與同行相比，中海物業的步調仍然穩重，驚喜不足。
2019年中海物業營業收入增加30.8%至54.7億港元，毛利增加28.2%至10.9億港元，毛利率為19.95%，淨利潤率為9.83%，兩者均維持穩定水平與2018年相比變化不大。
中海物業的母公司中海地產是業內公認的“最會賺錢”的房企，但中海物業顯然沒有繼承這一基因。東方證券的報告顯示，15家物業管理上市企業毛利率均值為28%，淨利潤率均值為12%。
同時，相對於競爭對手的快速擴張，中海物業的步調有些失速。已發佈年報的時代鄰里、雅生活服務及新城悅普遍擁有40%以上的營收增長，碧桂園服務營收增速更是達到106.3%。
採取穩健並適度進取的發展戰略是中海物業一貫的發展邏輯，但在如今物業行業規模整合速度加快，由傳統物業服務向現代化服務轉型升級的背景之下，被拉開距離的中海物業如何守住自己的行業話語權和發展的空間仍是一個問題。
規模擴張緩慢有隱憂
截至2019年底，中海物業在管面積1.51億平方米，較去年年底增加1050萬平方米，增長7.5%。雖然從絕對值上而言，中海物業的在管面積仍位於行業較高水平，但從增長率上來看，與同行普遍30%以上的增長相比，中海物業的誇張顯得有些不盡人意。
截至3月21日，除中海物業之外，已有碧桂園服務、雅生活、新城悅、藍光嘉寶、寶龍商業及時代鄰里等多家物業上市公司披露年報。過去一年，雅生活新增在管面積9600萬平方米，同比增長69.4%；碧桂園服務新增收費管理面積9460萬平方米，漲幅約52%；藍光嘉寶新增在管面積1110萬平方米，漲幅約18.3%，均明顯高於中海物業的規模增速。
相較於房地產開發，物業市場目前呈現狀態更為分散，行業集中度較低，仍處於“跑馬圈地”的初期階段。也正是因此，大部分上市物業公司不滿足於管理面積的內生增長，開始廣泛嘗試收併購途徑在短時間內擴大規模。
如2019年碧桂園服務收購嘉凱城物業、佳兆業美好收購江蘇恆源物業、藍光嘉寶服務收購江蘇恆發物業等。雅生活收購新中民物業更是其中典型案例，兩大巨無霸合併躍升為行業第一的故事格外引人側目。正是基於猛烈地收併購，以碧桂園服務、雅生活為代表的龍頭企業才能實現成倍的規模擴張。
中海物業明顯更依賴於母公司的不斷“輸血”，而非積極向外收購擴張。克而瑞物管研究報告指出，2015年到2019年上半年這段時間，中海物業在管面積之中90%來自中海系的關聯公司中國海外發展及中國海外宏洋集團，市場化外拓面積佔比較小，僅有10%左右。
但管理面積始終是衡量一家物業公司總體實力的重要標準之一。當前行者在加速奔跑，小步慢走的中海物業開始被拉開距離；往後看，面對藍光嘉寶、時代鄰里、永升生活服務等物管公司的強勢追趕，增長緩慢的中海物業必須思考如何在在跑馬圈地漸成趨勢的物業賽道中，守住自己的行業話語權和發展的空間。
時代財經注意到，中海物業在2019年年報中表示要“走全面市場化的發展之路”，通過外接、合營、併購等手段擴大管理規模，保持規模優勢。
今年2月，中海物業宣佈在全國範圍內啟動1.8萬人左右的“百城招募計劃”，從物業管家、項目經理到人力資源、法律事務方面均存在人才缺口，而年報顯示，截至2019年底中海物業員工共計4.1萬人。如此大規模的招聘計劃或透露出今年中海物業在規模擴張上將有更多動作。
中海物業的“突圍”
物管企業成長路徑主要有兩條：一是通過做大基礎物管規模實現成長，二是開拓增值服務市場、挖掘潛在商業空間。中海物業規模增速緩慢的另一面是公司從基礎物業管理積極向資產管理升級的野心。
中海物業在年報中寫到，2019年其服務業態增至10個類別，已擴展到寫字樓、學校、醫院、國賓館、旅遊景點等領域，中標深圳大劇院等一系列地標性建築物業服務。並在2019年成立商業物業品牌“海納萬商”，在商業不動產投資、融資、管理、退出等各領域全面發力。
同時，得益於國資背景以及集團良好的政商關係，中海物業在政府、軍隊、場館等業態類型項目的拓展上相對於同行業競爭對手而言，成績更加“耀眼”，拿下的項目包括香港海關總部大樓、港珠澳大橋香港口岸、廣深高鐵西九龍站、澳門大學等一系列政府、場館、學校。
方正證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為，正是中海物業在商寫、政務物業領域上的進展，以及專注中高端項目帶來的明顯高於行業均值的物管費用，構成了中海物業的優勢。即便近年來中海物業規模增速放緩，也並未影響資本市場對它的信心。
據克而瑞證券研究估算，中海物業含稅平均物管費為4.6元/平方米/月，遠高於目前香港上市的內地物管企業2.25元/平方米/月的平均水平。
相對於住宅物業的平均物業費水平較低、上漲難度大、收繳難度大等缺陷，商寫、醫院等項目具有基礎物業費天花板高、客戶支付能力強以及對部分增值服務有剛性需求等優勢。向資產管理全程服務商升級或是一條突圍之路。
此外中海物業也在嘗試縱向業務深入，持續提高增值服務收入比重。年報顯示，2019年中海物業來自增值服務的收入佔比增加至24.6%，較去年大幅上升50.7%至13.48億港元，比整體收入增幅高出近20個百分點。其中，以開發商和物業管理企業為服務對象的非住宅增值服務收益更是大幅增加57.4%至9.17億港元。
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