蘭山區火車站片區新項目建設中。
張晶 中房報記者 秦龍｜山東臨沂報道
“物流之都”臨沂最近一年因為環保和房價暴漲問題再次被外界關注。
有數據顯示，2019年臨沂上半年房價上漲位列TOP20城市第一。在今年6、7、8三個月份，因“雙第一”的臨沂也被鬧得火熱。
“2019年5月28日，臨沂市北城新區二期B66地塊躍升為新‘地王’，1382萬元/畝的地價與2018年11月6日的‘地王’價格987萬元/畝的相比，一時間激起了臨沂市民的購房熱情。同時，也將北城新區的房價由原來12000元/平方米迅速拉昇至20000元/平方米。”一位多年從事房地產行業的當地人士表示。
面對臨沂房地產市場的發展狀況，臨沂市政府及相關部門也出臺了土地競拍機制、價格備案、限轉等一系列政策，有效促進了市場的穩健發展。
但一個值得關注的問題是，對於臨沂這樣一個人口1000萬的三四線城市，到底是什麼在支撐著它的房價？
北城新區領漲
北城新區一期實景。
據世聯行公佈的臨沂市房價數據顯示，近年來，臨沂房價也是不斷走高：2016年商品住宅成交均價5438元/平方米，2017年商品住宅成交均價約7000元/平方米，2018年商品住宅成交均價8080元/平方米，2019年上半年商品住宅均價9133元/平方米。
從近5年商品房年度價格走勢看，2016年以前臨沂處於價格窪地，其後三年房價進入快速上漲通道，2019年持續刷新市場最高價。
從2019年臨沂市樓市成交均價月度走勢來看，北城新區自5月份以來房價出現大幅波動，這也是今年以來臨沂房地產市場上最明顯的特徵之一。
“北城新區經歷2016年～2018年全國房價的整體上漲，在2018下半年開始趨穩，但今年受土拍影響，片區內的房價再次上漲。”北城新區某開發商策劃總監鄭萌（化名）表示。
北城新區房價的上漲帶動了片區內的房地產熱，上半年片區內“一房難求”的局面不斷上演，甚至還出現了“驗資”買房、捆綁地下室車庫等對外銷售的混亂現象。片區內的金泰瑞府項目在今年上半年住宅不單獨銷售，買住宅前還需先買一套開發商在市區的商鋪，該樓盤在8月份被查出違規銷售，被臨沂市住建局通報批評後才終止此種操作。
與新房市場相一致，北城新區的二手房價格在上半年也一路高漲。尤其是在五六月份學區房銷售旺季，樸園小學三十五中的二手學區房直逼30000元/平方米，與周邊15000元-20000元/平方米價格相比幾近翻番。
以北城新區為首的房價，不僅帶動了蘭山區、河東區和羅莊區的房價，也讓剩餘九縣的房價蠢蠢欲動。鄭萌稱，“與北城新區20000元/平方米的價格相比，其他區域上幅區間還算理性，每平方米漲幅約千元左右，目前在售均價7000元～12000元/平方米之間。”
北城新區不止是一個片區，更是臨沂發展的“火車頭”。隨著購房者對社區環境、住房品質和物業服務等方面要求的提升，北城新區的建設速度也越來越契合改善住房的各種需求。在十多年的發展中，北城新區房價之所以領跑臨沂，最主要因素是片區內的發展潛力在大基建的不斷落地下得以激發。
據悉，北城新區共分三期開發，一期開發面積為23.7平方公里，目前區域內城市功能配套齊全，新房及還建房入住率已達到80%以上；二期規劃用地總面積為21.3平方公里，開發建設已進入收尾階段，目前多個項目陸續交房；三期正處開發初期，高鐵的開通運行讓三期已然搭上了交通快捷高效的標籤。
（北城新區二期實景）
官方數據顯示，2013年北城新區全面啟動二期開發。在此前的十幾年中，一期住宅規劃多屬於單位宿舍和還建房，住宅市場價格比較穩定。2017年9月19日，中南以742.5萬元/畝摘得北城2017-048地塊“地王”項目後，與2016年9月2日新鷗鵬343萬元/畝相比翻番上漲，積累了十幾年的購房需求讓北城新區的房價正式邁入快車道。
隨著城市基建項目的不斷推進，北城新區形成了以臨沂市政府為中心的政治文化商圈，同時，片區內還規劃了3家醫療機構和多所重點學校，在政務、醫療、教育、商業、交通等綜合服務設施方面，北城新區與老城區相比更具新活力，由此一來，該片區也成為購房者置業的熱點。
“臨沂作為三線城市，受國家政策影響略慢於一二線城市，漲價週期也相對延後。北城新區作為臨沂一個現象級區域，2019年上半年區域內短期供需不平衡，也是導致價格全面抬高的重要因素。”鄭萌表示。
土地供應低位運行 區域內短期供需不平衡
“近5年來臨沂土地市場供求皆處於低位，土地供應量跟不上市場需求，這在一定程度上也促進了房價上漲。” 臨沂一營銷代理機構負責人劉遠東（化名）表示。
從世聯行公佈的近五年來臨沂土地市場供求圖表分析，2014年土地供求處於低位運行，2015年～2017年出現反彈。自2017年以來，受全國樓市高漲的影響，庫存去化率不斷提升，土地市場供求關係開始逐漸持平，截至2018年，臨沂土地市場再度出現供不應求。近兩年來，受土地市場的影響，新房去化週期也逐漸縮短，普通住宅庫存降至低位，出現量跌價漲。
從上述圖表可以看出，2014年底到2016年間，臨沂市住宅庫存量處於高位，這與土地市場供應量充足有直接關係。自2017年以來，住宅庫存量急劇下滑，去化週期也開始出現斷崖式下跌。
土地市場的供應不足、新建住宅庫存量有限，在短期內臨沂的房地產市場出現嚴重的供需不平衡現象，這也是催生房價上漲的重要原因。上半年，在以北城新區為代表的房價高地區域，甚至出現了中介圍搶房源、二手房東坐地漲價的現象，業內人士表示，這是由於北城新區一期開發以公務員宿舍和剛需購房需求為主，因此流向市場的二手房源也非常緊俏，歸根結底也是市場短期供需不平衡導致的結果。
知名房企爭相佈局 高溢價土地頻現
公開資料顯示，截至2016年，臨沂城區主要以當地開發企業為主，品牌開發商較少，僅有恆大、綠城等開發商進駐。2017年以後，中南、碧桂園、保利等企業相繼佈局臨沂房地產市場。在這幾年中也恰好是臨沂土地市場供應的收緊期，而新入駐的一線房企拿地區域也以北城新區及河流兩岸區域為主。
土地市場的供應不足導致新拍土地的樓面價不斷上漲，高溢價土地頻現，房價也隨之水漲船高。2019年上半年，臨沂全市成交27宗住宅用地（含商住），總成交面積比2018年同期減少了52.81萬平方米。在土地市場持續低位運行情況下，部分房企大幅加價形成高溢價率，居住用地全部成交。
土地市場的供不應求導致優質住宅用地更是“一地難求”，土地的高溢價率在一定程度上也拉高了同片區內的房價。
北京路一房產中介門店負責人劉毅華（化名）表示，“地王效應引燃了北城房價的輿論，今年5月份中南B66地塊再次蟬聯‘地王’，又帶來了新一波房價的上漲。以位於老城區和北城新區交會處的濱河萬達項目為例，目前價格由起初宣傳的9000元/平方米漲至12000元/平方米。”
市區土地市場供應逐步收緊，這種趨勢也開始由主城區向外圍蔓延。縱觀臨沂各區土地市場，北城新區居住用地成交均價、溢價率均高居榜首，羅莊區土地供應處於低位，經濟開發區亦有多宗優質地塊成交，河東區受遠郊居住及商服用地影響，目前樓面價整體較低。
人口紅利激發購房熱情
一個城市的發展離不開人口的聚集，臨沂作為山東省人口最多的城市，已躋身“人口千萬級城市俱樂部”。而立足於一個城市的基礎，房子就是必選項之一。
最近幾年，臨沂已發展成為全國規模最大、物流覆蓋面最廣的市場集群，物流、商貿等第三產業的轉型也不斷拉動著產業升級。隨著臨沂經濟的不斷積累，許多有條件的人口逐步往城區發展成為一種趨勢。與此同時，臨沂市區內集聚的各類小商品、建材等批發市場，就業崗位和工作機遇對周邊人口的吸附效應也非常明顯。
由於商貿物流業發達，臨沂現金流運轉快速，對於手持大量現金的生意人來說，樓市是不二之選。尤其在5月底北城二期“地王”橫空出世後，一百平方米房子一夜之間就上漲約20萬元，與其他投資項目相比，投資房產更具直接吸引力。這部分生意人全款買房，也直接拉動了北城新區樓市的購買力。
非理性上漲後房價分化成理性常態
面對上半年北城新區樓市“非理性上漲”的瘋狂，有人開始為未來市場表示擔憂。
在星河城售樓處看房的王芳（化名）表示，“畢業回臨沂快2年了，高房價已經超出了工薪階層的購買力，南坊是不敢想了，目前打算在羅莊看看，但首付後的還貸壓力較大。”也有悲觀人士表示，“北城新區透支了未來幾年的房價漲幅，高鐵開通、高房價也可能會造成人才的流失，降低臨沂城市未來的競爭力。”
但業內人士普遍認為，北城新區的高房價是臨沂市場的現象級個例。“目前北城區的庫存面已下探至低位，但價格還保持在高位。”據鄭萌介紹，“2019上半年臨沂樓市高漲期，曾出現400人搶購50套房源的現象，二手房中介6月份賣30多套，但11月份僅售出1套。”
劉遠東也認為，2019年下半年臨沂市新房銷售週期已經接近尾聲且趨於平穩，窗口期結束。10月22日儒辰集團以總價13.3億元摘得北城新區2019-106地塊成為新“地王”，樓面價8343元/平方米，與5月份“地王”項目樓面價8292元/平方米相比相差無幾，與此同時，其東側的中南林樾項目11月份首開去化率僅為50%～60%。他認為，與“一房難求”的上半年相比，臨沂樓市已經進入相對冷靜的平穩發展階段。
據中國房地產業協會房價行情信息顯示，截至12月21日臨沂市區12月平均房價為10683元/平方米，環比下降3.36%。其中蘭山區平均單價為12520元/平方米，環比下跌1.46%；河東區平均單價為8549元/平方米，環比下跌1.66%；羅莊區平均單價為7096元/平方米，環比下跌3.93%。總體看來，臨沂各區房價環比漲幅開始略有回落。
據劉遠東介紹，受北城新區等熱門片區高溢價成交土地的影響，臨沂樓市開始出現分化。北城新區房價處於高位，其他區域一直較為穩定。通過調研發現，北城新區在售項目較少，價格保持在高位約20000元/平方米左右；河東區側重改善客戶群體，物業類型以小高層、洋房為主，價格在12000元-14000元/平方米左右；蘭山區以老城區的火車站片區為例，碧桂園翡麗之光、玉蘭公館等項目價格9000元-10000元/平方米；羅莊是重工業地區，以地緣性客戶為主，百花湖新區星河城項目預計新推洋房、小高層產品，價格9000元-10000元/平方米。
鄭萌認為，“短期性房價上漲並非市場常態，在‘房住不炒’‘因城施策’主基調下，加強物流、商貿以及第三產業轉型和人才引進是提升城市經濟增長點的重要方式，這也是未來臨沂房地產市場穩健發展的重要舉措。”
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