4月3日，主城區土地市場即將開閘，西湖區翠苑單元的一宗宅地 ，因其獨一無二的地段備受關注，也極有可能成為城西第一宗樓面價達到4萬+的宅地。
地塊總建築面積約5.3萬方，起價17億，限售均價為58000元/平方米（含裝修5000元/平方米），是今年城西文教區出讓的首宗宅地。
4月3日翠苑即將出讓地塊詳情
說是城西文教區，不如說黃龍商圈更凸顯地塊的貴氣。
在過去4年出讓的4宗涉宅用地裡，這宗地塊是最接近黃龍之心的，沿著黃龍綠茵場的中線向北筆直1.5公里，就能觸及這塊地，周邊又遍地學府，健康，向上，挺好的。
越是正氣的地塊，期望值自然越高，自然而然會聯想到，未來建成的項目，能不能讓杭州老百姓豎起大拇指，尤其是在“挑剔”的城西市場？
地塊區位概覽
周邊現狀：
經過現場探地看到，地塊佔地面積雖小，但不容忽視的是，容積率有3.1，擠過了5萬方的總建面。地塊平整，雜草不高，最早透露將出讓的消息也就是去年初左右。
九蓮新村就在南面，周邊各類學校比較多，界面還是偏老舊。 老城區“破界”是每一箇舊城區土地要面臨的問題，遠如當年文溪鼎園、唐寧ONE，近到當前周邊項目……即便是鳳起潮鳴，在此類問題上一樣乏力。相對做得較好的例子，還屬規模優勢+靠主幹道+願意砸錢的杭州公館。
而這塊地只比錦繡公館大了那麼一點點，從基因上來說，是徵遷農居房的地，不如前兩者皆為杭師範的“繼承者”有內味兒。
交通：
不僅不沿主幹道，地塊南北距離文三、文二路均有小段距離，且是流量較大的單行線。可以對照當年藍孔雀板塊，看房需要從莫干山路轉入，再行車/步行一段距離才能抵達，甚是麻煩，因為這代表未來小區出入有擁堵隱患。
畢竟這裡是路網“毛細血管”較多的城西，也不難理解，不過好在學院路地鐵站也就是四、五百米距離，而且還是雙地鐵加持，將來四個方向出行都極為方便。
教育：
城西的教育資源向來豐沃，公民同招也讓西湖區房子優勢更大。不過這宗地塊距離最近的公辦小學是九蓮小學，成色稍差，其次是文二路北側的行知小學，此外，九蓮幼兒園直線距離地塊350米左右。
商業：
黃龍商圈畢竟是SOD（以大型體育設施為導向的開發模式），沒有大型的超級綜合體，距離最近的商場是近年典型的新商業代表——黃龍萬科K-Lab，直線距離400米不到，而老城西縱橫百里的街區商業也有自己特有的魅力。
市場環境：
目前老城西板塊在售的新房項目有中海·黃龍雲起、中鐵建濱江·古翠藍庭，以及預計在今年開盤的中冶·錦繡公館。
從現有兩個項目銷售情況來看，黃龍雲起三開三罄，古翠藍庭首開並沒有售罄，但後續去化還可以。原因可能來自於兩者在地段上微妙的不同，以及產品不同。
這也可以看到，城西雖然不大，但交通擁堵，一個核心地段的位置尤為重要，稍微偏一些就可能被代入了下游屬性。
地塊現狀
具體可做什麼品類？
吃準城西的購房者，對於產品的訴求和申花板塊一定會有所不同，後續打造產品需要思考。所以這塊地到底將如何設置建築品類也是至關重要的一環，甚至是決定性的一環。
容積率3.1，限高80米，必然會有27層的高層，建築密度22%，還是可以排出約20%的洋房的（最高限售單價含精裝63300元/平方米）。
為了利潤的最大化和房企品牌的樹立（尤其在城西），應當放棄一定高週轉，具有質感的洋房還是需要的，並且南側是小學和5-6層的九蓮新村，採光和日照條件適當。
另外，也有投拓專業人士認為，周邊項目都是大戶型，可以適當做一點小戶型，考慮西湖區學區需求客群。
基本預測：
地塊需配建10%的公租房，若公租房建安成本以4000元/平方米來計算，實際樓面起價在36383元/平方米。
若以預期銷售利潤5%測算，倒推實際樓面價42400元/平方米左右，成交樓面價在37800元/平方米左右，此時溢價率在17%左右。
但是由於這宗地塊位於黃龍核心商圈範圍內，出地頻次少，具備不可複製性，加上近期房企拿地熱情比較高，拿地會降低銷售利潤預期，20億左右的總價在翠苑拿地，屬於“土豪隨意”的地塊。
所以大概率還是會走高，成為西湖區第一宗4萬+的土地。
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