安家中，精英医生宫蓓蓓，在很短的时间内将两居室换成了跑道房，又将跑道房换成了离自己家里比较近的学区房。频繁又顺遂的换房经历，看的房价君直羡慕。
而在我们的生活中，真正轮到了自己置换时，才发现，原来置换房产，其中的难度以及所付出的时间、金钱与精力成本，比自己想像中要大出许多。
最近，房价君的一位朋友，喜提新居，但是他却告诉房价君说，感觉不到快乐，只有压力。
一问原因，原来是因为每个月的房贷。这是他晒给房价君的一张月供图：
每个月接近7500，连续还30年。他说，这是他第一次觉得惠州的房价是真的涨上来了，这次换房的感觉，是五年前买房时，从来没有过的一种感觉，毕竟那会一套房，20年的月供也才3000多，并不觉得对生活有什么压力。
但随着孩子长大，置换房产，成为了刚需，所以决定买第二套房，但房贷下来的那一天，看着还款数字，还是感觉到了压力，尤其是在2020年这个神一样的特殊开端之际。
造成这种压力的原因，无非两个，一个是本身这些年惠州房价一直在向上走，大部分区域，价格都已经实现了翻番甚至更高，而另外一个原因，则是因为置换并没有按照自己预期的时间推进，导致同时需要负担两套房的贷款。
这也是当下，很多置换一族面临的尴尬现状。在第一套房子选择的时候，因为考虑到经济情况等多方面的原因，选择两房，或者选择了相对性价比比较高的区域先上车，但随着时间发展，很多问题开始暴露，于是不得已开启了置换的历程。
但很快，在置换房产的路上，我们就会发现，这条路在惠州，只有少数人会走的比较顺畅，大部分人，还是比较坎坷的。
坎坷的原因，主要有以下几点：
1、惠州的二手房交易周期相对比一二线城市来讲，会比较长。像安家中宫蓓蓓那种短时间内实现买一卖一的案例，在惠州，仅有少数人能够如愿以偿。而剩下的大部分一卖一买的置换型购房，都会因为漫长的过程，被严重打乱计划。
以贝壳找房上惠城区的热门二手成交小区中信水岸城为例，从能查到的成交纪录中，可以发现，大部分的成交周期，都在3个月以上甚至更久。而漫长的一买一卖置换周期，带来的是你有可能错失掉的买房良机。
2、在进行置换的过程中，购房各方面的成本都会增加，会比第一套房产的压力增大很多。就像房价君朋友所讲的那样，第一套房买时喜气洋洋，第二套房买时压力山大。尤其是在惠州这样的城市，房贷利率加点那么高的情况下。
因此，假如你的实力允许的情况下，买房减少置换率，不是什么站着说话不腰疼，而真真正正需要考虑的问题。
看到这里时，也许有人会开始质疑房价君：“我当然知道一步到位比较好，但钱包不允许呀”。
这也正是房价君今天想要说的。很多人在买房时，尤其是首套房产置业时，大部分采取的都是看钱袋选房的策略。但是，就算看钱袋选房，如果想要减少置换率，有几个刚性需求点，还是可以优化的。总结了一下，大概包括以下几个方面：
1、可以三房，不要两房。事实上，惠州近两年市场上，很多的楼盘已经考虑到了这个问题，做出了88平米，甚至更小面积段的小三房，虽然紧凑，但对比两房，确实能够拉长房屋使用时间，减少置换率。最重要的是，70多平的两房与80来平的三房，如果同一区域，并不会增加太多的购房成本。
以70平米两房与88平米小三房举例，假如单价都为11000，同样上浮利率到5.88%的情况下，其实主要的压力点还是在月供上的。
2、一定要考虑学校。首套置业，有一大部分是婚房用途，很多都会面临3-5年时间的孩子教育问题。但按照目前新房的购买时间来看，买后两年交楼，1年装修，三年的时间就过去了。住进去以后，很快就会面临孩子需要上幼儿园，小学的问题。这个时候，如果购买的社区没有学校，换房就会成为刚性需求。因此，周围的学校配套，是减少房产置换率的第二大影响因素。
3、远郊盘，真的不适合刚需。因一时冲动，入手远郊盘，后面即使要置换，你付出的成本也会比别人高很多。这个成本主要表现在两个方面，第一，二次交易价格不太好上去；第二，接手的买家不太好找；所以，远郊盘，投资或许可以坐等，但刚需真的伤不起，冲动是魔鬼。
当然，以上只是房价君个人的建议，事实上，在买房这件事情上，大部分的人，还是在不断试错的过程中，逐渐总结出经验的。
说到底，钱包决定选择，如果真的是资金有限，只能顾及眼前需求，但是，不管是第一次买，还是改善置业，减少接下来的房产置换频率，真的很有必要。
好了，今天的文章就是这样，明天见。
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