「西南地產紀要」建發國際2019年全年業績發佈會

會議概要

主題：建發國際2019年全年業績發佈會

時間：2020年3月23日週一17:00 至 18:00

主講：建發國際管理層

主要內容

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

建發國際 管理層

【業績亮點】

2019年是建發國際經營香港上市的第五個年頭，也是整體經營業績再創新高的一年，這一年國家房地產宏觀調控的經濟環境更加複雜，面對機遇和挑戰，公司緊跟市場，抓住機會，經營業績再創新高，財務運營更加穩健，拿地擴儲大幅提升，新公司產品全國遍地開花，“躍變”是公司2019年核心關鍵詞。

【財務回顧】

第一，業績指標穩步增長。2019年建發國際實現全年營業收入179.95億元，同比增長45%；毛利潤增長45億元，同比增長13%，實現規模淨利潤17.18億元,同比增長21%；淨利潤率為11.1%。

第二，資產規模首破千億。2019年末總資產達1156億,同比增長84%；貨幣資金餘額116億,同比增長154%；年末淨資產196億元，同比增長85%。

第三，資金優勢穩固提升。2019年公司加權平均融資成本約為5.4%，同比下降0.3個百分點；年末淨負債率為176%，同比下降66個百分點；年末銀行已批未提金額達134億元，同比增長123%。充裕且低成本的資金實力保障了公司的安全運營。

第四，連續高比例的公司分紅。經公司董事會提議，宣派每股分紅0.82港幣,按目前總股本約11.77億，約計分紅總額為9.65億港元，派息率高達50%。

【經營情況回顧】

第一，合同銷售大幅增長。2019年全年實現合同銷售總額508億元,同比增長105%；認購總額570億元，同比增長126%；銷售權益比例76%，同比增長6個百分點；回款金額476億元，回款比例達94%，回款比例已多年保持90%以上。

第二，土地儲備加快擴張。2019年公司抓住土地市場機會，在蘇州、無錫、南寧、廈門、福州等核心城市，新增取得40宗土地，新增項目總可售面積約667萬平方米，總可售貨值約963億元，購地權益比例約75%。截止2019年末，公司累計總可售面積約935萬平方米，總可售貨值約1320億元，同比增長35%。其中，75%的土地庫存集中於核心的一線、二線城市，優質充沛的土地儲備為公司後續增長加足了動力。

第三，物業管理規模穩步增長。建發國際旗下的建發物業集團為中國物業服務百強企業50強，2019年末物業合約管理面積近3500萬平方米，較2018年末增長25%，業務覆蓋全國32個城市，282個項目。2019年全年實現物業管理收入約7.8億元，同比增長32%；物業管理淨利潤約6599萬元，同比增長50%

第四，產品優勢保持業內領先。據賽維諮詢調查顯示，2019年公司住宅客戶滿意度在房企榜單中位列第一，取得歷史上客戶滿意度最好的成績。北京賽維是北京房地產行業客戶滿意度最主要的供應商，目前服務房企超過100家，其排榜在行業內相當具有公信力及市場。2019年公司旗下產品榮獲多項大獎，業內高美譽度評價進一步說明了客戶對我們產品的高度認可。

【未來展望】

2020年公司將主要圍繞以下經營方向開展工作：

第一，加快房地產開發業務有質量的規模擴張，著力提升品牌價值。主要包括：繼續推進銷售增長，保障現有項目合理安排運營週期，確保完成銷售目標；加強現金流管理，提高資金週轉率；堅持穩健的投資策略，生根五大核心區域，堅持發揮產品和服務的競爭優勢。

第二，鞏固房地產服務供應鏈佈局，持續優化服務質量。主要包括：擴大物業服務範圍，加強合作、併購及管理模式的輸出；加強物業信息化建設和品牌建設，提升整體運營能力；提升商業資產運營能力和在建運營能力，提升房地產產業鏈生產力。

第三，繼續加強與資本市場的交流互動，保持公司治理高效透明，積極傳遞公司優勢。

回答環節

Q1：今年公司毛利率有所下降，那麼目前公司已售未結的毛利率在什麼水平？公司今年新推的1000多億的貨值按照現在限價的水平來算，平均的毛利率在什麼水平？

A：公司目前的利潤率水平比較正常，已售的部分淨利率保持在8%左右。土地儲備對利潤的溢出要求比較高的，目前來看，8%的利潤水平從市場上看沒什麼問題。

Q2：公司在不同能級城市，產品售價的差異度比較大，從幾千至幾萬元都有，請問公司在不同能級的城市（一二三線城市）的建安成本分別大概在什麼水平？

A：在不同城市我們產品的價格差異確實比較大，但從建安成本上來講，差別與各個盤的定位有關，我們在三四線城市大部分產品在10000以上，少數在幾千元，建安成本大概3000多元。

Q3：2019年的派息比例與2018年的相比有所下滑，請問後續的派息比例是維持在19年的水平，或者是繼續下滑至30%這樣一個行業平均水平？

A：在分紅方面，我們管理層一直希望股東能夠提交一個可以照顧股市訴求的派息比例，即使在今年股本有所擴張的情形下，我們還是達到了50%左右的分紅。18至20年，我們認為公司具有比較好的發展機會，可以保持一個比較高並且具有可持續性的分紅比例也是我們所追求的。管理層的想法是希望在明年還是可以保持一個比同業好或者說較好的分紅比例，但是具體分紅確定需要根據業績等綜合考慮。

補充：在分紅問題上，我們始終把握兩個原則：關注股東利益（包括小股東）；關注公司的發展。至於今年的派息比例有所下降的問題，第一，我們本來也希望維持去年的派息比例水平，但疫情給行業及公司的發展增添了不確定性，基於以上兩個原則，為了公司未來發展更為穩健與健康，我們略作調整；第二，也在此重申，建發國際的管理層也是眾多小股東之一，與股東的利益是一致的，雖然調低派息比例，但在行業中我們依舊處於中上水平，我們希望公司未來的發展更好，給股東分更多的紅，這是我們一致利益所在。

Q4：公司作為同規模中增速比較高的房企，在疫情的影響下有哪些措施能夠幫助自身完成今年的銷售計劃？

A：在今年疫情的影響下，公司在策略等方面都做了略微的調整，但從公司本身來看，我們的主打產品是改善型的產品，不是剛需型產品。從最近反饋上來的銷售態勢來看，改善型產品的恢復非常好，受衝擊比較小。我相信到年底，我們還是會有比較好的銷售業績，銷售團隊也充滿了信心和鬥志。

Q5 19年的遞延所得稅增長比較快是什麼原因？

A：國內所有的項目都要預交所得稅，項目還未竣工計算之前，根據毛利率預交的所得稅都體現在遞延所得稅資產。2019年比2018年銷售額增長了一倍多，所以遞交所得稅資產增幅比較大，這是比較正常的一個狀態。

Q6：2020年的銷售目標是700億，如果時間拉長至三五年的話，對銷售規模有什麼樣期許？

A：公司依賴於整個財務的穩健與產品的競爭力，而我們認為整個財務的基礎以及人才的儲備等等這些的資源足以支撐公司每年較快的增長速度。至於長期增長的規劃，我們沒有具體的要求，但是希望公司每年能夠以較大增長幅度來進行運營及成長。

Q7：2019年拿地比較積極，那麼2020年的拿地計劃是怎樣的？怎樣看待土地市場？

A：我們從今年年初一直保持比較積極的態度，具有較大的資金儲備用作土儲的擴充，計劃保持在三四百億。在土地儲備方面，我們強調把握市場的機會，對項目風險和利潤的考慮都會著力研判。

Q8：物業管理業務的整體規劃是怎樣的？未來是否會考慮拆出來？

A：我們的物業公司在近幾年確實保持比較好的增長，對於其發展問題，從去年開始，我們著重於外延的擴大。原來主要只管理我們自己建設的項目，但現在對外的併購以及對外推廣別人開發的項目都蠻受歡迎，我們自身的項目數量也在增長，所以未來物業管理整體會有越來越快的增長。另外，所有增長我們會注重品質與滿意度的問題。在增值服務上，我們會更加重視，包括今年我們會在信息化建設上對增值服務上進行進一步升級，來擴展其收入來源，同時對客戶滿意度有所幫助。所以，我們會在保證客戶滿意度的基礎上，增加增值服務比重。

至於未來物業管理是否會拆出來，如果條件成熟並且有助於發揮其價值，整個管理層會去考慮。

補充：物業管理是我們重點關注和重點考慮的板塊，今年在行業裡面我們已經進入前50強，有兩項指標在行業裡面也是位列前茅，在發展上面，我們未來發展幅度會比較高，因為近幾年也沉積了不少社會上的物業管理項目，除了我們自身的項目，我們還代建了政府的安居房和公共建築，所以對於未來的管理規模和麵積充滿信心和期待。

在資本市場上面，我們也對是否進行分拆進行研究，也不排除在不久的未來取得一些進展，這也是我們所共同期待的。

Q9：公司未來怎麼看待廈門的市場？如何在廈門發揮自己的優勢進而獲得更多優質的地塊？

A：我們發源於廈門，生根於廈門，我們對廈門市場具有得天獨厚的優勢，對島內與島外具有充分的認知，目前為止在廈門拿的地全部都是高收益高回報的項目，未來我們會繼續發揮在廈門的優勢，不限於二級市場上可見的優勢，更有一些不對外公開的優勢，包括與政府合作的項目未來都會取得比較好的收益和回報。長期以來，公司受到政府各個部門充分的信任，因此得到更多的機會。

Q10：對中國地產未來兩三年的展望是什麼樣子的？未來在地域上的佈局有什麼規劃和打算？在除廈門以外的地區，比如華東地區是否有拿地的抓手？

A：一方面取決於大的經濟、政治環境，另一方面取決於公司的狀態。我們公司經營穩健，講究實際，以穩健的利潤回報股東，所以我們認為建發國際在新一輪中面臨機遇。招拍掛市場、合作伙伴、併購市場來商談合作的很多，再加上我們一直以產品品質作為核心競爭力，使得我們對未來具有很大的信心和期待。

在地域上的擴展方面，華東、華中（長沙、成都、武漢）、華南（廣東、廣西、福建、浙江）都在佈置，今年新進了北京，後續計劃新進江西，鄭州、重慶、西安等中西部核心城市會考慮在合適時機進去。另外，我們會在已進入的城市儘量提高市場佔有率。

Q11：2020年公司想要推貨在1100億左右，但是可售的土儲擴值大概在1600億多，那麼截止到目前為止公司最新的突出擴值是多少？

A：我們土地儲備整體比較健康，週轉比較好，接下來從6月份到年底陸續會增大供貨，今年全部的供貨確實會到1100億的規模。今年到現在新增的土儲已經有兩三百億，從上市公司的角度來講，基本還算是有條不紊在增加儲蓄儲備。

Q12：建發物業是否會利用自己國企的特殊身份增加市政、環衛等其他業態的服務？

A：建發物業目前著重兩個方面的提升，第一是原來的住宅物管方面，第二是辦公及公共建築方面的服務。至於城市服務，我們也在前期進行一定的研究，希望與地方政府有合作點，但這一方面目前屬於比較前期。

Q13：考慮到要保持30%-40%的增長，目前的土地儲備是不夠的，那麼公司土儲獲取的途徑、區域及方式具體是怎樣的？

A：對於土地儲備，我們是有信心的，目前來講，在調控環境下，土地市場保持相對穩定的狀態，而且每年都具有多個新增土地儲備的窗口。最重要的是，當機會來臨時，是否具有拿地的能力，在這一方面，我們相對具有一定的優勢。至於土地儲備的具體方式，除了單獨參加招拍掛，還有與人合作。與我們合作的好處一方面在於我們會認真經營好項目，另一方面在於誠信很好。

Q14：在未來業務方面有哪些新的展望，或者說在多元化業務的佔比有沒有新規劃？

A：在商業上的發力以輸出管理上取得輕資產運營的收益為主，在重資產上並沒有大力增加投資力度。在在建方面，我們也逐漸成熟。至於其他多元化的方向，目前我們並沒有太多的規劃，聚焦於主業務（物管和房地產開發）對公司更為有利。

Q15：具體說明公司未來三五年的願景。

A：從今天整個業務發展態勢來看，房地產開發業務是我們利潤的主要業務來源，在房地產開發業務方面，我們分成區域在做，各個區域間的公司形成良性競爭，並且在儘快擴大經營地盤，實現做大做強。從公司的角度來講，我們在加強整個管理體系的建設，以保證業務穩健進行。第二大業務板塊是物業管理板塊。至於新業務發展的願景，若干年以後我們會成為一個非常優秀的地產開發商與城市運營商。建發房產積累了很多城市更新改造與一級開發經驗，隨著政策的開放與政府市場化的需求增大，這一部分也會向建發國際開放，目前，我們已經有一些項目，在做一些商談。這一板塊業務的發展會給建發國際帶來很大的貢獻。在多年經營中，我們沉澱了許多資源，包括與軍方的資源，我們期待在軍改的業務方面有所發展。

本次疫情對房地產衝擊最大的板塊是商業與酒店，我們的商業與酒店業務佔比很小，並且不在建發國際，是在其母公司建發房產裡面，所以本次疫情對建發國際的影響是零。但是經過這一輪的大浪淘沙，商業與酒店在未來會存在比較大的變化，在這幾年中，我們的商業團隊也越來越成熟，在這次疫情過後，我們也會加強商業板塊與房地產開發板塊之間的互動。

Q16：在之前的溝通中，拿地利潤預期在9%，目前是在8%，存在一定的下調預期，這是基於怎樣的考慮？

A：我們一直對土地儲備是持有比較謹慎的態度，一般要求8%到10%之間的利潤率水平，我們拿地的投資預期是一個數字，後期的跟蹤和運營利是另外一個數字，包括成本的降低與效率的提升會使得實際利潤率有所變化。我們希望給大家看到一個比較可實現的利潤率，當然我們的利潤率是基於各個項目的利潤率，但是土地儲備的謹慎原則沒有改變。

Q17：今年的淨負債率比去年同期下降60多個百分點，融資成本也比較低，與去年比繼續下降，目前長期非流動負債中有200多億的金額是來自於近親控股公司貸款，與去年相比大概增加了幾十個億，請問未來是否會增加？這一部分的成本是在多少水平？

A：大股東對公司的支持取決於大股東的資金狀況以及建發國際業務是否有需要。大股東持有建發國際70%的股權，總體上是樂於支持上市公司的發展。隨著公司的融資能力的增強，對大股東的支持需求可能會減小。這一部分的資金成本現在是5.7%。

Q18：改善型的產品類型與提高週轉率如何貼合？

A：改善型與提高週轉率兩者之間是不矛盾的。從市場上來看，剛需型產品的銷售慢慢出現困難，因為房子的不足的狀況已經得到極大的改善，現在買房需求很多是換房需求，很多剛需的買二手房就行了。前幾年所謂高週轉企業的建設速度很快，品質質量可以，所以一出來就能賣掉，但是在現在的市場上銷售是困難的。高週轉量不在於建的快慢，而在於銷售快慢。做改善型產品能夠符合市場需求，能夠實現銷售迅速，去年我們的庫存週轉率很高，證明兩者之間並不矛盾。

Q19：2019年現金流情況以及2020年現金流展望是怎樣的？

A：我們希望2020年的銷售達到700億，尾款可以到600億的水平。

Q20：受疫情影響，公司在2月和3月的開工情況如何？4月份的開工與銷售是否能夠完全恢復正常？全行業相比去年會如何？

A：2月底3月初時，除了重災區的大部分地方工地開工，3月初，工人上崗率能夠達到60%到70%，昨天盤點各地工地，大部分已經恢復正常。在銷售方面，預計4月份總體恢復正常。今年計劃的供貨主要是在6月份之後，客戶的購買力如何需要再加判斷，總體上來講，疫情對我們的影響可能會相對比較小。

Q21：在疫情影響下，地方政府是否對房地產行業有一些利好的政策？

A：房地產行業目前在政策面上，限購、限售、限價幾個大政策沒有鬆動，但短期扶持有所重視，包括某些地方出臺政策可利用保證金緩解現金流。稅收政策沒有變化，個別地方在人才政策方面有所調整。

Q22：在利率下行的形式下，公司融資成本有繼續下行的空間嗎？

A：國內及全球的利潤下降對我們有所幫助。在債券公開市場產品方面，利率下行比較明顯，我們公司大概下降了50到80個BP；銀行端的貸款利率原來大部分都是基準，現在也有下調的狀況出現。

研究成果

【市場隨筆系列】

地產投資要崩了，新基建能否獨善其身

永久基本農田要失守了？

3 月9 日我們都在見證歷史

被海南的現房銷售制度給驚到了

基於修正SEIR模型判斷疫情的峰值及拐點

病毒COVID-1 9 的初始傳染比例探究

疫情高壓下，市場選擇的什麼方向

週期反擊戰打響，成色到底如何？

兩天大漲是否曇花一 現？

到底該怎麼看央行1 6 號文

從先行示範區看深圳的未來

破“七 ”背後的啟示

闢謠！政治局會議地產表述的正確解讀

延續核心資產邏輯，從公募持倉變動擇股

土增稅立法與集建地入市

房地產信託收緊為哪般

新城控股的危與機

地產投資拐點已到？

地產股投資的實用法則

地產股賺錢的正確姿勢

預期引導VS政策期望——中央經濟工作會議地產政策解讀

如果投機投資需求都被滅了，房屋銷量還能有多少？

竣工真這麼少？房地產行業數據到底有沒有水分？

垃圾股批量漲停，房企密集獲准融資，後面還能買什麼？

從政策託底到茅臺跌停，Q4 反彈依然在路上

【投資觀點系列】

內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股——20200322

外圍衝擊難言結束，國務院下放用地審批權——2 0 2 0 0 3 1 5

海南地產新政有前瞻性但無代表性——2 0 2 0 0 3 0 8

外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——2 0 2 0 0 3 0 1

信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——2 0 2 0 0 2 2 3

央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——2 0 2 0 0 2 1 6

NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——2 0 2 0 0 2 0 9

疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——2 0 2 0 0 2 0 2

內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——2 0 2 0 0 1 1 9

徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——2 0 2 0 0 1 1 2

茅臺業績低於預期促進存量倉位變動——2 0 2 0 0 1 0 5

【會議紀要系列

德信中國2 0 1 9 年全年業績發佈會——2 0 2 0 0 3 2 1

萬科2 0 1 9 年度業績交流會——2 0 2 0 0 3 1 9

美股破2 0 0 0 0 的房地產視角——2 0 2 0 3 1 9

寶龍地產&寶龍商業在線交流——2 0 2 0 0 3 1 2

房貸利率怎樣選擇更受益——2 0 2 0 0 3 0 4

基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——2 0 2 0 0 3 0 3

聚焦2 0 2 0 年3 月投資策略及金股推薦——2 0 2 0 0 3 0 1

外圍市場大跌對A股的影響如何？——2 0 2 0 0 2 2 6

疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——2 0 2 0 0 2 1 9

疫情的影響和啟示（房地產視角）——2 0 2 0 0 2 0 6

從深圳豪宅稅調整看地方長遠機制——2 0 1 9 1 1 2 1

Q4 地產股行情邏輯及展望——2 0 1 9 1 0 2 3

地產股的時機選擇和逆向思維——2 0 1 9 0 9 2 8

當前為何我們看多地產——2 0 1 9 0 7 0 1

華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二 線成長地產股——2 0 1 9 0 6 1 5

房地產市場銷售總結及政策展望——2 0 1 9 0 6 0 4

【策略專題系列】

疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資——20200324

兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——2 0 2 0 0 3 0 5

2 0 2 0 年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——2 0 1 9 1 2 1 0

城市更新：開啟地產增量新時代——2 0 1 9 1 0 1 7

2 0 1 9 年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——2 0 1 9 0 9 0 6

2 0 1 8 年報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——2 0 1 9 0 5 1 6

板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——2 0 1 9 0 1 2 7

2 0 1 9 年投資策略：廓清環宇、否極泰來——2 0 1 8 1 1 1 9

泡沫後周期時代的投資框架——2 0 1 8 0 8 0 6

房地產投資的韌性與基本面展望——2 0 1 8 0 2 0 6

擁抱價值週期，地產投資三 段論——2 0 1 7 0 9 2 0

從增量開發到存量運營，地產變局來臨——2 0 1 7 0 9 0 5

突破估值約束，物流地產空間廣闊——2 0 1 7 0 9 2 4

他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——2 0 1 7 0 9 2 5

長租公寓，租賃市場的新興力量——2 0 1 7 0 9 2 5

【A股研究系列】

萬科2 0 1 9 年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起

藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華髮股份：從量變到質變，TOP2 0 潛在進入者

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的

【H股研究系列】

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展

融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段

佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

執業證號：S1250517060001

手機號碼：18688929962

電子郵箱：[email protected]

閱讀更多 如說地產 的文章

關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 2019你為誰驕傲 銀行