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在距離上一篇文章已經過去了很久，在第一篇的文章中，我們已經詳細講解了初級可研報告的內容，本來在一期當中想講講深度可研報告的內容，但目前在網上已經出現了太多關於深度可研報告的文章，所以這次就重點講講投拓人員的重頭戲——經濟測算。
舊改的經濟測算雖然比傳統的項目要複雜，舊改涉及的風險和不可預測點也是非常之多。但所有的地產項目測算邏輯都是一樣的，把所涉及到數據，事項，成本全部梳理一遍，把帳說清楚做清楚，就能趨向於實際。
因此，總的來說就是，在項目前期階段，為了對項目進行經濟效應評價並作出投資決策，必須對項目的投資和成本費用進行相對準確的測算。如果投資測算誤差太大，必將會導致最後的決策失誤。雖然每家企業對測算的標準不一致，但大致邏輯是相似的。
那麼，舊改當中經濟測算要如何做呢？
1.舊改項目中測算各子表的講解
雖然測算的邏輯是一樣的，但城市更新項目不僅涉及了常規地產項目的拿地成本，設計，評估以及工程成本等，還要涉及城市更新項目獨有前期費用，拆遷安置費用，總體的稅務成本等。對於投拓人員來說，不僅增加了測算的難度，還得考驗專業程度和精準預判。根據以往的項目經驗，一共涉及到9類子表，分別是：
1.規劃指標; 2.橫道圖; 3.成本估算表; 4.銷售收入表; 5.投資估算表; 6.損益及利潤分配表; 7.現金流表; 8.敏感性分析表; 9.利潤估算表
規劃指標表
成本估算表
投資估算表
2.經濟測算要點講解
舊改項目當中的測算要點涉及到數據認定，公配比例，融資地價預估，其他成本經驗值，融資面積反算，利潤經驗值，結餘分配等。
（1）在數據認定方面，涉及到合法住宅和非法建築量的認定，集體物業的認定
（2）公建配套比例方面，在廣州的舊改當中，需要建設一定比例的公建配套，在實際的操作當中，比例按照重建後住宅建築量的11%估算，至於為什麼是11%，歡迎添加本人微信瞭解。
（3）其他成本方面，其中成本包括：不良地質處理費用、場地環境調查費用、汙染場地土壤修復費用、土地農轉用費用、城鄉建設增減掛鉤費用、整合周邊地塊費用。
（4）結餘面積方面，規劃結餘：舊村莊更新改造項目，經審定的項目實施方案確定的建築面積與規劃的建築面積相較有結餘，按照4：3：3（市政府：區政府：村集體）。
由於篇幅問題，在要點方面只講解了四個要點，其餘要點將會在後續的文章中補充。
對於投拓人員來說，經濟測算就是包括了從投資計劃，各種稅費、項目利潤的計算、融資計劃和成本、投入成本，到最終進行一些相應的投資指標、現金流指標、利潤率指標的分析，最後對整個的投資結論做一個決策和判斷。但從另一方面來講，經濟測算又是一場內部的博弈，投資部門，財務部門，成本部門三者之間的博弈。如何讓這個帳通過各個部門的審核審批，這就需要大家各顯神通了。
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