根据城阳北楼市2019年的演变趋势，百忍老师有个“筑底”的定义，这个已经在各个媒体上说了无数次。当然，如果按照目前的突发疫情来看，很多人可能认为会有所变化，但是，也正是因为疫情，导致地方政府对楼市的宽松政策再次起来而激活楼市，城阳就是一个典型案例。
原来的筑底观点很明确，就是城阳北板块是青岛郊区楼市中最先筑底的区域，在十来个楼盘的激烈竞争中，价格出现了大幅度回调，并在去年初冬基本实现了筑底效应，这是去年的一个基本的市场背景。
今年以来，青岛为了吸引人才，可谓措施不断。全市层面，号称要落定10万套人才公寓，目前已经把任务分配到各个区市，就是市区部分，在众多的土地出让中已经体现的非常明显。
城阳区自然也不甘落后，刚刚出台了12条人才政策，也放出了不少大招，最高资助5000万，借以形成人才洼地效应。这些跟地产的直接关系不大，在此不加赘述。
真正最有作用的还是共有产权房政策的推出。这个政策因为是嫁接在商品房基础之上，所以在今年早春，疫情还未结束之际，直接就激活了城阳的房地产市场。
百忍老师上周日花了整整一天时间，实地考察了几个项目现场，与多位地产中高层做了深入交流，也与多位潜在刚需购房者也做了足够交流， 算是摸清了目前的市场状况。
延续去年基础，城阳今春的市场热点就是两大块，改善的城阳北白云山和刚需的夏庄区域白沙河。把这两个白色区域搞清楚了，基本上也就明白了市场的形势和未来的趋势。
今天单说白沙河区域，这个区域楼盘其实不多，就目前的市场影响力来看，基本上就是东边王沙路的青特地铁花屿城、河南岸的和达智慧生态城、河北岸的鑫江花漾里三大本地开发商的三足鼎立之局势。盘都不小，要求的去化速度也比较快，在楼盘定位上，很大程度上都是抓刚需或者刚改。无论是单价还是总价，交通还是产品，都是典型的北青岛的刚需和刚改首选之地。当然，青特置业深耕城阳15年，以高品质赢得口碑取胜，花屿城定位刚性改善，最小户型更大一些，产品品质和小区环境更高一些。
看完现场，经过一番深入了解，得出一个结论，目前刚需市场已经被激活，对于这个片区的三个盘来说，不是小阳春，而是大阳春。
白沙河南岸的和达生态智慧城，从早到晚都在排队，道路车辆满满。目前来看，消化速度极快，半个月认购已经超过3个亿，可谓出乎开发商自己的意料之外。目前小高层毛坯均价13000左右，洋房毛坯均价14000左右，下一步估计就是价格上涨了。
白沙河北的鑫江花漾里当天正好开盘，可谓人挤人。目前来看均价也不低，毛坯均价13600，前100名赠送5万的车位券，算是一个比较大的优惠措施，但是100名以后的就没有了。这个价格之下，开盘去化了220多套，总额两个多亿，可以说很是火爆了。花漾里的优势在于小户型，80平的小套二卖得很火爆，确实是纯刚需拿不出太多的钱。
当然以本区域而言，要靠渠道和中介带客户到访，这也正常，毕竟疫情还未完全消散，毕竟这里离主城区稍微远一些，靠行销是必然的。问题在于，现在青岛有几个盘不是靠这个呢？但是有几个盘能如此热闹呢？恐怕没有几个。
为什么白沙河板块能如此火爆？主要是因为城阳区共有产权房政策的下发各个单位之后，在区域里形成一股旋风，迅速把市场带动起来，据说已经有6000多人报名申请了，毕竟城阳去年总计才销售了10200套房子，这个数量相当于八个月的去化量了，如果都能批准执行，还是很惊人的，当然所要垫付的款项也是一个不小的数字，所以后续谁来出钱还是有悬念的。
但是这个无所谓了，根据深入了解：
对于白沙河板块而言，占比达到八成的刚需商品房市场已经起来了。至于共有产权那两成，影响已经没那么大了。房地产市场对于刚需来说，需求是随时存在的，只要一个激发因素就行，春暖花开时节本身就是看房的起势之时，疫情之下的压抑，很多刚需其实已经受不了了，所以，共有产权房首付一成的政策之下，市场火爆从逻辑上也是顺理成章。
售楼处前的车如流水马如龙也就不奇怪了。而且，这边虽然也被纳入共有产权项目的范围之内，但就真实的客户来说，两成占比很小，这和改善性的盘形成了鲜明对比。主力客群还是正常的商品房客户，而且来源四面八方，市区占了很大的比例，这边交通较为方便，高速和快速路都比较快的实现进出，所以青年人只需车辆配备，便能解决距离问题。
还有一个重要因素，本区域只有三个主力盘，竞争程度远不如去年的城阳北白云山板块十来个盘那么激烈，而且这三个盘之间，形成了差异化，花漾里就是走小户型路线，尽可能的做最小。而智慧生态城做的是洋房和小高层，户型偏大一些。
而青特地铁花屿城则在产品上直接让开中间，走两端。一端是低密度的叠拼别墅，形成了终极改善需求的一个集中地，别墅宽敞阔绰，结合周边的山水资源，形成了一个生态高端住区，很多市区的高端客户以此为修身养性之居所。
另一端是高层产品，在产品上实现了毛坯化，直接把价格拉到底，均价只有13000左右，性价比很高。东望崂山和水库，近在咫尺。花屿城的户型做的极为紧凑，102平的三房两卫，可谓把总价优势发挥到了极致，同样的首付，可以让青年们不要多花钱，就实现一步到位，不必换房。所以这边的客户，要么是高端刚需，要么是刚性改善。
毕竟旁边有山有水，将来有地铁，青特的产品做的也不错，去年是整个王沙路沿线的销售冠军，如此艰难的市场情况下，一年之间拿下超过13亿的销售额，在整个惜夏板块可谓独树一帜，遥遥领先。
今年自然也要抓住机会，放手一搏，整个楼盘将实现去化完毕，可谓收官之年。花屿城目前正在紧锣密鼓抓住这一波需求，3月20日小开一次，当天去化70多套，总销售破亿元，做到了三家业绩的三足鼎立。后续还将持续加推。
此次加推的高层产品中，还有一栋极为稀缺的小高层。这在花屿城里，可是只有两栋这样的小高层产品，公摊更低，房间更为阔绰，而且和高层一个价。作为刚需或者改善需求，可以几个项目详细比较一下了。
另外叠拼别墅将推出最后一批中的三栋，禁墅令之后，可谓珍稀产品。其实其他容积率比较低的项目也想规划别墅，但是官方答复是最高只能做洋房了，所以想要别墅的客户，自当珍惜了。
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