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一、1-4月份全国房地产情况：
全国房地产投资情况：
5月15日公布的统计数据，房地产投资表现亮眼，1-4月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月加快0.1个百分点，比上年全年加快2.4个百分点。
土拍市场情况：
2019年前4月，全国土地成交金额前10城市累计成交4838亿元，同比增长6%；杭州、武汉、西安、南京、厦门、重庆、苏州以及合肥等热门二线城市，土拍火热。其中，杭州土地市场4月成交379亿元，累计成交总价850亿元，高居榜首。而合肥再4月25日、26日共计成交26宗2270亩，总成交金额213亿元。在成交土地中，有8块现场竞价数十家房企全部出价最高限价，进入摇号程序，为近两年来首次。
全国新房市场情况：
4月份全国70个主要城市价格整体上涨，同比去年同期涨幅达到11.4%，环比上月涨幅为0.6%。其中北上广深四大一线城市新房价格全面上涨，环比涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。
全国二手房市场情况：
接下来房博士重点给大家分析一下全国的二手房成交情况，2019年以来，全国主要城市二手房市场触底反弹，回暖明显。我从贝壳网上，搜集了全国几个主要城市二手房近1年来的成交单价及成交量数据，如下表：
从上表中可以看出，我用绿色底纹将价格和成交量最近一次触底月份（剔除2月份春节）做了标记，可以看出，本次楼市触底基本一致。集中在2018年的11月-12月之间。
北京自2018年12月份触底后，价格开始反弹，价格连续上涨，3月份达到最高值，进入4月以后价格略有下跌。
上海的价格走势与北京基本一致，不同的是相比较3月份，4月份北京是下跌的，而上海仍有3.94%的涨幅，
深圳比北京上海提前一个月，在2018年11月份价格是5.36万元，价格最低。
相对比于北京、上海、深圳，合肥和南京地理位置相近，房价和成交支撑略显弱势，所以在成交量上率先达到底部。
2019年1月份以来，无论是一手新房还是二手房市场，均走出了2018年下半年的惨淡行情，成交量和价格双双上涨。全国主要城市，包括合肥楼市，迎来一波小阳春是不争的事实。这是一波全国性的楼市回暖。而自2018年底以来，每一次楼市行情的变化，我都在我的公众号或小密圈中及时提醒大家，
我在2018年12月30日的文章《2019年合肥楼市的正确打开方式是什么》中提醒大家“外部调控环境会比2018年宽松，房价会越调越高”。
在2019年1月21日的文章《网传全国首套房贷利率下调了，2019年1月适合买房吗？》中给大家的建议是：“小伙伴们问我何时出手？我觉得当下就是好时机”。
在2019年1月22日的文章《2019年春节临近，合肥的楼市走势分析》中提醒大家“合肥二手房楼市经历了一个小小的回暖，但是接下来的春节假期，市场应该会是比较平静。同时准备改善，购入优质房源的朋友，建议尽早下手。”
在2019年2月17日的文章《2019年2月份，合肥楼市行情如何？是涨是跌？》给投资的朋友们的建议是“购买优质学区房，或者滨湖的新房”。
大家可以翻看我之前发表的文章。
二、1-4月份合肥楼市情况：
1. 合肥新房市场
统计数据显示，近一年来，合肥新房累计成交67032套，累计成交面积760.755万m2。但是进入2019年以来，成交量偏低，这是因为备案与实际成交不一致导致。今年上半年，合肥大量新盘集中推盘，交易量不低。数据显示会稍微滞后。
2. 二手房市场
如前所述，合肥二手房自2018年11月份触底后，价格开始反弹，4月份成交均价是16696元/m2，较3月份上涨0.5%，价格基本平稳，较2018年5月份，全年涨幅只有1.2%，所以从均价上看，合肥的房价调控波澜不惊，非常成功。 但是如果从价格触底开始算起，4月份较2018年11月份，半年的时间里，涨幅达到了9.9%！也就是说看似平静的楼市表面，实际上存在着淘宝、抄底的机会。因为楼市行情变化反应的延迟，大家最好的出手时间是2018年的11月-2019年2月份。股市里的一句话：别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，其实在楼市中同样适用。当然，在楼市趋势没有明朗的情况下，谨慎的朋友，选择右侧交易是非常稳妥的投资方式，也就是说，在2019年2月份之前出手，应该都算买在比较低的点位，房产投资方式都算比较科学。
3.合肥楼市分化加大
虽然4月份价格基本平稳。实际上合肥的楼市出现了更大的分化。所以近期看房购房的朋友应该有切身体会，看中的房子，价格涨了很多， 0.5%就是睁眼说瞎话。
上图是合肥各区域的3-4月份主要二手房成交指标数据，政务区、经开、高新、包河，无论是成交总价，还是单价，都有不小涨幅，
政务区3月成交总价均值为233万，4月成交总价均值为360万，成交总价均值涨幅达到11.6%，包河区涨幅11.2%，高新区涨幅7.3%，总价均值上涨，说明这些区域的进入门槛越来越高，大户型，高总价成交的房源占比较大。不难理解，政务区天鹅湖周边、经开区的翡翠湖、南艳湖、高新区的蜀西湖、北雁湖周边，配套日益完善，，是改善住房的首选。
成交单价方面，包河区单价上涨681元/m2 ,涨幅达到4.44%，这与包河区3月单价较低有关。政务区单价上涨640元/m2 ,二手房成交均价站上了2.4万大关，达到24342元/m2刷新了单价记录，在创新高，事实上政务区的价格分化很大，像栢悦公馆、天鹅湖畔、蓝蝶苑等小区价格已经3W+，但是嘉和苑、绿怡居、浅水湾等一批小区价格还不到2万。蜀山、经开、庐阳、高新均有涨幅，涨幅不大。作为强势板块，滨湖的二手房成交价格并没有明显的上涨，滨湖单价只上涨了239元/m2 ,还不及经开、蜀山的涨幅，这是因为和政务区新房荒不同，目前在滨湖购房的群体，首选新房。事实上，进入2019年以来，滨湖的新房门槛逐渐抬高。以滨湖西南为例，滨湖四盘：荣盛华府、金鹏一品天成、绿城招商诚园、新城滨湖云镜，最低入门门槛是荣盛华府，总价在180万左右。而2018年的同区域160万即可上车刚需三房。省府板块2.2均价的几个楼盘，在2018年少有人问津，2019年去化非常不错。
而长丰、瑶海、新站等区域价格却是一路向下。
从下表中可以看出，长丰（北城）价格下跌最多，较3月份下跌了998元/m2,跌幅达到了8.87%，我查看了一下，长丰2019年以来，1月份成交均价是10654元/m2,,2月份是10733元/m2,,3月份是11248元/m2,,4月份是10250元/m2。对于合肥楼市的小阳春，长丰来的晚，去得快，虽然合肥规划的8号地铁线利好北城，但难挡颓势。瑶海和新站的情况也不是很乐观。正如我之前多次提到的，楼市进入“强分化”时期，强者恒强，弱者愈弱。具体板块分析，我会在接下来的各个板块分析中具体分析。
三、合肥楼市投资建议：
1、外部环境发生了变化
2019年的楼市回暖和外部环境宽松息息相关， 2018年12月22日美联储宣布减少加息次数， 外部环境进入宽松。2019年1月份央行宣布全面降准1个点，释放1.5万亿资金，在外部环境全面宽松的情况下，楼市迎来了全面复苏。2019年以后开发商疯狂拿地，北京、上海、深圳、南京等楼市陆续回暖，合肥和一线城市的节奏越来越同步，春季期间我密圈里的一个小伙伴，从北京赶回来，迅速出手，全款买定滨湖，目前看，已经升值近10%。据他透露，当时北京燕郊部分优质楼盘已经出现抢房了。
但是5月5日，特朗普突然宣布，将从5月10日起将价值2000亿美元的中国商品的关税从原定的10%增加到25%。次日我国A股遭遇黑色星期一，随后人民币汇率也一路下行。出于反制，自2019年6月1日0时起，我国将对对已实施加征关 税的600亿美元清单美国商品中的部分，提高加征关 税税率，分别实施25%、20%或10%加征关 税。在此背景下，原本楼市的“欣欣向荣”增加了更多不确定因素。
一个重要的信号是5月11日，楼市火爆的苏州，出台了限售政策，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实行3年限售，对苏州工业园区全域二手住房，实行5年限售。虽然本次限售被不少业内人士判定为雷声大，雨点小，调控的板子重重的拿起，轻轻的放下。但是，为了应对复杂多变的国内外形势，上层控制房价整体平稳，防止楼市大起大落的决心是毋庸置疑的。
2、合肥的楼市投资策略
如之前我分析的，合肥楼市进入更大的分化，在这种分化下，越是下跌的资产越是遭到抛弃。越上涨的房产，大家越追捧。我们要避免，在楼市不好的时候，抱着侥幸心理，期待楼市崩盘捡便宜，哪怕有能力，碰到合适的目标，也迟迟不愿出手，一味盼跌，错过了低价购入的好时机；待到楼市复苏，楼市回暖时，价格上涨了，又不甘心买在高价；直到房价涨到快要疯狂的时候，又按捺不住，买在了高点。事实上当房价达到癫狂的的时候，打压楼市的各种调控政策可能已经在路上了。大家要避免这种追涨杀跌的购房方式。楼市过了爆炒的时代，我们要做的是价值投资。从楼市中寻找价值被低估的潜力盘，潜力板块，做好长线持有的打算。
房博士给大家算一笔账：当前购房资金成本高企不下的情况下，房价年涨幅低于6%是赚不到钱的。以100平的房子，单价2万/m2，总价200万，以5年投资周期算，200X1.065=267万。也就是说5年后，房子要卖到267万，才不亏本。这就意味着现在2万买的房子，5年后需要涨到2.67万以上。我相信未来5年，合肥有相当一部分的房子达不到这个涨幅。
合肥上半年对楼市调控政策拿捏的比较好，没有降息，没有降首付比例，也没有放松限购，对滨湖的土拍，发出了限价令。甚至有部分银行近期收紧的贷款政策。可以说，合肥的楼市调控，也进入了精细化阶段。下半年合肥楼市整体应该也不会有大的波动。在股市暴跌，外汇监管趋严，实体经济不景气，资金无处可逃的情况下，楼市仍然是资金避险的好去处。在合肥购房，无论是投资还是自住，大家都要踩好入市的点位；在资金有限的情况下做好取舍，完美的房子只有一个缺点，就是贵；然后要做好长线投资的准备，选好潜力股，避免频繁换手浪费房票贷票。
关于合肥楼市的投资策略，我写的比较多的是学区房，由于近期工作比较忙，同时希望有高品质的文章带给大家，所以文章出的比较慢，但房博士对合肥楼市的研究一直在继续。
合肥房博士
看涨合肥楼市至3.5万每平，相关因素如下
1、合肥属于“江浙沪皖”经济圈核心城市，是与南京、杭州并列的长三角副中心城市（上海不核心龙头城市），经济发展上一方面依托“综合性国家科学中心”城市的定位，大力发展新能源、新材料、先进制造、生命科学、信息科学、环保等领域的高科技产业，另一方面承接江浙沪沿海地区的产业转移。另一个方面合肥正在打造区域性金融中心城市。城市的区位与定位都决定了合肥城市未来发展的空间很大，换言之对人口回流的吸引力在增强。
2、人口方面，2017年年末合肥常住人口约800万人，其中非合肥市户籍人口约60万人，成为内陆城市人口吸引力较强的城市之一，安徽总人口约7000万属于人口大省，有数据表明近10年来，安徽流出人口总数达1000万之多，占全国总流动人口的11%。近年合肥的经济发展速度迅猛，2018年上半年合肥经济增长(名义增速）全国排第一位； 2017年经济实际增速达8.8%在长三角核心城市中名列前茅。
3、简单小结一下，合肥经济的快速发展缩小了与发达地区的经济差距，加之改革开放40年来老百性生活水平的普遍提高，北上广深等一线城市的吸引力在下降低，省会核心城市的吸引力在不断增强，此消彼长，合肥对流动人口的吸引力在逐年上升。人口的增长，是房价上升的第一推动力。
4、上海核心区域的房价已达10万以上，南京的部分区域也在5万以上，而合肥的滨湖新区房价2~3万居多，从房价梯度来看，上海10万+、南京5万+、合肥3万+是相对合理的。
5、其它方面的如交通、教育、医疗、城市文化等等方面，合肥与长三角除上海之外的核心城市也不相上下，至少没有明显的劣势。
综上各个方面，长期看涨合肥楼市，长期是指政策之手渐松、市场之手主导之时。
老姜嫩芽
未来几年合肥房价以稳定为主，持续缓慢上涨。
合肥房价已经连续10个月缓慢上涨了，并且随着人口流入量、土地供应量、购房政策等原因，合肥房价还将进一步呈上涨趋势，分析如下：
第一点：人口流入量持续增加
2018年合肥人口流入量为12万，达到810万，合肥已经连续多年人口流入数超过10万，并且还是持续多年时间，按照政府规划合肥为1000万人口城市规模，即合肥人口还有200万缺口，政府肯定加大人才引入政策，随着户籍制度的放宽和合肥市人口政策的颁发，大量人口将会涌入合肥，同时每年在外务工人员也在不停回流到合肥买房置业。每年的新增人口的需求决定着合肥房价还是会缓慢上涨。
第二点：土地供应量稳定
合肥土地供应量近几年趋于稳定，但人口增长迅猛，刚需数量增多，虽然土地供应量很好，但依然满足不了迅猛增长的居住需求和投资需求。
第三点：经济发展和购房政策
合肥近几年高铁、高速公路、地铁等基础设施快速建设，同时合肥政府扩大招商引资，引进了很多现金企业，增加了很多就业岗位，安徽其他地市人口纷纷流入合肥，虹吸效应又将进一步扩大，把周边城市的人口吸引到合肥。尤其是阜阳、淮南、蚌埠等地。同时，在购房政策上面，政府允许外地人口购买一个月社保同时补交前11个月社保就可以在合肥落户买房，也就是相当说鼓励外地人口到合肥买房，这样进一步加大购房需求，导致合肥房价进一步上涨。
总 结
根据以上几个因素分析，随着合肥人口增多、经济发展越来越好，合肥的房价也会随之缓慢增长，按照国家政策的要求，合肥房价肯定是以稳定为主、持续缓慢上涨，合肥市场还是相对偏热的，那么是否应该着急在合肥买房么？建议如下：
1、刚需人群还是要尽早上车
刚需人群，不论是在市场火热还是遇冷的时候，都应该早点买房。从目前的情况来看，稳定楼市市场终究还是房价缓慢上涨的市场，越早买意味着成本越低。
就目前纯新盘备案情况来看，价格都不低，例如滨湖金融板块、高新蜀西湖板块，门槛都在不断拔高，意味着买房人的成本也在拔高。如果刚需再等，能够买到的低价盘会变得越来越少。
2、改善人群可以多挑一下，不要急
虽然合肥市场现状是比较火热，但是我们可以看到，调控的力度依然在，也比较及时，比如滨湖居住低最高楼面价下调，央视点评批评高房价城市、中共中央政治局再提房住不炒，这些都是稳定预期的措施，未来房价不会出现大涨的情况。
这个时候，改善人群可以好好的去挑选一些品质楼盘，多关注一些品牌房企、物业好的项目，了解一些房企之前在合肥交付项目的情况也是十分有必要的。
瑞弘嘉
合肥房价未来几年平稳，因前几年暴涨……
主要原因“炒房引起”现在有抛房的（我有位朋友买新房二手，从买房到成交“房主不出面，查此人电话，有身份”）
合肥发展利好！教育，医疗，就业，又是安徽中心城市，本省与外来人口及人才比较理想居住地！
笔者预测合肥房价不会下降，坚挺！
义良8
合肥未来房价涨跌情况，咱做一个简图模拟下，顺便简单描述下
这里某网提供合肥房价走势图，2018年9月左右均价最高，然后缓跌到2019年1月，然后1月再反弹到7月，7月底中央再次发声，重申房子是用来住的，不将房地产作为短期刺激的工具，2019年1月到7月这一段按股票波段来分析，相当于波浪论的B反，再回抽到下降趋势线附近时，中央的发声态度已经说明2019年上半年的弱反弹到顶，接下来跌破2019年1月的底点之后，就才是C类下跌（阴跌不断）体现的时候。
预计，2019年8月后开始阴跌，国庆前后或回调到2019年1月左右价格，如果这期间有重大房产政策配合，C类下跌正始开启，低点未知。
题主是问未来几年合肥房价是涨还是跌，我选择，稳定有跌！
手打不易，欢迎点赞、评论、关注等大动作！
阳光侃房
暴跌？想的美，合肥限价房现在还是买不到，要买第一个条件就是全款，开盘就抢没了，比如滨湖信达公园里1.9万，宝能1.5万，蜀山区的南七里2万多，都是难买的盘。
弹弓71469583
目前合肥的人均收入较低，实体不景气。我身边已经有一部分人借钱还房贷了，年前就有九个人找我借钱还房贷。大部分人口袋里没有钱。两年内我断定房降会暴跌。
用户9717664679493
合肥不适合人居，它的环境并不是很好，从发达的国家看，正真住在闹市的人，并不是有钱人，未来地铁一通，巢湖的房价肯定大涨。
汤伟业
开发商、中介一阵吹嘘。房价处于有价无市，更本没有交易量，三五年后涨跌不知道，至少今年一直下跌！一楼盘开售一百套房子，花几万工资雇二百人拿着号充当拖，造成抢购之风，让购房者深切感到了买到就是赚到，殊不知旁边就有全新毛坯便宜几千在出售，而且与此楼盘共享公共资源！都是套路。买与不买，贵与不贵自己掂量，中国很多东西都是吹风吹出来的，风过了一地鸡毛等着跟风的人去收拾！
村头杨大叔
看看蒙城，不就明了啦？涨
