安家中，精英醫生宮蓓蓓，在很短的時間內將兩居室換成了跑道房，又將跑道房換成了離自己家裡比較近的學區房。頻繁又順遂的換房經歷，看的房價君直羨慕。
而在我們的生活中，真正輪到了自己置換時，才發現，原來置換房產，其中的難度以及所付出的時間、金錢與精力成本，比自己想像中要大出許多。
最近，房價君的一位朋友，喜提新居，但是他卻告訴房價君說，感覺不到快樂，只有壓力。
一問原因，原來是因為每個月的房貸。這是他曬給房價君的一張月供圖：
每個月接近7500，連續還30年。他說，這是他第一次覺得惠州的房價是真的漲上來了，這次換房的感覺，是五年前買房時，從來沒有過的一種感覺，畢竟那會一套房，20年的月供也才3000多，並不覺得對生活有什麼壓力。
但隨著孩子長大，置換房產，成為了剛需，所以決定買第二套房，但房貸下來的那一天，看著還款數字，還是感覺到了壓力，尤其是在2020年這個神一樣的特殊開端之際。
造成這種壓力的原因，無非兩個，一個是本身這些年惠州房價一直在向上走，大部分區域，價格都已經實現了翻番甚至更高，而另外一個原因，則是因為置換並沒有按照自己預期的時間推進，導致同時需要負擔兩套房的貸款。
這也是當下，很多置換一族面臨的尷尬現狀。在第一套房子選擇的時候，因為考慮到經濟情況等多方面的原因，選擇兩房，或者選擇了相對性價比比較高的區域先上車，但隨著時間發展，很多問題開始暴露，於是不得已開啟了置換的歷程。
但很快，在置換房產的路上，我們就會發現，這條路在惠州，只有少數人會走的比較順暢，大部分人，還是比較坎坷的。
坎坷的原因，主要有以下幾點：
1、惠州的二手房交易週期相對比一二線城市來講，會比較長。像安家中宮蓓蓓那種短時間內實現買一賣一的案例，在惠州，僅有少數人能夠如願以償。而剩下的大部分一賣一買的置換型購房，都會因為漫長的過程，被嚴重打亂計劃。
以貝殼找房上惠城區的熱門二手成交小區中信水岸城為例，從能查到的成交紀錄中，可以發現，大部分的成交週期，都在3個月以上甚至更久。而漫長的一買一賣置換週期，帶來的是你有可能錯失掉的買房良機。
2、在進行置換的過程中，購房各方面的成本都會增加，會比第一套房產的壓力增大很多。就像房價君朋友所講的那樣，第一套房買時喜氣洋洋，第二套房買時壓力山大。尤其是在惠州這樣的城市，房貸利率加點那麼高的情況下。
因此，假如你的實力允許的情況下，買房減少置換率，不是什麼站著說話不腰疼，而真真正正需要考慮的問題。
看到這裡時，也許有人會開始質疑房價君：“我當然知道一步到位比較好，但錢包不允許呀”。
這也正是房價君今天想要說的。很多人在買房時，尤其是首套房產置業時，大部分採取的都是看錢袋選房的策略。但是，就算看錢袋選房，如果想要減少置換率，有幾個剛性需求點，還是可以優化的。總結了一下，大概包括以下幾個方面：
1、可以三房，不要兩房。事實上，惠州近兩年市場上，很多的樓盤已經考慮到了這個問題，做出了88平米，甚至更小面積段的小三房，雖然緊湊，但對比兩房，確實能夠拉長房屋使用時間，減少置換率。最重要的是，70多平的兩房與80來平的三房，如果同一區域，並不會增加太多的購房成本。
以70平米兩房與88平米小三房舉例，假如單價都為11000，同樣上浮利率到5.88%的情況下，其實主要的壓力點還是在月供上的。
2、一定要考慮學校。首套置業，有一大部分是婚房用途，很多都會面臨3-5年時間的孩子教育問題。但按照目前新房的購買時間來看，買後兩年交樓，1年裝修，三年的時間就過去了。住進去以後，很快就會面臨孩子需要上幼兒園，小學的問題。這個時候，如果購買的社區沒有學校，換房就會成為剛性需求。因此，周圍的學校配套，是減少房產置換率的第二大影響因素。
3、遠郊盤，真的不適合剛需。因一時衝動，入手遠郊盤，後面即使要置換，你付出的成本也會比別人高很多。這個成本主要表現在兩個方面，第一，二次交易價格不太好上去；第二，接手的買家不太好找；所以，遠郊盤，投資或許可以坐等，但剛需真的傷不起，衝動是魔鬼。
當然，以上只是房價君個人的建議，事實上，在買房這件事情上，大部分的人，還是在不斷試錯的過程中，逐漸總結出經驗的。
說到底，錢包決定選擇，如果真的是資金有限，只能顧及眼前需求，但是，不管是第一次買，還是改善置業，減少接下來的房產置換頻率，真的很有必要。
好了，今天的文章就是這樣，明天見。
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