年初新冠肺炎疫情爆發的時候，國內由於採取了嚴格的居家隔離防疫措施，線下房地產銷售活動幾乎無法開展，所以2月份的房地產額出現了大幅的下滑。
根據本月初地產研究機構克而瑞公佈的統計數據顯示，今年2月份全國前100大房企的銷售額為3243.3億元，比去年同期下降了37.9%。
如果再考慮到2019年的春節長假是在2月份，其實2019年的2月份也有十天半個月是關門歇業的，所以今年2月份的銷售業績實際下滑的幅度是超過了一半的。
好不容易熬到了3月份，各地的房地產銷售活動雖然基本恢復正常，但卻又碰上了全球股市大崩盤，現在大家都在擔心隨著海外疫情的蔓延，接下來不知道會不會出現經濟危機，所以對於要不要買房也就變得很糾結。
根據以往的經驗來看，每次經濟不景氣的時候，政府都會降低利率和放寬限購政策，所以國內房價下跌幅度一般不大，並且在恢復景氣之後往往會出現一波報復性上漲，等於說會出現一個買房的“黃金坑”。
然而從這次的情況來看，國外經濟受到的衝擊似乎很大，很可能會超過98年金融危機和08年的次貸危機，搞不好可能會出現1929年那樣的大蕭條，所以在這種百年一遇的大變故面前，國內房價能否堅挺也讓人心裡沒底。
對此，老範通過對房地產市場的觀察和分析，得出了幾個觀點，今天就跟大家分享一下。
年底樓市會有一輪爆發
要分析疫情對樓市的影響，主要得從宏觀經濟、樓市政策這兩個方面來分析。
宏觀經濟方面：
疫情對國內經濟的衝擊不會很大，因為現在國內的新增病例幾乎為零，各地的復工復產基本完成，所以經濟很快就會恢復到正常水平。
衝擊比較大的主要是外貿出口，因為疫情在國外已經有點失控，未來國外的經濟會比較蕭條，所以消費也會變得疲軟，對於中國商品的需求量也會隨之減少。
不過這個減少的幅度不會很誇張，主要受影響的耐用品方面的消費，像手機、電器、服裝這一方面，因為沒錢了就只能減少這些非必需品的消費。
但是日常消費品和醫療衛生產品的需求反而可能會變好，因為隨著國外停工停產之後，他們日常的吃喝拉撒還得進行，所以就只能從中國進口去彌補這個短缺。
由於這幾年外貿出口佔GDP的比重已經大幅下降，所以老範估計只有一部分特定行業的人會感覺不景氣，其它大部分行業受到的衝擊不會很大。
樓市政策方面：
目前各國為了刺激經濟都紛紛降準降息，中國央行上週末也進行了一次降準，而且未來還可能進一步降準降息，所以年底的房貸利率會變得更低。
與此同時，最近各地方政府已經陸續放鬆了一些限購政策，這樣也將讓一些本來不具備買房條件的人達到了門檻，因此只要等經濟恢復正常一段時間後，國內剛需將會爆發。
大城市和小城市出現分化
不過大家要注意的一點是，這一輪樓市的爆發會跟以往有不同，它
不會像以前那樣遍地開花，而是會形成兩極分化，也即是一二線城市爆發，三四線城市平穩。這是由於近年來國內人口的遷徙已經形成了往中心城市聚集的趨勢，新冠肺炎疫情並沒有改變這種趨勢，所以這種趨勢將會繼續持續下去。
另外這次國家提出了50萬億的“新基建”投資，這些投資會令一二線城市的優勢變得更加明顯，所以還會進一步促使經濟和人口往中心城市聚集。
因為這些“新基建”投資都是高科技領域的，生產這些設備的企業基本都是分佈在一二線城市的，所以50萬億的投資砸下去，未來幾年一二線城市的經濟增長和用工需求會增加，所以大家更加會往一二線城市聚集。
目前中國的三四線城市人口增長基本停滯了，因為在農村年輕人遷徙進去的同時，當地也會有很多年輕人外流到一二線城市，這種情況下三四線城市的供需就會達到一種平衡狀態，所以不具備爆發的潛力。
但是一二線城市由於每年還有大量年輕人口湧入，像深圳、廣州、杭州這些熱門城市每年新增的常住人口數量甚至達到四五十萬人，這等於一座城市一年就增加了十幾二十萬的潛在剛需，這些就是樓市爆發的推動力。
另外還有一點需要注意的是，
此輪一二線城市的樓市大爆發，可能更多是銷量上的爆發，而不會出現價格上的爆發。因為最近國務院出臺了一項新政策，就是把農用地轉建設用地的審批權下放到省，到時候各省將可以更加根據各地需求，更加靈活的調整建築用地，比如減少一些三四線城市的建設用地，然後增加一二線城市的建設用地。
以前由於一二線城市住宅用地供給不足，所以每次樓市政策寬鬆都會出現房價暴漲的局面，但是現在一二線城市有望的住宅用地供應有望獲得增加，屆時就可以取得雙贏結果，即在解決了剛需住房難問題的同時，又避免了房價的暴漲。
傳統銷售模式將被顛覆
最後樓市可能出現的第三個變化就是傳統銷售模式將被顛覆，取而代之的是全新的銷售模式，即電商化的房地產銷售。
大家最近如果有關注樓市的話就會知道，今年恆大的促銷力度很猛，一度給全國樓盤打出了75折的優惠，另外就是大力在推恆房通和全民營銷，也即是走微商模式的線上賣樓。
這些措施搞出來的結果是非常驚人的，在今年2月份全國前100大房企銷售額同比下降37.9%的大背景下，恆大竟然取得了同比增長118.3%的成績，這個成績簡直就是逆天了。
如果仔細分析起來的話，恆大這三個新策略其實是相輔相成的，通過恆房通和全民營銷進行線上賣房，就降低了線下售樓處的運營成本和養一大批營銷人員的人力成本，所以它的房子就能夠打出比別人更大的折扣，從而吸引更多消費者前來購買。
這種模式其實跟阿里巴巴當年的成功秘訣是一個道理，就是減少中間商賺差價，然後讓利給消費者從而獲得更多的銷售，最後形成了一個新的生態體系，變成了房地產行業的阿里巴巴。
所以不能小看許家印這步棋呀，恆房通藉著疫情的契機做起來之後，說不定以後除了賣恆大自己的房子，還會代理賣其它房企的房子，到時候許多房地產中介要麼就得轉行，要麼就得轉投恆大麾下去當兼職銷售人員。
大家不要以為這種新模式可能得很久才能實現，其實隨著5G的普及之後，線上VR看房的體驗將比目前有一個質的改善。到時候消費者足不出戶就能看很多個樓盤，誰還願意花費大量時間去跑大量樓盤？
如果有去實地踩盤的朋友就會有切身體會，一天下來腳痠得要死也看不了幾個樓盤，大部分時間都花在坐車上面。如果線上看房體驗足夠好的話，肯定是先線上看房，然後最後挑選幾個去實地對比下。
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