儘管各地為房企“減負”政策頻出，但在新冠肺炎疫情影響下，房地產行業仍然被迫迎來了新一輪“洗牌”。
據人民法院公告網顯示，2020年初至今，全國已有超過百家房企宣告破產，有時一天就會有好幾家房企“消失”，大多為二三線城市裡的中小型開發企業。
另一方面，“融資集中”趨勢更為明顯，資本市場更青睞評級高的大型房企或品牌房企，中小房企很難從新一輪的融資潮中分得一杯羹。一名外資銀行從業人員也告訴記者，房地產企業並不在此次降低利率的中小微企業名單中。
連日來，《中國經營報》記者聯繫到20多名已破產或進入破產程序的企業負責人或管理人，其中有5人接受了採訪。虧損嚴重、投資不足、資金鍊斷裂，是他們就企業破產提及頻率最高的3個原因。
“大魚吃小魚，快魚吃慢魚，甚至是大魚吃大魚。”同策研究中心總監張宏偉認為，未來樓市將有新一輪的洗牌。
或迎新一輪洗牌
“疫情之後，我們預判今年全年的商品房銷售額規模、銷售面積可能會下降7～8個百分點。”中指院杭州分院副院長高院生告訴記者，銷售大規模回落帶來的損失，可能更多的還是落在中小企業頭上。
寧國市長福置業有限公司（以下簡稱“長福置業”）位於寧國市港口鎮五磁村，目前已經進入破產程序。據天眼查信息顯示，長福置業的經營範圍為房地產開發、銷售，註冊資本僅為2000萬元，是一家典型的地方小型房企。
突如其來的疫情令長福置業原定於3月13日召開的第一次債權人會議推遲至4月24日。
“我們做的是一個政府回遷房項目，只有一部分是自己開發的，而且是中途加入的。”長福置業相關負責人告訴記者，這個項目在開發區還比較特殊，他們剛進駐時，工地裡什麼也沒有。
“政府當初允諾幾年內能達到的招商規模，與實際情況相差甚大，時間又拖了太久，公司資金、項目完成度等各方面都不是很好，結果肯定是虧損的。”上述負責人進一步向記者解釋虧損原因。
同樣進入破產重整程序的還有日照市潤泰房地產開發有限公司（以下簡稱“潤泰地產”）。天眼查信息顯示，潤泰地產成立於2010年7月，主要經營範圍為房地產、商品房、沿街房、住宅樓的開發、租賃、銷售等。註冊資本也不過3000萬元。
潤泰地產管理人在接受記者採訪時表示，公司瀕臨破產最主要的原因還是資金鍊斷裂，但目前還在處理過程中，結果尚不可知。另一家進入破產程序的房企管理人也表示，公司是因為投資不足、資金斷裂才導致現狀。
2月28日，山東省濟南市歷城區人民法院公告稱，於2019年9月24日、10月11日、10月22日相繼受理寶世達國際控股集團有限公司、濟南寶世達實業發展有限公司等5家相關公司的重整申請。
3月2日，寶世達集團相關負責人在接受記者採訪時表示：“公司正在進行重組，地產板塊被放棄了，現在已經沒有人了。”
中原地產市場分析師盧文曦認為，此次行業洗牌將會較為徹底，區域性中小房企的很多份額可能就沒有了。“想進入房地產市場很難，但是被吃掉很容易。”
融資困境
據華泰證券數據，2月，在短融中票的帶動下，境內發債規模363億元，同比上升50%，終結同比“5連降”；而境外債，相較1月的高峰開始回落，但1～2月累計發行1523億元，同比提高3%，已佔去年總髮行量的28%。
與此同時，“融資集中”趨勢進一步強化。華泰證券研報分析稱，高評級地產債明顯更受資金追捧，發行佔比躍升。1～2月，AAA地產債發行420億元，佔境內地產債發行規模的64%，去年全年為45%；AA+地產債發行152億元，佔比23%，去年為34%；AA地產債發行85億元，佔比12%，去年為21%。
相較之下，中小企業融資空間被大大壓縮。錦藝集團就是其中的代表。
財報顯示，截至去年6月，錦藝集團借貸融資額度8.99億元已全部動用，還與5名獨立第三方安排6筆共約4430港元的債券。但從2019年下半年至今，集團還未有新的融資記錄。
大唐地產資金層面也尤為緊張。公開數據顯示，截至2019年6月，大唐地產未償還的借款達到75.98億元，一年內償還借款17.30億元，1～2年償還借款31.69億元，但賬面現金及現金等價物只有19.42億元。
浙系房企華鴻嘉信的情況也不容樂觀。2016～2018年，華鴻嘉信的銷售額分別為210億元、349億元、438億元。但2019年，公司實際銷售額僅為460億元，並未完成原定500億元的銷售目標。相較此前快速擴張，公司的近況並不及預期。
據克而瑞數據，今年前兩個月，公司僅完成銷售額30.1億元，排名第88位，相比2019年排名又有所下滑，去年底加入公司的總裁張立洲，這名被外界寄予厚望的“救火隊長”也於3月確認離職。
針對融資、現金流近況等問題，記者分別致電致函錦藝集團、大唐地產、華鴻嘉信等企業。
錦藝集團方面表示，公司各項業務和銷售均在規劃範圍內，未有銷售上的“巨大損失”，業績如期實現。公司一直以來在經營上非常重視現金流和資金的使用；大唐地產方面則表示，正處於上市靜默期不方便進行回覆；而截至發稿，華鴻嘉信方面並未予以回覆。
“中小房企的融資情況肯定不如品牌房企那麼好。”張宏偉表示，雖然融資授信額度較少，融資成本相對較高，當下中小房企也應儘可能通過自己的渠道融資，包括尋求資本市場力量緩解資金需求。例如，當代置業有綠色住宅、科技住宅的特色，2月份發了兩次綠色美元債，每次2億美元左右，性價比也較為不錯。
多元化“自救”
早在此次疫情之前，房地產行業已經迎來一輪洗牌，頭部效應越發凸顯。克而瑞數據顯示，2019年，TOP3、TOP100、TOP50的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%。
“這個階段，中小房企活下去才是最核心的問題。”高院生認為，首先，應暫時停止拿地及投資行為，要確保自己的現金流；其次，需要想盡辦法通過不同方式獲得一定的資金支持，比如政府稅收減免以及謀求金融方面合作等；最後，迫不得已之際，企業可以通過賣項目、轉讓部分股權等方式進行自救。
正如高院生所說，為了“活下去”，五礦地產頻頻出讓項目或部分股權。3月2日晚間，五礦地產宣佈，該公司擬出售深圳坪山項目49%股權予華潤置地，代價為12.863億元。
兩天後，據上海聯合產權交易所消息，五礦地產擬再度轉讓旗下五礦地產(瀋陽)有限公司100%股權，預披露起止日為2020年3月4日～31日。更早前，五礦地產還出售另一合資公司49%的股權，重組60億港元4年期銀團貸款。
無獨有偶，錦藝集團也於2月21日發佈盈利警告，稱截至2019年12月的6個月，收益約為8893.9萬港元，同比下降2.67%，股東應占溢利約為935.2萬港元，同比下降60.12%。有關“錦藝裁員近80人”的傳言也隨著“盈利警告”的發佈而散播開來。
對此，錦藝集團方面回覆稱，公司未有裁員舉動。目前全集團六大板塊共有2000多人。已根據政府和企業生產要求，投入到正常的工作生產中。“我們地產板塊年前有160多人，現在釘釘上還有150多人，這也是正常的人員流動。”
值得注意的是，昔日集團龍頭項目錦藝國際輕紡城，在這場行業淘汰賽中或成拖累。
2019年7月，錦藝集團便公告稱，向獨立第三方鄭州豐祥投資出售佳聰物業全部股權，以2.12億元人民幣現金結算。該售出資產為錦藝國際輕紡城或其一部分。
據悉，欲打造成中國中部首席輕紡展貿綜合體的錦藝輕紡城，曾計劃投資50億元，同時規劃建設酒店、公寓等配套服務體系。
彼時，錦藝集團副總裁、錦藝輕紡城董事長陳錦慶表示，錦藝輕紡城項目正在打造的是從原材料供應、設計研發、智能製造、商貿展示、倉儲物流到電子商務、產業金融、科技文化的全業態產業鏈發展模式，計劃實現“千億產業集群”。
但錦藝國際輕紡城近年來虧損嚴重。據《大河報》報道，錦藝輕紡城相關負責人表示，從近幾年錦藝輕紡城的運營來看，每年虧損金額2000萬元左右。商鋪的入駐率最高的時候是60%，如今降到40%。
錦藝集團相關負責人在接受記者採訪時表示，錦藝國際輕紡城作為公司早期規模型項目，帶動了集團紡織、地產、商業等眾多業務的發展。“該項目是集團產業部門負責的，確實出售了部分物業，未來將重新打造成汽配城。”
起家於紡織業的錦藝集團，多元化發展也一直是其標籤。公開資料顯示，錦藝集團包括地產、商業、新材料、紡織、金融、互聯網等六大產業板塊，並涉足教育、康養等產業。去年6月，集團開始涉足工業大麻，一期工程目標年產量約為2000公斤。
“這是企業想通過多元化業務來對沖單一業務、週期變化對於企業報表業績的影響。”在張宏偉看來，如果單純做住宅開發，當遇到類似此次疫情樓市出現波動時，中小房企受到的影響會非常大，另一方面，產業與地產結合也是企業跟政府拿地購地的一個手段，能夠降低拿地成本。
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