大道399
最近大火的《安家》裡就講了這麼一個心酸中又讓人感到憤怒的故事：一對急於賣房治病的老夫妻，因為房子產權問題，牽扯到想獨佔的外甥們而不能售出，最終命喪黃泉。
影視劇中的故事是否是根據真實故事改編不得而知，但是豔姐知道的是很多朋友已經為這樣的故事內流滿面，也有很多朋友在出售老洋房類房產時遭遇諸多困惑。
影視劇中描述的交易困惑其實還是存在不少bug，趁著陽光很燦爛的週末很想和大家聊聊這個故事，也聊聊怎麼解決老洋房交易中的一些問題。
1
一對老夫妻，住在上海陝西南路的一座新裡洋房中，生活平淡卻幸福。
丈夫把妻子當成小孩那樣照顧疼愛，會在妻子出門的包包夾層裡放進100塊現金，以備不時之需。
妻子小孩心性，怕醜不願意拄柺杖，走到哪兒都靠在丈夫身上。
雖然無兒無女，但他們把生活過得很充實。
每天，老爺爺穿著筆挺的西裝，將頭髮梳得一絲不苟，老奶奶穿著優雅的旗袍，家裡掛著黃角蘭，鍋裡燉著湯，有時是白木耳蓮子湯，有時是赤豆湯。
這樣平靜而幸福的兩個老人心裡有一片陰雲，那就是老爺爺的病。
老奶奶一心想治好丈夫的病，為此輾轉了上海好幾家大醫院，失望而歸後，決心帶著丈夫出國求醫。
而老爺爺心知自己病入膏肓，擔心離開後妻子的生活沒人照顧。
他們不約而同地將目光聚焦在了家裡的老洋房上。
賣了老洋房，換一間小一點的電梯房，剩下的錢一部分給老爺爺治病，一部分留給老奶奶養老，這打算合情合理。
然而事情並沒能如願發展。
老洋房不是老奶奶一個人的，房產證上寫著她和兩個外甥的名字。
按照法律規定，只有三個人同時在場，洋房才能掛牌出賣。
一開始，兩個外甥對賣房表現得並不熱情，草草簽了公證書，讓兩位老人去奔波。
然而賣房進行得出奇順利——正好有個客戶想要一套老洋房，看過房後也覺得很滿意，雖然提出的價格略低於市場價，但人還算好說話。
然而自從兩個外甥出面，事情開始變味了。
大外甥看起來和善孝順，卻打著惡毒的小算盤。他認為給小姨夫治病是白花錢，若因此耗光了小姨的財產，未來還得承擔她養老的重擔。
雖然沒明說，但他話裡話外透露出一個意思——把兩個老人拖到離開人世了，就能多分點錢。
為此，他想方設法地進行刁難。
2
損招一：咬定價格不放鬆
按照戶型、地段，這棟新里老洋房的市場價是5000萬，客戶出價4800萬。
大外甥堅決地表明瞭不肯讓價的態度，並且表示：“慢慢聊慢慢賣，反正我們是拖得起。”絲毫沒有考慮自己小姨夫的病根本拖不起！
為了賣房，兩位老人只好決定自己吃點虧，將自己應得的房款分給兩個外甥。
好在買家願意提高價格。
損招二：無理取鬧自打臉
眼看買家那邊說通了，大外甥想出了新的損招。
他提出，按照商品房一房一價的出售方式，三樓的房型和採光都是最好的，理應多分5%的房屋售款。
按照這種說法，屬於小外甥的一樓條件最差，拿的錢也應該最少，然而這樣一來，必然會引起他的不滿。
兩位老人趕緊主動提出，剩下的錢兩層樓平分。
誰知大外甥得寸進尺，要求瓜分公共面積，他的說辭是：“我們住三樓，樓梯用得最多，樓梯應該給我們。弟弟住一樓，門廳和院子應該歸他。”
房似錦看不過去了，替兩位老人抱不平：“按照國家規定，公共面積由住戶平攤。哪怕一樓不用電梯，也要給錢的。”
這時，剛才還叫囂著要按商品房分錢的大外甥理直氣壯地說：“你說的那是公寓，公寓和老洋房不能比！”
說到5%的房款由誰來承擔的時候，剛才還說三樓房型和採光最好的大外甥立馬換了一套說辭：“上面風吹日曬有三樓擋著，下面一樓抬著，黃梅天不會返潮發黴，你們中間住著最好的房子，不能再讓我們吃虧了吧。”
兩個老人又讓步了。
一是真心將兩個外甥當成親生兒子疼愛，二是老爺爺希望他們能在自己離開後幫忙照顧一下老奶奶。而老奶奶心軟好說話，並不想跟他們撕破臉。
這些無理的要求就這樣被一一應承了下來。
損招三：一次性付完全款
沒想到他們這麼好說話，眼看房子盯不住了，大外甥再出一招，要求買家一次性付清所有房款！
5000萬的房子，這個要求有多苛刻就不用多說了。
當老兩口一次次讓步的時候，以為房子可以順利成交。
老奶奶開始收拾行李，計劃著給老爺爺買一張商務艙，給自己買一張經濟艙，滿心懷抱著到了國外就能把老爺爺的病治好的期望，然而……
之後的劇情很沉重，老爺爺最終沒能等到治療，在一個晚上病發了。
有一個鏡頭讓人心碎，房似錦答應了老奶奶一定盡力解決房子的事情，走到走廊拐角給大外甥打電話，希望他能在付款方式上通融一下。
大外甥冷漠地說完“生病是生病，賣房是賣房”後，掛斷了電話。
賣房治病的可能性已經完全破碎了，而毫不知情的老奶奶還懷著絕望裡的微弱希望，看著走廊的另一頭，希望房似錦能夠帶給她好消息。
奇蹟沒能發生，老爺爺走了，老奶奶也隨他而去。
但在離開前，向來文文靜靜的老奶奶做了一件很硬氣的事情：她將屬於自己的二樓份額捐贈給了國家，使得兩個外甥永遠也無法出售這套房子。
大快人心。
3
兩位老人想要賣掉住了一輩子的房子，為什麼這麼難？針對這裡面的法律問題，我們諮詢了專業的律師。
問題一：一棟洋房三層樓，一人一層合理嗎？
老洋房的房產證上寫有老奶奶和兩個外甥三個人的名字，屬於共有房屋。共有方式有兩種，一種是 共同共有，一種是 按份共有 。
共同共有是指兩個或兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權利和承擔義務。
按份共有是指對共有房產按份額享有不同的權利。 份額的分配可以按照出資比例或者事先約定到交易中心進行登記。
至於大外甥所說的樓梯、門廳等公共面積的分配，純屬胡攪蠻纏，根本沒有法律支持。
問題二：老洋房究竟該怎麼賣？
要賣掉老洋房，需要佔份額三分之二以上的按份共有人的同意，除非共有人之間有另外的約定。因此老奶奶一個人無法決定洋房的售賣。
兩個外甥沆瀣一氣，故意拖著不賣，那麼老奶奶可不可以賣掉只屬於自己部分的房產呢？也是不行的。
另外，從法律上來講，洋房賣掉之後的房款是應該平均分配的，除非產權人之間私底下進行約定。根本不存在大外甥口中“一房一價”的說法。
問題三：房子不能賣，卻能捐？
故事的結局是老奶奶將屬於自己的二樓捐獻給了國家，老洋房從此再也不能售賣，著實大快人心。
但是為什麼房子不能賣，卻能捐呢？
因為這是兩個概念，作為共有房產，老奶奶無權單獨出售，但 作為她個人的財產，可以由她自己決定處置方式。
作為電視劇，《安家》已經足夠用心，但一些細節還是存在不合理之處。
比如老奶奶急需救命錢的時候，被兩個外甥逼得走投無路，但其實 雖然並不支持這樣的行為，她可以將屬於自己的房產份額進行抵押，向金融機構貸款。
另外，如果是按份額分配，只需要 佔份額三分之二以上的按份共有人的同意即可售賣，不存在必須兩個外甥同時同意才可。
對於老洋房，安家裡的徐姑姑說得很清楚了，這 種房子銷售難度及週期都遠遠大於普通住宅。
一是因為價格高，一套房子往往價格上億甚至更多，裡面涉及的稅費和交易就很麻煩，除非真正有老洋房情懷的人，這種房子的目標客戶非常少。
二是因為歷史原因，很多老洋房的產權並不明晰。
就像《安家》裡的這一套老洋房，繼承人多產權複雜，房似錦跑斷了腿也沒能捋清楚。況且有些老洋房已經被劃入歷史保護建築，修繕和交易更需要專業性。
因此老兩口住了一輩子的老洋房，能夠找到誠心的買家，是一件很幸運的事情，奈何敵不過貪婪和算計！
我是一顆小熊軟糖
你好，我是閒來看電影，很高興回答你的問題。
你說的應該是龔家花園洋房吧，掛牌價1.5億，在現實中是有原型的，名叫嚴家花園。位於上海長寧區愚園路699號，是由嚴慶祥在1940年購入的一棟假三層的獨立式花園住宅。
建於1920年，佔地3畝，其建築面積1570平方米，花園面積有4900平方米，園內有兩棵百年大樟樹。坡屋頂、紅平瓦，壁爐煙囪，鵝卵石牆，簡潔而不失典雅。
至於我怎麼看，這個問題比較尷尬，我連房都沒有的人，肯定不敢奢望有這麼大的洋房，有個一室一廳就不錯了，但有時候還是會想想，在擁擠的城市裡，有個大洋房，有個大院子，沒事在院子裡踢踢球，遊游泳，曬曬太陽，沒事請朋友來搞個party，喝喝啤酒，烤點串，再養一群……
想想總彙可以吧，萬一實現了那。
閒來看電影
1. 《安家》房似錦想跟著徐文昌學習老洋房業務，就拜他為師，很多人好奇老洋房是什麼意思？三年不開單，開單吃三年，要不然徐文昌怎麼能撐起靜宜門店。老洋房生意不是誰都可以做的，需要你有人脈、知識和能力，缺一不可，徐文昌就是老洋房業務專家，在行業裡相當有名。
2. 先來看看老洋房是什麼？老洋房都是解放前建造的別墅式住宅，最經典的當屬上海老洋房，它們已經成了歷史建築，非常值錢，每幢老洋房代表著一個年代久遠的傳奇故事，炒洋房這個生意最開始是由兩個老外興起的，他們把老洋房變成寶。
3. 老洋房代表著你在上海的身份和地位，只要住在老洋房裡，那就是別人眼中的貴族，所以誰都想過上洋房生活，上海市民和老外們都為了能住進洋房而感到驕傲，老洋房已經成為許多人夢寐以求的地方。
4. 徐文昌最擅長的就是炒洋房，賣出一套老洋房所掙的中介費可以夠他吃三年的，當初老油條加入靜宜門店目的就是跟徐文昌學習老洋房生意，等學會了再走，可是這麼多年老油條始終未得其法，所以一直留在靜宜門店。
5. 房似錦也想學習怎麼賣老洋房，於是她拜了徐文昌為師父，經常跟徐文昌請教關於老洋房生意方面的技巧。最新劇情徐文昌接到了老洋房業務，房似錦軟磨硬泡才讓徐文昌答應把她留在身邊，之前有人好奇老洋房生意真的那麼賺錢？竟然一單可以吃三年
6.劇中徐文昌接手的這套老洋房價值1.5億元，按照他們的規矩佣金兩個點，也就是三百萬，怪不得都想學習如何做老洋房生意，確實賺錢，徐文昌真是深藏不露，三百萬放在普通人家手裡別說吃三年，三十年也夠了。
逗比的夜
能怎麼看！站旁邊看唄！能買得起的才能進去看
