嘉颜66

第一，商品房预售制从政策设计层面强有力地支持、保障了房地产开发企业饶有兴趣地推进住有所居事业。在预售制度下，房地产开发企业实现提前锁定客户、加速资金回笼、缩短项目周期。预售制给房地产开发企业带来了天然的杠杆，预收款可以进行再拿地或者是继续开发。中国发展住房市场化以来，预售制度客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。对于预售制的历史性贡献，必须给予充分肯定。

第二，在期房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在诸多不确定性，比如工程烂尾、违规销售、房屋质量、面积调整、容积率变更、延期交付等问题，都可能引发房产交易纠纷。当下，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。取消预售制度，实行现房销售，对于房地产开发商来说是利空，对于购房者来说是利好:减少纠纷，保障购房者的资金安全。实行现房销售制度，购房者得到了看得见、摸得着的实惠，有更多获得感、幸福感和安全感。

第三，期房预售模式一旦被取缔，取而代之以现房销售模式，这真可谓中国房地产市场的一场革命或“洗牌”。如果取消预售制度，会倒导一大批中小房地产开发企业因资金链断裂而加速行业重组或被并购。弱者恒弱，强者恒强。对有实力的头部房企来说，在控制杠杆率的前提下顺势扩张，不失为一个做大规模的捷径。目前市场上存在的很多问题都是因为房地产开发企业太分散，数量太多，门槛太低，导致产品质量参差不齐。房地产行业集中度继续提高，行业头部房企进一步做大做强之后，市场规范性也会有所提升。

言而总之，现房销售取代预售有利于维护广大购房群众的利益，这是不可抗拒的趋势和潮流。当前中国房地产市场规模已到达高位，在这个拼规模的时代，任何一家房企都不希望掉队，销售达千亿元似乎已经成为规模房企入局避险的标准线。

张国政先生

这个问题，网上很多介绍，我用简单、通俗易懂的方式说一下。

首先把想要回答这个问题，我们首先得了解，房地产开发商是怎么运作的，我们来看图：

在整个环节里，开发商需要付钱的环节在哪呢？

1、\t土地款、税收等，这个是必须得交的，企业是要准备这笔资金。

2、\t设计费用，这笔钱看合同怎么签订的，通常情况下，是分期付款的，很少一次性付给设计公司。

3、\t一般施工后，建设3层，就可以去申请预售证。

施工企业为了能拿到合同，通常情况下，垫付前期的施工资金，等建设到3层或者是几层的时候，开发商申请预售，拿到预售款开始付钱，开发商付钱也是按比例的，不是全额付。

举列子来说，一栋楼一共20层，预算是1000万，平均每层20万，建设到3层，需要给建筑企业付60万。为了防止后期出现质量问题，开发商只会付70%，也就是60万*70%=42万。

4、\t通常情况下，开发商同时有几个项目开工，比方说其中一个预售完房子，钱拿到手，付一部分给建筑企业，剩下的可以用于开发下一个项目，付下个项目的土地款等。

从上面来看，大的开发商，想开发一个项目，只需要准备土地款、税款等，其他的钱可以延迟付款，有的甚至能拖个好几年。从最近20年，中国房地产的发展来说，房子只要开始卖，就有人买，不存在卖不出去的情况，开发商都拼命的拿项目，资金利用率基本都已经达到了极限。

根据公开资料查询，万科、恒大、融创、碧桂园的资产负债率都在90%左右，钱基本上都是借来的，一旦取消预售，没有预售款去周转，在资产负债率如此之高的情况下，是无法再去融资的，资金链随时会崩溃，企业倒闭。

行业里几个大的企业都是如此，小开发商的状况更是如此，75%以上资金链断裂而倒闭都算少的，个人预计，可能会有90%的开发商倒闭。

北野昆虚

逐步取消房产预售制度改为现房销售，对购房者才是一个很好很公平的制度，一手付钱一手拿房。至于那些资金不足，连一个项目都没有能力支撑的开发商，就不要继续滥竽充数了，政策淘汰掉是好事。

从1994年开出台的《房地产管理法》规定开发商可以用预售的形式向购房者出售房产，其中对于预售条件的规定是，实际投资只要达到总投资的25%，就可以申请预售。所以，很多没有能力的“开发商”，只要有能力支付最开始的1/4资金，就可以通过预售制度获取后续资金来建设项目。一个有能力的开发商，在预售制度的支持下，可以把项目规模扩大几倍。

预售制度的初衷促进房地产市场快速发展。但经过了这么多年的发展，房地产市场已经成熟了，早期该发展的企业已经成型。反而是很多购房者因为开发商拿钱跑路，而拿不到预购的房屋，或者购房者给了首付发现房屋被抵押查封，又或者是期房到手后发现与开发商的宣传相差甚远，这样的矛盾越来越多。购房者集体向开发商维权的情况不在少数。所以通过逐步取消预售制，即使短时间没有实现，这个方向应该是好的。直接购买现房，才是对购房者公平的政策，一手给钱一手拿房。至于那些倒闭企业，国家给了三十多年的预售制度，都扶不起来，倒闭了应该也无话可说。

素椒杂讲

75%的房企真的倒闭了，那剩余25%的房企的日子就好过的不得了。所以说，这是不可能发生的事。任何一个行业的企业数量，是随市场的需求而变化，更何况房地产行业与国民经济的关联度有多紧密，这是现实事实，取消预售，也不可能有75%的房企倒闭，毕竟有实力的房企大有人在，不说国字头的房企实力有多强，就是民企，也有很多知名企业，实力雄厚，经过多年的积累，具备了一定的抗风险能力。

目前的房企性质，无非就两种，一时国有投资控股，二是民营控股，但仔细查看，大的房企都是多元化的集团资金运作，不是单一的房地产开发，有可能就又金融这一块，所以说，预售取消，对这一类型企业影响不大，更不可能因为预售而倒闭，搞不好，这些企业的项目利润还会增加，也不是没有可能。至于一些小的地方性的开发公司，因为项目数量少，开发体量不大，管理跟不上，有可能因为预售取消，资金出现困难，形成项目烂尾，进而倒闭，但我估计是个别现象，为什么这么说，中国的房地产行业发展经过了20个年头，现在能够生存的房企，都有了一定的资金积累，开发经验也积累了很多，哪里需要资金，开发商一本账很清楚，不需要急需支付的资金，开发商都有自己一套办法，能够看的到的资金就是土地出让金，至于施工费用、设计费用等，基本都是施工商、设计单位垫资，开发商花不了多少钱，更不要说因为资金会倒闭的现象出现，取消预售，无非是延迟了开发商获取利润的时间，但这些资金成本，开发商会有充分的理由，加进销售价格里面去，谁都不傻，开发商更精明。

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带您一起去看房

有一定道理，如果 叠加房住不炒的基本政策思路的话，基本就是实锤了。

先说一下咱们国家的房地产市场预售制度怎么来的？以正式文件确定房地产预售制度是2001年以后住建部发布的《商品房预售管理办法》，预售制度登台入市。但是行业主流观点是预售实际上是早期集资建房演变而来的，也就是说其雏形最早可以追溯到改革开放初期。

为什么要实行预售房制度，准确的说是90年代逐步取消分配住房和集资建房以后，面临着住房市场巨大的供需矛盾，借鉴香港“卖楼花”采取的一种必要手段。

其核心在于购房者可以在房屋建完之前购买期房，一方面房地产商可以提前搞清楚市场需求，锁定目标，一方面快速回款，利于融资，目前房地产最快回款可以压缩到10个月，当然，这是基于内地预售制度与香港及其他国家的差异，香港“买楼花”指的是房屋建成之前，购房者支付定金，仅仅是定金，而内地预售制度则是在一定时间内或全款或按揭支付全部购房款，所以第三个方面，预售制度对于银行也是由好处的。

在这种制度下，房地产企业可以快速地做大规模，比如房地产前三甲中的后起之秀融创、碧桂园无一不是因加速周转和回款速度快速地做大规模从而超过招保万金这几家老牌房企的。

预售制度是房企资金回流维持高负债运营的重要保证

龚少查阅了几家上市公司房企的资产负债率，基本上都在80%以上，其中有息负债基本都在40%以上。万科85%、绿地88%、华夏85%、保利80%……房地产是资本密集型行业，基本上都是利用杠杆、负债经营的，销售回款是其现金回流的核心，所以回款的速度就很关键了。以万科为例，2019年财报还没出来，看2018年它的利息费用已经超过80亿，试想一下受预售制度取消影响，取消期房，全部采取现房销售，其资金周转延长一倍，利息费用很有可能就是超过160亿，占其2018年净利润的40%，万科可是房地产的头部企业，其他中小型房地产企业的情况则只会更加糟糕。这也是为什么说期房往往比现房卖得便宜的原因。

取消预售制度任重道远

2020年海南省打响了取消预售制度的第一枪，事实上早在2016年就有若干城市采取取消预售制度试点，但随着房地产市场低迷、下行，后又相继取消了试点。可见预售制度对整个行业乃至区域经济都有重要影响。

民间普遍共识是房地产已经形成支柱产业，传统的预售制度可能会一步一步慢慢取消，从而引导房地产商理性扩张，但短期不是一蹴而就的事情。

财经龚少

根据我们的了解，如果房地产市场真的取消预售，倒闭的房企远不止75%，甚至有可能90%都不止。

最主要原因就在于，现在的房企都是建立在“高杠杆、高负债和预售”的综合发展模式之上的。

也就是说，如果一个房产公司手上有1个亿，它不是用这1个亿去开发一个楼盘，而是会开发2-3个楼盘，每个楼盘不求赚很多钱，但求在高周转的情况下，快进快出，投入下一个项目。

举个例子：

假如同样投入1个亿开发一个楼盘，大约有20%的利润，就是2000万。

如果自有1个亿，再借1个亿，开发两个楼盘，在保持20%利润的同时，无非就是多付点利息。按三年来说，利息就是1000万左右。

这样同样是1个亿的自有资金，但收益却能达到3000万。

因此，多楼盘开发模式下，资金短缺的部分，可以通过银行、信托、P2P等方式，进行高杠杆借贷。

然后通过大规模的广告轰炸，进行预售。这就是边建边卖，边回款的模式。

这样模式，是目前支撑中国的房地产行业的最基础逻辑。

如果取消预售，就意味着打破现有模式，需要房企依托自有资金来发展，不仅会大大限制房企发展，陷入“低周转”的局面，甚至难以支撑的起房企的各项成本的局面。

同时就光现有项目的融资成本，就足以让绝大多数房企倒闭。

创业者阅

房跌惨已经不是热门话题了，房价逐日下跌已成定局玉皇大帝也改变不了的事实

用心评论

取消房地产预售，也就是地产商动用的杠杆有限了，以前从拿地，规划通过后，抵押给银行贷款启动建设，建设过程中建筑商垫资，封顶拿到预售许可，开始卖房回收资金，取消预售后，就得靠资金建好后再卖房，这个过程，地产商集中度越来越高，资金实力弱的中小地产商不好过了，现房销售，看的着，烂尾机会少！

看海oscar

要取消预售制一定是循序渐进的过程，市场准入门槛提高，小房企逐渐退出，房地产加速进入地产大鳄时代。问题的假设是突然的取消，破产的房企可能比75%更多，破产的金融机构、房地产链条上的企业也不会少，那经济危机的灾难来了，这种粗暴的做法几率很低不讨论，讨论一下逐步取消预售的方式和影响更有意义。

1.预售制是在要求快速城镇化的背景下实行的政策，以快速周转推动房产的急剧增加，满足房产需求的快速增长。现在的房子已经可以满足城市化进程的要求了吗？现实是房子还远远不够，所以短期内取消预售是缺乏基础的，海南取消是要限制资本在海南这个独特区域的过份爆炒，是因城施策的体现。

2.取消预售制的直接影响到房企的资金回笼周期，降低了杠杆，进一步抬高了房企门槛和财务成本，也对承建商的垫资能力有更高要求，门槛和成本提高最终会推高房价。有资金断裂的房企进入破产，项目烂尾！经过各种程序处理后成本更高，房产进入市场的价格照样不会低。很多人认为房企破产是好事，房价能得到降低，这是误解，房产项目烂尾是一鸡死一鸡鸣，买不起的还是买不起，坑害的是购买了的消费者，其他人并不会直接受益。

3.取消预售制的前提是城市化的进程放缓，需要逐步挤压房企退出，同时为了避免房企正在开发的项目烂尾，在取消前首先会做的就是抬高土地市场的门槛，淘汰实力不足的房企，土地资源往大房企集中。

4.取消预售制，降低了房企的杠杆率和周转率，利润总额降低，为了保证利润，房价上涨是最直接的体现。

5.房地产项目最大的关卡不在于预售到现房的这一点时间，建安成本与房价相比权重太低了，房企可以有很多临时的应对措施，影响最大的其实是承建商和材料商。

房产青秀大师兄

我觉得会是真的，房地产行业作为一个资金的吞金兽，就算是再大的企业也免不了要贷款融资才能进行，而房产预售制度相当于集资建房，开发商拿了你的钱后再帮你盖房子，是可以减轻开发商的资金压力，降低房产后续开发的风险，当然这是在开发商拥有科学的管理流程公司，可以实现相对健康的现金流，但是我们知道大部分中小型开发商不可能做到，都是差东墙补西墙，资金管理混乱，可能拿了你的预售款，一分钱都没用在你的房子上，先投其它的地方去了，等有钱了再回来盖，所以当预售制度取消，大部分中小型房地产很可能会跑路了，然后留一地鸡毛给政府背锅

關鍵字: 财经 取消 房地产业