久期财经讯，3月20日，惠誉公布总部位于中国的物业管理公司碧桂园服务控股有限公司(Country Garden Services Holdings，简称“碧桂园服务”，06098.HIK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB-”。评级展望“稳定”。
碧桂园服务的评级反映了该公司在中国不断增长的物业管理业务中的领先市场地位。该公司健康的财务状况和持续的自由现金流也支持了该评级。
“稳定”的前景反映了惠誉对该公司保持稳定的经常性现金流和财务状况的预期。与其它投资级同行相比，碧桂园的评级受到了其规模相对较小的限制。
关键评级驱动
领先的市场地位:碧桂园服务是中国前三大物业管理公司之一，2019年底合同项下总楼面面积(gross floor area，GFA)超过6.8亿平方米。截至2019年底，碧桂园服务在中国31个省份的350多个城市管理着2405个地产。该公司与地产开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd，简称“碧桂园”，02007.HK，BBB-/稳定)的关系，有助于碧桂园服务继续增长其合同GFA。该房地产开发商和碧桂园服务拥有相同的大股东。
强劲的增长和市场整合:惠誉预计未来几年碧桂园服务的收入将以两位数的速度增长，主要受GFA收入稳步增长和社区增值服务需求增长的推动。
惠誉还认为，随着中国大型企业继续通过并购进行扩张，碧桂园服务也将成为市场整合的潜在受益者——中国百强物业管理公司的市场份额从2017年的32.4%升至2018年的38.9%。大型地产管理公司增值服务的持续增长，也将把较小的公司挤出市场。
强劲的财务状况:碧桂园服务的评级得到了稳定的利润率和持续的净现金头寸的支持。2016-2018年，碧桂园服务的EBITDA利润率在20%至22%之间。惠誉预计2019年的EBITDA利润率将在相同范围内。碧桂园服务打算将派息率维持在25%左右。因此，惠誉预计该公司将在2019年及以后保持净现金头寸。
持续的自由现金流产生：碧桂园服务在2016-2018年产生了正自由现金流，原因是其强劲的收入增长、利润率的提高和低资本支出要求的轻资产模式。惠誉估计，2019年自由现金流利润率在30%左右，并不期望碧桂园服务的自由现金流产生能力在短期内会有所改变。
在2016-2018年期间，碧桂园服务的年度资本支出不到收入的2%，惠誉预计这一趋势将在未来两到三年内持续。资本支出将主要用于云计算、大数据和物业管理人工智能的维护和发展。碧桂园服务在2017年和2018年的净现金头寸是由于其强大的自由现金流量和资产负债表上没有债务，惠誉预计由于稳定的盈利能力和谨慎的资本支出，碧桂园服务将继续处于净现金头寸。
规模小限制评级：相对于其他投资级公司，碧桂园服务的评级受到其规模小的限制;碧桂园服务2019年的EBITDA约为20亿元人民币。这可以通过来自不同地理位置和业务线的收入，强大的已承诺签约GFA转换为可产生收入的GFA和稳定的自由现金流(FCF)产生来缓解。
评级推导摘要
碧桂园服务可以与美国商业房地产服务提供商纽马克集团公司(Newmark Group, Inc，BBB-/稳定)相比，后者拥有稳定的FCF和EBITDA。与纽马克集团相比，碧桂园服务的经营规模较小，但在其经营所在国的地理分布更加多样化。与其相比，碧桂园服务的财务状况也更为突出，收入增长更快，FCF产生更加稳定，FCF利润率更高。因此，这两家公司被评为同一级别。
关键假设
发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-物业管理收入产生的GFA(不包括名为 “三供一业”的运营部门)在2019年超过2.7亿平方米，在2020年超过3.5亿平方米。
-2019-2022年间，关联方物业每平方米每月物业管理费将按每年增长1%-2%。
-碧桂园服务将在2019-2022年EBITDA利润率保持在18%以上。
-2019年至2021年的年度资本支出将低于总收入的2%。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
-除非碧桂园服务在财务状况没有实质性恶化的情况下实现的经营规模更大，否则中期内不会出现正面评级行动。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-经营业绩显著恶化，EBITDA利润率低于18%。
-未能产生正值预售自由现金流。
-未能维持净现金头寸。
流动性与债务结构
流动性强：截至2019年底，碧桂园服务的现金和现金等价物为69亿元人民币，而该公司没有短期债务。惠誉预计，碧桂园服务近期将保持较强的流动性，为继续拓展物业管理和社区增值服务业务。
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