济无人问津。

其次就是过分透支房价涨幅。暴涨的房价背后，没有一定的人口和产业去支撑，飞天的房价注定会摔得很惨。

最后是社会炒房情绪的渲染。全社会进行集体炒房，过度迷恋炒房，对虚高的房价没有清醒的认知，深深陷入其中。通过房价还会上涨给自己和他人进行洗脑。

所以怎么说呢？

中国当下的楼市跟那时的日本，在很大程度上，其实是相似的。

那么，中国楼市会不会崩盘，大家可以一起来聊聊～

阿九扒楼市

引以为戒，虽然中国和日本国情不同，但说实话，房市泡沫前的征兆彼此却是神似的。

简单分享一下，日本为何出现房市泡沫。以科技和精密制造为卖点的日本商品在六七十年代席卷全球，尤其是美国，让日本经济获得腾飞。GDP保持两位数增长，疯狂的日本人陷入狂喜。而后，出于贸易和减小逆差振兴经济的需要，美国与日本签订广场协议。随后，日元升值，而升值后日元更加具有购买力，也更加泛滥，还有国际资本疯狂的输入日本，并迅速的流向房地产。据说当时把东京的地卖了能够买下整个美国。

但后来的结果，我们都知道。疯狂的房价绑架了实业，人人借债投机房地产。现在的东京房价可能只有其最疯狂时期的20%。日本政府只有通过货币政策，通过紧缩信贷，刺破房市泡沫。随之发生的就是日本“迷失的二十年”。

从中，我们应该，最少得到两点经验教训——

1.房子不可能永远暴涨，该跌自然会跌；

2.投机炒房者，该收手时请住手，尤其是现在，不然后果也许很严重。

希望回答可以帮到题主，也希望更多朋友们关注我们。

财智内参

1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

在诸多优点的背景下，日本坚定要与美实现贸易往来，并且是密切贸易往来。当然，作为战败国的日本，又有着经济复苏的需求，在当时只能是“打折推销”。不管是日本劳动力还是日本主要资源，都是价格“打折”。虽然，在当时是打折，但以现在时间来看当时日本的决定，十分正确。日本在初期与美国建立贸易往来时被美国“薅羊毛”，因为不管是劳力还是物资都是极为便宜。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年房地产泡沫破灭，日本经济从此萎靡不振。日本房价从1991年开始了近20年时间的下跌，2005年的房价仅相当于1988年的水平。看到这里，大家是不是不由自主的联想到了我国现在的房地产市场？

——本回答为西安鼎昂数字货币智能量化全自动炒币机器人（历时收益，数据核对，实况直播）公司整理。

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