疫情之下，经济大环境动荡不安，全球进入“降息潮”。
中国也不例外，2020年一季度，已宣布两次降准，释放13000多亿元，以支持实体经济发展。
作为资金密集型行业，中国的房地产企业离不开融资“输血”。
受困于疫情销售出现断崖式下跌，开发商资金回流出现阻碍。2020年1-2月，商品房销售额8203亿元，同比下跌35.9%，恰逢全球降息背景下的流动性宽松，让不少背负高财务杠杆的开发商有了喘息的机会，融资通道进一步打通，同时获得了更低的资金成本。
在这场融资之战背后，房企发债水平呈现两极分化局面。有人发债利率低于公积金的贷款利率，而有人却逼近高利贷。
对于个人而言，你还敢高杠杆买入深圳吗？
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房企密集融资，成本高下立见
资金是房企赖以生存和持续发展的关键。
据光大证券研究所统计，2020年1月房企海外融资整体放量，1月单月海外发债1267亿元，同比增长83%；2月房企境内发债规模363亿元同比涨50%。不仅融资规模出现大幅度增长，高评级的规模性房企在融资成本上优势更加明显，部分超短期融资券的票面利率仅为2.58%。
3月初，中海地产发行10亿美元债券，其中，3亿美元5年期债券年利率2.375%；5亿美元10年期债券年利率2.750%；2亿美元15年期债券年利率3.125%。这一利率比深圳当前公积金贷款利率3.25%还要低，受到同行的羡慕。
境外融资新低第一名颁给了中海，而境内融资第一名，非万科莫属。
万科于2月25日获得中国证券监督管理委员会核准，面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元（含90亿元）的公司债券。其中品种一票面利率询价区间为2.60%-3.60%， 2.60%的利率创下今年境内外房企融资利率新低。
中海和万科并非特例。
建发股份在2019年共计发债15次，发行总额117.5亿元，平均利率仅为3.80%。仍然低于居民首套商品房房贷利率水平。
类似这样可以拿到较低成本的还有首开、龙湖、金融街、招商蛇口、华发、万科等杠杆水平较低的规模房企和具有国有背景的房企拥有相对明显的融资优势。他们近期的融资利率也在4%以下。
2月20日，金地完成的10亿元超短期融资券为例，其发行期限为270天，发行利率为2.83%；招商蛇口成功发行了 2020 年度第二期超短期融资券15亿元，票面利率2.7%。
2月21日，保利地产成功发行2020 年度第一期中期票据(永续中票)，期限为 3+N 年，发行利率为 3.4%。龙湖将发行人民币 30 亿元住房专项公司债券，票面利率为 3.80%，年期为 7 年。
滨江集团(002244.SZ)2月分别发行了一笔12亿元的中期票据和一笔9亿元的短融，发行利率分别为4%和3.25%;美的置业近期发行的一笔规模14.4亿之四年期公司债券，票面利率为4%。
世茂股份采取分期发行方式公开发行不超过人民币 40 亿元公司债券,本次为首期发行,发行规模不超过人民币25 亿元,票面利率询价区间为 3.2%-4.2%。中国奥园拟发行 25.4 亿元境内债券,票面年利率为5.5%，期限为5年。
与之形成鲜明对比的是，部分企业发债利率超过10%，
其中明发集团的利率最高达15%。
2020年1月21日，景程、恒大地产、天基控股及附属公司担保人就发行20亿美元于2022年到期的11.5%优先票据及20亿美元于2023年到期的12.0%优先票据。
3月5日，泰禾集团(000732.SZ)发布公告，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券。引起行业关注，有业内预测，按往期泰禾的发债成绩，若能发债成功，利率估计不低于10%。
2019年泰禾集团共发行3笔美元债合计融资6.1亿美元，利率均在11%以上，其中2019年7月发行的三年期4亿美元债券利率更高达15%。
另外华南城、花样年、海伦堡中国、朗诗地产、阳光100中国、景瑞控股、当代置业等公司在2020年以来发行的海外债券发票利率均高于10%。
如此巨大的融资成本差异，凸显了当下房企冰火两重天的生存镜像。类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。
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融资有放松迹象？专家：将越来越难
在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，市场融资能力和融资成本对房企来说至关重要。近 20 家中资房企面临境外债偿还压力，美元债融资迫在眉睫。
事实上，与去年融资环境收缩相比，今年截止3月12日，房企的海外融资活动仍然活跃。
Wind数据显示，2020年1-2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。华泰证券数据也显示，2020年2月单月，房企境内发债规模为363亿元，同比大增50%。
另外，3月1日，中国国家发展和改革委员会和中国证券监督管理委员会宣布，自2020年3月1日起境内债券发行从核准制改为注册制。穆迪评论，境内债券发行新体制将提高中国房地产开发商的融资灵活度。
新体制因为简化的管理程序有助于缩短国内债券发行的准备时间，将有助于受评开发商获得境内融资。
“全球降息潮”正在席卷资本市场。本月以来，已有多个国家跟随美联储的脚步宣布降息。这是否意味着中国房企真的就步入“宽松”的融资环境，未来融资发债将更加轻松？
汇生国际融资总裁黄立冲先生认为，量化宽松和降息是市场出现流动性危机而导致美联署的救市行为，因此流动性危机倒逼垃圾债，也影响投资级别的债，而部分房企已经靠近垃圾债级别，因此发行难度会大幅增高。
黄立冲则认为，海外融资有相当程度的萎缩，环球股债导致全球债券市场的短期流动性危机，目前短期流动性紧张，估计国际的投资者和本地香港的投资者不会对中国的房地产美元债感兴趣，目前很多已经发的美元债的交易价格跌得比较厉害，预计短期内购买美元债的可能性不大。
据他分析，目前投资市场也逐步出现的楚河汉界，地产美元债还是地方融资平台债现在主要靠香港的中资企业认购。现在香港和国际的投资者基本上已经不投，现在主要靠中国各银行的外汇存款转投美元债。而这种情况已经发生近一年。
虽然在降息降准的大环境下，但黄立冲认为，投资者并不买账，房地产企业需要担心融资平台外债发行市场存在的萎缩的风险，甚至冰冻的风险。
这次疫情导致投资者担心许多企业债存在偿付危机，不少投资者甚至担心2008年和1997年财务危机重演。“股票受到损失必然回收现金，抛出港股和A股去救自己的组合，也会抛债，因此投的可能性就少了。现在投资者已经开始担心美国高评级的企业债，对于低评级的中国企业债就更加担心了。”黄立冲表示。
但易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，不管全球是否降息，中国自去年第四季度起，已经进入一个较为宽松的融资环境，只是现在放松力度更大；另外从合作制到注册制，过去发债要经过严格审核，现在相对简化，融资的灵活动增加，规模会增加，资本成本相信会进一步下调。
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