楼市观点

楼市大跌可能小， 刚需勿错过买房时机

在新冠肺炎疫情冲击下，年初以来房地产市场出现“断崖式”下跌。统计数据显示，2月份不少城市出现了新房和二手房“零成交”现象。基于此，关于楼市即将崩盘的言论活跃了起来。

实际上，疫情对楼市的影响是暂时的。长期来看，中国楼市仍将保持稳健，楼市复苏指日可待。

先看短期，受疫情影响，房地产行业和房企暂时出现了线下销售停滞、现金流下滑、债务集中到期以及复工缓慢等困难。为了应对疫情影响，各地政府紧急出手，防范楼市风险，帮助房企渡过难关。一方面，积极为企业解困，涉及支持企业复工，放宽预售条件，缓解房企拿地投资压力等；另一方面，提振需求维稳楼市，包括购房补贴、税费减免、调降首付比例等。

从国家统计局近日公布的数据也可以看出，疫情之下主要城市房价依然保持了相对稳定。2月份，4座一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比上涨0.2%。31座二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格环比持平，与上月相同。35座三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

疫情可能导致各城市供需出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。长远来看，我国城镇化率仍有较大提升空间。国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2019年年末全国大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。这意味着，我国仍有约2亿城镇人口增量，这些都是潜在购房需求。

同时，中国经济虽然已经进入新常态，从高速增长步入中高速增长，但经济增速仍然在全球名列前茅，居民收入还会继续增加，购买力不会消失。尽管全国大范围、大幅度地调控楼市，但市场仍然保持增长态势。2019年全年住宅成交总面积18.9亿平方米，较2016年增加2%。

此外，中国楼市调控长期积累的制度优势也为楼市稳定提供了重要保障。2019年底，中央经济工作会议再次确定，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”将成为长效调控机制，这些都将促进房地产市场平稳健康发展。实际上，在“房住不炒、因城施策”的调控思路下，近年来我国房地产市场不断趋于成熟，投机性需求已经基本从楼市撤离，全国降温城市不断增多。在商品房成交量总体上行情况下，房价整体上涨态势得到了有效控制，保证了楼市的平稳运行。平稳健康的楼市既不会大涨，那么也必定不会大跌，一定范围内的价格波动是正常的市场规律。

从各地来看，地方政府锚定“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城、因区、因时施策，积极主动作为，保持了楼市总体平稳运行。总体来看，楼市不会出现大起大落。经过疫情影响的短暂调整后，楼市正逐步恢复常态。在恢复常态过程中，前期物理积压得到释放是形成部分城市过热的内在因素。

热点追踪

楼市乍暖还寒，多空博弈

从深圳新房市场总体情况来看，随着疫情的逐渐缓解，越来越多项目开放售楼处、样板间，部分项目开展认筹活动，市场普遍展望下半月入市项目会逐步增加，成交量将不断回升。深圳贝壳研究院统计数据显示，上周深圳新房共网签1052套，环比增长11.9%，其中住宅833套，环比增长7.5%。而在2月，深圳新房成交830套，环比下滑70.5%；二手房1667套，环比下滑77.8%。

如果与2月相比，深圳楼市的确热度提高，而深圳楼市行情特立独行亦高度市场化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，湾玺等项目的热销并不能代表深圳楼市已全面复苏，豪宅市场是独立于住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅区域，但对于楼市而言并不具备代表性。

有市场人士表示，深圳市场整体复苏，还需要看到刚需项目的热销从而带动整体市场，深圳距离楼市小阳春还差几个刚需住宅盘。深圳房地产中介协会认为，对于楼市而言，预计受到外围环境的影响，市场情绪的短期躁动，必然会引起买卖双方深层次的博弈，“降息对赌”与“房住不炒”两种理念产生的市场预判分化也将会在短期内加剧，当然，随着央行后续态度与举措的逐渐明朗，平稳的楼市将依然是新常态。

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