2019年10月15日我曾写过文章，关注过楼面地价过高的三岸地王，不需要用过多理论，我当时就认为，三岸当时14148楼面地价的地王，短期内难以解套，因为14148的楼面地价，需要毛坯单价卖到20525元才能赢利。这简直就是在仙葫南制造另一个东盟商务区，以三岸目前的配套，房价达到甚至超过22000左右的东盟商务区盛天华府、天昌东盟中央城，简直是不可想象！
谁能拯救楼面价14000的三岸地王

（一）拯救地王，学区才是利器
一个片区的房价要普遍成为这个城市房价最贵的区域，学铁商要素之中，学区和商业是重中之重，地铁次之。简单说，目前在三岸，想要房价上2万，初中方面，二中、三中、十四中、天桃中学、西大附中（目前是私立）这种级别的初中至少来一个，小学方面，滨湖路小学、民主路小学、天桃路小学、秀田小学、园湖路小学这种级别的小学，至少也要来一个，这是凤岭南片区房价能够追上东盟商务区的最速效方法。然而去年保利领秀前城的置业顾问有说过，要引进好初中，年底（2019年）就能有结果。结果是现在都到了2020年3月底了，依然没有结果，有些开发商的口头承诺，果然……
至于商业，目前凤岭南片区，想再造一个比东盟商务区更宏大的商业中心，一是没有这么大面积的土地来承载规划，二是政府也从来没有过要在凤岭东再造一个东盟商务区级别的商业中心的意思。虽然你可以说银河龙湖天街拥有超过10万平米的一个商业经营面积，与13万平米商业经营面积的凤岭航洋城差距不大，但是，凤岭还有27万平米商业经营面积的华润万象城、还有民族影城、还有盛天地和龙光国际……如果单凭商业部分——银河龙湖天街，就想把凤岭南的这个三岸片区价格拉升逼近东盟商务区的价格，显然是不太现实。
当然，随着通胀与物价上涨，终有一天也能涨到2万一平米，这不过是纸币发行多少的一个数字游戏而已。因为你三岸涨到2万的时候，东盟商务区应该不止2万了吧？

（二）理性评估天街的价值
所以，目前喧哗天街能拯救三岸的人，显然，我们可以质疑他的用心和人品……三岸地王能解套，学区才是最最最重要的因素！如何客观评估天街对于三岸片区的价值，是摆在我们面前的一个重要课题：
1、天街的下限，至少是个东方广场的升级版。这么说开发商一定很不乐意了，怎么能拿我跟东方广场比？但是事实上天街和东方广场的消费人群不是重叠的吗？再说东方广场也不是什么弱鸡，富宁夜市了解一下！东方广场的人人乐超市，是人人乐在南宁最成功的一家店之一，周末晚上这个超市里就像年货市场，人头攒动。天街做旺以后，至少是仙葫片区和三岸片区以及民族大道东延线共有的新的商业中心。
2、天街的上限，应该就是一个江南万达或者安吉万达。拿天街跟凤岭航洋比都不太正确，航洋的影响力远远超出凤岭的地域界限，天街可能连江对面的龙岗也影响不了太多，毕竟宝能城市广场和万达茂的体量也是不小。
3、中肯认知天街，天街会成为一个次级的商业中心，延伸青秀区的高价势力范围。东方广场的富宁夜市和人人乐超市虽然成功，商场部分要么租给了网吧，要么租给了咖啡馆。天街会是一个现代时尚的新商业中心，做旺难度不太大。
（三）理性评估三岸新盘住宅的价值
话说虽然天街拯救不了三岸楼面14148的地王，但是天街的住宅部分“江与城”是否就一文不值了呢？显然又不是，打不过孙悟空的白龙马，秒杀几条小妖还是很轻松的。三岸的价值显然也不是经开区、沙井、兴宁、石埠之流能比的，江与城住宅的客观价值，应该通过与多个板块横向对比获得：
1、三岸板块的居住价值大于江对面的龙岗北，龙岗北江湾山语城这片，半坡背阳向北斜坡，在居住价值上与三岸坐北朝南的滨江平地不可比；双方发展概念目前持平，对岸是个五象新区，三岸围绕凤岭+滨江概念炒作。
2、三岸与凤岭北二手房小区进行价值比较最为艰难，三岸的高价小区可以接近荣和大地，但是荣和系列实在太超前的好，学区又非常nice，三岸目前的高端盘价格只能说接近凤岭北荣和，谈超越还有难度。低价小区中铁凤岭国际城只卖12000—13000，跟枫林路的二手房价格也差不多。
三岸的优势是新开发片区，所有楼盘的户型和物业品质、开发商品牌占有很大优势，三岸是滨江板块，居住也会比较舒适。凤岭北的劣势是房龄较老部分开发商品牌差物业懒散，但是凤岭北二手房的地段又更贴近东盟商务区，部分楼盘还是地铁房。这两个片区对比，只能仁者见仁智者见智。
3、三岸地王的潜力。目前的政策环境，三岸虽然不能跟东盟商务区比，但是政府也不会轻易让地王烂尾。以我的智商，我唯一能想得到的，就是实现当初保利领秀前程的口头宣传，引进一个厉害的初中。保利领秀前城在位置上贴近凤岭，但是它实际上是仙葫经济开发区的地块。但是，哪怕领秀前城引进不错的初中，江与城、龙光天曜这片大概率也不能读，因为开泰路中学在建了。
（四）江与城15000-16000贵不贵？
三岸目前在售楼盘，除了保利领秀前城，还有彰泰凤岭江湾、龙光天曜、新城悦隽江山（被举报过质量丑闻）、中铁凤岭国际城、还有就是现在新出的银河龙湖江与城。片区楼盘彰泰凤岭江湾单价13500左右有外收绑车位、中铁凤岭国际城单价11800起均价12000左右也是有外收、龙光天曜13000起步均价15000左右，但是即将推出的银河龙湖江与城，带精装询价已经达到15000-16000左右，价格对刚需并不友好，但是没有外收，正常首付。
银河龙湖江与城总共有7栋住宅楼，目前在预约1、2栋，最小面积是95平米三房两卫户型，还有一个115平小四房和一个125平米舒适四房。
江与城开发商的宣传是3月21日售楼部就开放了，不过，别急，看一个售楼部人气旺不旺，最好不要周末去，周一至周四最真实！
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