哈嘍，艾瑞巴蒂！我是你們的餐先鋒的輝哥！因為這兩天，餐先鋒接到很多房東的出租，以及租客的轉讓請求。同時，在和房東洽談時，以及和租客接洽，並幫我們開店客戶的審核店鋪時，發現了一些真實的現象。和很多人想的不一樣，但總體來說，是殘酷的！3月30日，餐先鋒團隊的店鋪審核人去城西某商圈，發現這裡店鋪成片轉讓。不乏一些很知名的品牌連鎖店！
今天，就和大家一起聊聊這個現象背後的邏輯和出路！
那就是：
一、看似繁榮復工背後，是消費信心不足。
很多自媒體報道，某某火鍋品牌堂食復工後，日營業額2萬多。但其實，這是折扣前的金額，優惠後，能有1萬多，算好的。疫情前，該店的業績是折扣後3萬多。
而真實的情況是，大多數店能恢復到同期的1/3算好的。尤其是餐飲中佔比最大的快餐。老鄉雞前兩天花200元開了個進軍全國市場的發佈會，束總很驕傲的宣佈，他們的營業額恢復到了6成。這可能算是快餐行業中恢復得非常好的了！
但是，房租並沒有降低哦！所以，經營成本大大增加。今年，基本別想賺錢了。能挺過去的，都是高手！
二、轉讓的店鋪數量增加，轉讓費在下降。
餐先鋒每日接到的轉店、出租需求，是去年的200%。其中，不乏很多一鋪難求的黃金口岸。比如春熙路商圈、高新區綜合性商圈、城東南攀成鋼、城西成熟商圈等。
且轉讓費大大的降低了。其中最典型的是春熙路一個店。原來是100萬接的。曾經去年聊過一次，要130才肯出手。現在的轉讓費報價30萬。去年500萬都不肯轉讓的一個店，今年打的對摺，也沒人敢接！
當然，這裡還是有一些店，轉讓費依然堅挺。給出的理由是：
我這個店年前生意很好很賺錢（真賺錢為何轉？堅持啊！年前賺錢，和現在沒關係的）。
我這個店裝修的時候花了多少多少，所以要轉這麼多？但其實，你裝修花的錢，接手人是不願意買單的，甚至是下家的負擔。因為可能品類不一樣、品牌不一樣，風格就不一樣。你裝得越好，他拆除費越高！
所以，這個時期的店鋪轉讓，一定要搞清楚：
1、轉讓的目的，不是要在轉讓費上掙回多少錢。而是快速脫手，騰出精力找出路。
2、除非你挺過上半年甚至前三季度。因為，現在這個階段，敢開店的不多。有的，也都說大著膽子準備撿漏的。他們對成本要求很高，因為現在選擇太多，且有較大風險。所以，不能貴！
三、房租依然堅挺，但商鋪價值大大下降。
之所以房東現在堅挺著租金，估計是以下原因：
1、很多店鋪房租金還沒有到期，危機還未顯現。
比如一些店的房租是一次性交半年甚至一年的。這時候，就還沒有顯現出問題。但如果是交一個月或者3個月的店，很多交不起房租了，問題就出來了。
2、期望現有租客把店準讓出去，租金繼續。
抱著轉出去少虧錢的原則，很多租客還在努力的轉店。讓現在店鋪的壓力還落在租客的身上。部分房東還感覺事不關己。
3、店鋪有保證金，即便空鋪，也有一定緩衝期。
一般行情都有1-2個月押金。所以，即便退租，合同沒到期，按理也不退押金。所以，即便店退租了，還有押金暫時支撐著。於是房東危機感還不強！我的一個又愛又恨的房東客戶就是這樣，有一個店鋪不到200平，因為乙方違約，沒有退租10萬月租繳納的25萬保證金（不是疫情期間退的）。所以，他覺得3、4月房子不出租也不虧。5月1日租出去就好！
BUT，各位老闆，再不降租就沒機會了。因為這裡有個最基本的邏輯：
1、你的店鋪收益的高低不僅僅取決於租金單價高低。
而是你的租金*滿租率。比如你的房租是10萬一個月。10年都滿租。你有1200萬收益。但你租金是12萬，10年中，只有8年滿租。你就只有1152萬收益。另外，因為你頻繁更換租戶，你的精力花費、合同風險等成本還增加了很多！
2、價格是價值的體現。當價值下降，價格理應下降。否則就有價無市！
現在的問題是，人流量大大下降了，所以，商鋪的價值大大下降了。那房租理應下降。至少，但消費信心還沒恢復前，是要降租的！否則，成都的鹽市口，就是我們最殘酷的案例：
鹽市口曾經像現在的春熙路和太古裡，每日人流幾十萬，商鋪租金值千金，一鋪難求。後來人流向春熙路和太古裡後，房租並沒有怎麼下降，結果導致大面積的店鋪虧損。很多知名連鎖品牌甚至稍微瞭解一點的創業者，都打死不去。所以，你看到中興街，幾乎每個店鋪每年都要輪換3輪品牌。租金從3.5萬降到現在2.5萬都沒人要！
四、真正的好店鋪，能撿漏的不多。
比如太古裡旁的東康市街、南紗帽街、三聖街、鬱金香廣場、崇德里的外街等。高新區的鷺洲裡、匯錦街等。包括幾家好的商城的好位置店鋪。因為都有實力品牌把控，抗風險能力強，所以並沒有我們想象中那麼多撿漏機會。
同時，快餐客戶因為成本較低，所以好店鋪更是拿在手裡沒出手。比大餐飲抗壓能力更強。
除非花費大量的時間精力全城地毯式搜索，否則很難找到。當然，委託專業的選址公司是不錯的選擇！
所以，餐先鋒輝哥呼籲路在前方：
1、找商鋪的朋友：趕緊拿店！
現在也許不是開店拿店的最好時機。但現在是拿好店的好時機。因為都想到抄底，但不知道低在哪裡的時候，你已經沒機會了，被別人拿了！
2、轉讓的老闆：抓緊轉讓！
搞清楚目的，如果你覺得不划算，就別轉，堅持！如果你疫情前就一直虧錢，趕緊轉，給錢就轉。不然隔壁一退租，你一分錢轉讓費都沒有，保證金都退不回來。
3、出租的房東：降低房租！
堅持疫情前房租，很有可能租不出去！即便你僥倖租給了人傻錢多，但兩個月下來就關門了。還得空鋪！階段性降租，是在後疫情時期的權宜之計。比如，4-6月租金、6-12月租金。2021年開始租金。
今天就為大家分享到這兒。餐先鋒輝哥在成都。最近絕大部分精力都花在店鋪方面。一方面，在忙著自己連鎖快餐品牌降租談判和免租爭取上。另一方面，也在大力幫助成都的商鋪房東、轉讓費和找店鋪方的鏈接。所以，更新不是特別穩定，希望大家諒解。特別是已經和餐先鋒合作的商鋪粉絲客戶！
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