hello，大家好！
新一年仍有很多新、老朋友向貓姐諮詢購房問題，其中很多問題都具有代表性，值得跟大家分享。
因此貓姐決定，新開闢【花貓問答】欄目，將定期摘錄一些購房問題並附答案跟大家分享！注：貓姐問答僅為個人觀點的交流分享，可供購房時參考，如有不同見解，歡迎留言或加貓姐微信進行交流。
以下為“花貓問答”第一期內容：
01
關鍵詞 投資
問：貓姐，您好！我在南京有一套房，目前還有一個購房資格，想投資一套房，純投資，不考慮靠近居住地、上班地等因素。心理上，可以接受長線投資，不要求短期迅速獲利。曾經看過河西南魚嘴潤府，但是那個要8成首付，
首付大約能接受100萬左右的。請問錦麟融譽府和世茂璀璨睿灣比哪個有潛力？世茂璀璨睿灣會不會因為寧蕪鐵路和周邊經濟適用房侷限，而沒有發展潛力？
花貓說房：這兩個盤嚴格意義上來說，都不屬於純投資性樓盤，偏自住性樓盤。
特別是錦麟融譽府，因為新希望第一次在南京開發項目，因此樓盤配置還是較高的，將以城北邁皋橋片區的地緣客改善為主。因此自住建議購入，投資還需謹慎。
世茂璀璨睿灣地處西善橋，片區為全新開發。片區後期有金地等品牌開發商入駐。優點是世茂璀璨系產品品質較好，從景觀園林到戶型陽臺等，均為全新代際的地產產品。
缺點是片區有十多塊土地待出讓，整體片區需要更新，因此需要等待一段時間，適合長線投資。簡單說，如果河西中到6萬，南部新城到5萬，這裡的價位4萬元/平是可期的。
寧蕪鐵路多年來一直制約板橋的發展，此前規劃時改成地鐵8號線通板橋但一直沒能兌現。說到底，寧蕪鐵路歸屬上海鐵路局，過去的那些年“補償”沒有談好。但就在去年，寧蕪鐵路已經有實質性的利好！
在去年年底，據南京市規劃和自然資源局官網顯示，寧蕪鐵路南京樞紐滄波門至古雄段外繞線改線工程（含貨場搬遷新建江寧鎮南站貨場工程）第二輪選址申報目前已經辦結。而一旦寧蕪鐵路改線後，城中停用鐵路將被拆除，並在原線位上改建成地鐵8號線。（已經進入實質性的規劃審批，證明與上海鐵路局的談判已經突破，後續就是執行細節了）
當然涉及上海鐵路局，8號線的搬遷改建也不可能從此就一帆風順。可能還有諸多細節問題需要磨合。但是世茂璀璨睿灣不是孤盤，所在的片區為整體開發，全新盤多了，一條鐵路不可能限制住整個區域發展。
經濟適用房也是同理，世茂璀璨睿灣周邊十幾塊地全部更新，不會深陷經濟適用房“重圍”。舉例，河西南高廟路佳兆業、升龍、正榮、五礦、朗詩、招商、魯能等盤和周邊的經濟適用房群落也幾乎毗鄰，但最終形成兩大群落，互不干擾。
如果兩者一定要比較，投資還是世茂璀璨睿灣相對適合一點。錦麟融譽府就只有城北人才會買，而且區位在從城北偏東區域，更受侷限。世茂璀璨睿灣夾在南站、河西、軟件谷、南部新城等中間，北到新街口，南至江寧，接盤人會多於前者，更容易成為一個“全市盤”。
02
關鍵詞 漲價
問：近期南京許多樓盤傳出漲價風聲，比如錦麟融譽府，被稱為“跳漲5000元/平”；世茂璀璨睿灣被傳要漲2000元/平，正榮江北的潤辰被傳洋房要開4萬元/平……請問江畔都會上城漲不漲？漲價盤勢必會透支未來的一部分獲利空間，要不要追漲？不追的話是不是又會喪失購房機會？
花貓說房：大漲謹慎追漲。比如錦麟融譽府，目前周邊二手房朗詩保利蔚藍二手房價格在3.6萬元/平，地緣客能接受老二手房，自然也能接受錦麟的價格。但是沒有倒掛，那可能去化的速度就不可能是售罄，目前這個樓盤452套登記877戶，比例還沒有達到2:1，一般要達到4:1以上，房源才有開盤售罄的希望。上週該項目已經開盤，按照開發商的數據推送，去化在5成多，也是符合我們的預期。
世茂璀璨睿灣是不是漲2000元/平，不同人說法不一樣。最接近真相的可能就是，開發商也搖擺不定，究竟漲多少合適。 這都是根據登記人群、以及客戶摸底的情況來最終敲定案場優惠，用優惠來調解實際漲價幅度。
正榮潤辰洋房春節前的心裡價位確實只有3.3萬元/平，一度認為可能比高層更具性價比。但春節後確實有漲到4萬元/平的想法和運作。但貓姐最新得到的消息是：表價3.3萬元/平，實際3.6萬元/平，也就是和綠地海珀紫金中心基本一致，“小漲”！約3000元/平。
綜合來看，或許是由於錦麟融譽府的第一波喊漲沒有達到預期的熱賣效果，開發商和有關部門都變得更加謹慎。這是一輪試探性的漲價，開發商自己有多少底氣也很難說。
貓姐建議，購房人不妨去喊漲的樓盤登個記，仔細對比新一批房源和上一批房源價格，每一幢認真看（有肯能樓王漲，一般樓幢沒有動）。萬一登記情況一般，開發商也會給出優惠，降低漲價、高價帶來的銷售壓力，購房人就可以果斷下手“撿漏”。如果發現漲幅很高又真賣完了，果斷尋找周邊未來得及漲的樓盤下手，比如江畔都會上城、中海城南公館等。
千萬不要輕易放棄喊漲的樓盤，能夠在此時喊漲的樓盤，都是品質性價比較好的樓盤！
還有就是抓緊時間上車！因為開發商漲價的表價一旦獲批，初期可能給優惠實際漲的不多，但後期行情一旦火爆，可就是說漲就漲，不用再報批了！這表明南京樓市上漲的通道已經打開，只是分步實施，要趁樓市要熱未熱時，果斷下手購買未大漲的樓盤。
送一句話給各位買房人共勉：眾人恐懼時，我貪婪。眾人貪婪時，我恐懼。請和人性中的貪婪和恐懼做鬥爭。
03
關鍵詞 區位
問：貓姐，您好！我聽您的建議，一直在搖河西，魚嘴潤府、魚嘴金茂悅、華僑城天鵝堡、仁恆江灣世紀，一次都沒有搖到！真是崩潰。置業顧問建議我去買江北核心區江畔都會上城，
核心區目前有兩家樓盤，江畔都會上城和正榮潤辰悅辰，請問該怎麼選？論區位哪個好？花貓說房：江北核心區已經是江北區位最好的了，如果說要在核心區裡再分個主次，那江畔都會上城的區位相對好，靠近江與城、綠地海悅、江北金茂悅等江北核心區大盤，與江北先開發的緯七路片區正榮潤江城相對較近。既享受核心區鼓樓醫院江北醫院、金茂綠地江北第一高樓等核心區全新配套，目前看起來又不是那麼荒涼。
正榮潤辰和悅辰其實是兩個樓盤，悅辰規模較小，僅有4幢樓。潤辰靠近鼓樓醫院江北醫院等核心配套區，區位也不差，不過臨江北快速路，因此沿街樓幢需要考慮噪音。
但是從戶型配置上，正榮潤辰小戶型較多，江畔都會上城則90-140戶型都有。且貓姐調研眾多購房人得到的反饋是，正榮潤辰的裝修配置高於江畔都會上城，或顯得更為精緻。
因此，首開正榮潤辰悅辰的去化速度略快於江畔都會上城，當然兩盤都是非常搶手、當日售罄的、需要搖號的。後期需看兩盤的價格，如果潤辰洋房高開，而江畔都會上城不漲價，則優先選擇不漲價或漲得少的，見機行事。
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