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新一年仍有很多新、老朋友向猫姐咨询购房问题，其中很多问题都具有代表性，值得跟大家分享。
因此猫姐决定，新开辟【花猫问答】栏目，将定期摘录一些购房问题并附答案跟大家分享！注：猫姐问答仅为个人观点的交流分享，可供购房时参考，如有不同见解，欢迎留言或加猫姐微信进行交流。
以下为“花猫问答”第一期内容：
01
关键词 投资
问：猫姐，您好！我在南京有一套房，目前还有一个购房资格，想投资一套房，纯投资，不考虑靠近居住地、上班地等因素。心理上，可以接受长线投资，不要求短期迅速获利。曾经看过河西南鱼嘴润府，但是那个要8成首付，
首付大约能接受100万左右的。请问锦麟融誉府和世茂璀璨睿湾比哪个有潜力？世茂璀璨睿湾会不会因为宁芜铁路和周边经济适用房局限，而没有发展潜力？
花猫说房：这两个盘严格意义上来说，都不属于纯投资性楼盘，偏自住性楼盘。
特别是锦麟融誉府，因为新希望第一次在南京开发项目，因此楼盘配置还是较高的，将以城北迈皋桥片区的地缘客改善为主。因此自住建议购入，投资还需谨慎。
世茂璀璨睿湾地处西善桥，片区为全新开发。片区后期有金地等品牌开发商入驻。优点是世茂璀璨系产品品质较好，从景观园林到户型阳台等，均为全新代际的地产产品。
缺点是片区有十多块土地待出让，整体片区需要更新，因此需要等待一段时间，适合长线投资。简单说，如果河西中到6万，南部新城到5万，这里的价位4万元/平是可期的。
宁芜铁路多年来一直制约板桥的发展，此前规划时改成地铁8号线通板桥但一直没能兑现。说到底，宁芜铁路归属上海铁路局，过去的那些年“补偿”没有谈好。但就在去年，宁芜铁路已经有实质性的利好！
在去年年底，据南京市规划和自然资源局官网显示，宁芜铁路南京枢纽沧波门至古雄段外绕线改线工程（含货场搬迁新建江宁镇南站货场工程）第二轮选址申报目前已经办结。而一旦宁芜铁路改线后，城中停用铁路将被拆除，并在原线位上改建成地铁8号线。（已经进入实质性的规划审批，证明与上海铁路局的谈判已经突破，后续就是执行细节了）
当然涉及上海铁路局，8号线的搬迁改建也不可能从此就一帆风顺。可能还有诸多细节问题需要磨合。但是世茂璀璨睿湾不是孤盘，所在的片区为整体开发，全新盘多了，一条铁路不可能限制住整个区域发展。
经济适用房也是同理，世茂璀璨睿湾周边十几块地全部更新，不会深陷经济适用房“重围”。举例，河西南高庙路佳兆业、升龙、正荣、五矿、朗诗、招商、鲁能等盘和周边的经济适用房群落也几乎毗邻，但最终形成两大群落，互不干扰。
如果两者一定要比较，投资还是世茂璀璨睿湾相对适合一点。锦麟融誉府就只有城北人才会买，而且区位在从城北偏东区域，更受局限。世茂璀璨睿湾夹在南站、河西、软件谷、南部新城等中间，北到新街口，南至江宁，接盘人会多于前者，更容易成为一个“全市盘”。
02
关键词 涨价
问：近期南京许多楼盘传出涨价风声，比如锦麟融誉府，被称为“跳涨5000元/平”；世茂璀璨睿湾被传要涨2000元/平，正荣江北的润辰被传洋房要开4万元/平……请问江畔都会上城涨不涨？涨价盘势必会透支未来的一部分获利空间，要不要追涨？不追的话是不是又会丧失购房机会？
花猫说房：大涨谨慎追涨。比如锦麟融誉府，目前周边二手房朗诗保利蔚蓝二手房价格在3.6万元/平，地缘客能接受老二手房，自然也能接受锦麟的价格。但是没有倒挂，那可能去化的速度就不可能是售罄，目前这个楼盘452套登记877户，比例还没有达到2:1，一般要达到4:1以上，房源才有开盘售罄的希望。上周该项目已经开盘，按照开发商的数据推送，去化在5成多，也是符合我们的预期。
世茂璀璨睿湾是不是涨2000元/平，不同人说法不一样。最接近真相的可能就是，开发商也摇摆不定，究竟涨多少合适。 这都是根据登记人群、以及客户摸底的情况来最终敲定案场优惠，用优惠来调解实际涨价幅度。
正荣润辰洋房春节前的心里价位确实只有3.3万元/平，一度认为可能比高层更具性价比。但春节后确实有涨到4万元/平的想法和运作。但猫姐最新得到的消息是：表价3.3万元/平，实际3.6万元/平，也就是和绿地海珀紫金中心基本一致，“小涨”！约3000元/平。
综合来看，或许是由于锦麟融誉府的第一波喊涨没有达到预期的热卖效果，开发商和有关部门都变得更加谨慎。这是一轮试探性的涨价，开发商自己有多少底气也很难说。
猫姐建议，购房人不妨去喊涨的楼盘登个记，仔细对比新一批房源和上一批房源价格，每一幢认真看（有肯能楼王涨，一般楼幢没有动）。万一登记情况一般，开发商也会给出优惠，降低涨价、高价带来的销售压力，购房人就可以果断下手“捡漏”。如果发现涨幅很高又真卖完了，果断寻找周边未来得及涨的楼盘下手，比如江畔都会上城、中海城南公馆等。
千万不要轻易放弃喊涨的楼盘，能够在此时喊涨的楼盘，都是品质性价比较好的楼盘！
还有就是抓紧时间上车！因为开发商涨价的表价一旦获批，初期可能给优惠实际涨的不多，但后期行情一旦火爆，可就是说涨就涨，不用再报批了！这表明南京楼市上涨的通道已经打开，只是分步实施，要趁楼市要热未热时，果断下手购买未大涨的楼盘。
送一句话给各位买房人共勉：众人恐惧时，我贪婪。众人贪婪时，我恐惧。请和人性中的贪婪和恐惧做斗争。
03
关键词 区位
问：猫姐，您好！我听您的建议，一直在摇河西，鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、华侨城天鹅堡、仁恒江湾世纪，一次都没有摇到！真是崩溃。置业顾问建议我去买江北核心区江畔都会上城，
核心区目前有两家楼盘，江畔都会上城和正荣润辰悦辰，请问该怎么选？论区位哪个好？花猫说房：江北核心区已经是江北区位最好的了，如果说要在核心区里再分个主次，那江畔都会上城的区位相对好，靠近江与城、绿地海悦、江北金茂悦等江北核心区大盘，与江北先开发的纬七路片区正荣润江城相对较近。既享受核心区鼓楼医院江北医院、金茂绿地江北第一高楼等核心区全新配套，目前看起来又不是那么荒凉。
正荣润辰和悦辰其实是两个楼盘，悦辰规模较小，仅有4幢楼。润辰靠近鼓楼医院江北医院等核心配套区，区位也不差，不过临江北快速路，因此沿街楼幢需要考虑噪音。
但是从户型配置上，正荣润辰小户型较多，江畔都会上城则90-140户型都有。且猫姐调研众多购房人得到的反馈是，正荣润辰的装修配置高于江畔都会上城，或显得更为精致。
因此，首开正荣润辰悦辰的去化速度略快于江畔都会上城，当然两盘都是非常抢手、当日售罄的、需要摇号的。后期需看两盘的价格，如果润辰洋房高开，而江畔都会上城不涨价，则优先选择不涨价或涨得少的，见机行事。
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