陳萬理（原創） 房地產論述——綜合篇
知識改變生命運動的方向，萬事萬物皆可相連，敬畏之心，人外有人，天外有天，求同存異，相互作用。
事事有間縫，一切可關聯
用三個月的深度學習寫下這篇文章，這篇資料整理非常難；僅用微薄的理解能力，自我設問，尋找方法，找出問題的根，提供一些可以參考的文字。
房地產認知篇
時間的推移，人類社會不斷進步，社會勞動力產出的財富越來越大。社會進化的腳步時時刻刻變化，變就是不變，趕上好時機可以用日新月異的形容。社會進步提高了財富的儲存，辨別一個社會的產能物質換算方式也在不斷變化。由實體變虛體，由虛體變實體，由物質變成數字一步步變化。社會進步和發展會時時刻刻面臨新問題，當勞動力的產物無法用實體財富計算時就會產出虛擬經濟（所謂的泡沫經濟），
高速發展的社會需要解決的經濟問題就是財富換算的平衡（及實體財富和虛擬經濟），虛擬經濟非常有助於社會進步，放大生產者的產能，提高生產生活水平。高速發展必然催生虛擬經濟，平衡實體經濟和虛擬經濟的天平需要一雙無形的手。虛擬經濟的衍生品一——房地產經濟，這個孕育20年的大型經濟體，將何去何從。以目前經濟的平衡性，房地產經濟將出現拋物線前進，螺旋式上升，不溫不火是一種非常好歸屬，基本滿足大部分人的利益。房地產將出現點狀分佈，點於點存在差異性，我們能做的就是在差異性中尋找有市場競爭力的那個點，正確找尋一個標點將在未來市場中就有很好的市場競爭力【現實的信息衝擊著我們的視覺感以及價值觀，要形成一套正確尋找標地的方法非常重要，尋找一個真正優質的標地不是簡單看房，而是需要收據可關聯的數據進行參考和分析，價值分析，資金成本分析，風險分析等等、、、、、、將收據的信息進行計算評估。將評估的期望值評估，時間性評估，風險評估值進行彙總，排出最理想狀態和最差的結果，取中段可變量的結果。結果評估自我感覺達到預期的期望值可以就是行動】唯一能做的就是選擇標地，僅此而已。買房看起來簡單，其實並非那個簡單，房地產一路高歌挺進將逐漸變成過去時，過往時間不可追尋，只能在當下認清形勢，順勢而為。山雨欲來風滿樓，黑雲壓城城欲摧，對於預購者而言，唯一在於的只剩下選擇，選擇好的地標將在未來的市場中擁有很好的競爭力，僅此而已。
房地產大局篇
如何認識房地產，這是一個高速發展的信息時代，對於信息的採集變的非常容易，獲取信息的成本變的非常低廉。信息越多越容易產生錯覺，如何有效的分析信息、處理信息、計算信息是信息時代非常有必要需要思考和學習的一門技能。只有正確將有用有價值的信息進行篩選並有效儲存才能做一個明白人。一個真正的明白人不會睜眼瞎，一個真正的明白人將大大提高工作效率，明白人都能成為各行各業的精英。自己才是自己的專家，自己要對自己負責，睜眼瞎的人很容易聽信假專家說，假磚家說的宏觀經濟政策、房地產政策、區域規劃、像一瓶瓶的興奮劑，興奮劑充實著慾望，慾望將改變行走的方向。正確的方向加上一定的天時地利將行走的成功歸功於專家說，熙熙攘攘皆為禮來禮往，人慾面前豈能獨身。天時，地利，人和是一種發展的自然規律，現實中處處可見，細心觀察就能找到規律，找到規律就能把握方向，方向正確遠比盲目的努力更重要。歷史文化之大智慧通萬事萬物，借用其中一小撮領悟，分享一些心得，讓自己變成一個真正房地產明白人。
房地產陰陽觀
萬事萬物皆因陰陽變化，看的見的為陽，看不見的為陰。利好的陰轉為利好的陽，人慾產生，不利的陰轉為不利的陽，恐懼產生。（舉例：優質學校的規劃，地鐵的規劃，新區規劃等，這些規劃的落實和踏空將影響參與者的心態）。俯視者清晰仰視者模糊，俯視者高效辦好事，仰視者低效可能辦錯事，俯視者計算能力強，看事物比較長遠，仰視者對於時間處理分秒思考。有人看事物看清楚之後立馬行動，（行動派）不爭朝夕由陰向陽生，有人看事物老是看不清，看清楚之後又不行動，（停頓派）只爭朝夕，有時可能連方向都錯誤了。世事無常沒有絕對，站高一處看問題，只有方向正確，行走中遇到突發事情合理適當的調整，選擇就會基本正確。中肯的一句話：切莫為美麗的陽迷住雙眼，忘了陽下面的非常不好的陰，也不要為看起來不好的陽，忘了陽下面非常好的陰。陰陽變化，陽極變陰，陰極變陽，保持中道。守中道（人道）——能量流動的方向 【點到為止】
房地產天時
大天時是最容易變化，最難計算也是最難掌握的，大部分人只是順勢而為，計算能力分析能力強的少部分人不僅順勢而為（大為）也能得逆勢而為（逆勢不可為，但是能規避風險，降低風險）。天時（紅利）時到處都是專家，不得天時（紅利）時才有真專家。小天時（平臺搭建期）易於掌握，正確處理信息分析發展的時間和規律就能掌握小天時，切記捕風捉影。掌握小天時就能在未來的市場競爭力處於相對的優勢，小天時（平臺搭建期）將不斷為房地產的價值加碼，影響價格而不決定價格【點到為止】。
房地產地利
區域的發展將賦予每一塊土地能量，能量的大小不一，動能的大小不一。現實中能接收到的地利信息相對非常多，
地利信息容易讓人產生共鳴，地利信息也是最不易被人防範的信息。擴大宣傳的地利信息滿天飛，【新區，特區，經濟區】漫天齊放，地利利好信息不斷，讓人心潮澎湃，獲利者享受饕鬄美食，失憶者承擔風險（風險的轉接者）。如何處理地利的正確好消息，並非關注的是規劃利好的本身，而是用放大鏡去放大規劃的目的性，實用性，可控性。通過將信息往高處傳遞並思考計算就能更清晰的掌握髮展的真正方向。比如這個項目上層建築的支持度，信心度，開發度等，最主要是這個城市的城市承載量（經濟，產業，人口，消費等）。將問題從上看到下就會清晰很多，就能避免成為風險的承擔者。
房地產人和
社會發展離不開人，人的流動決定財富和信息的流動，掌握人的需求（地鐵，教育，醫療，環境，消費習慣）等，瞭解人的期望就能抓住人流動的方向，掌握人流方向就能提高供求關係，提高轉化率，轉化率不定完全取決於價值，也有可能是人為的提升價值從而影響價格【只是一些個別案例，走正常路線一般不會錯】。
房地產理數
一生二和二生四其實能量相等，只是基數不一樣。好比有人認為5千的房價漲到1萬比3萬的房價漲到6萬容易，現實中的計算方式確實是這樣，但是3萬的房價比5千的房價抗跌也是相對現實的，3萬房價的地方可能配套好，經濟好，人口密度大，市場活躍，供求大，抗風險可能更好，升值空間有能力更多【現實觀，從現實出發，一切皆可以找到相關答案】，所以能量既然守恆就不能只看數還需要看理。
房地產地價估值
什麼是地價估值： 地價估值是一個包羅萬象的彙總，度娘查不到是一種理解分析。地價估值也非簡單的一除以一等於一，也不是樓面價市價等；地價估值源於區域地價的投入，投入之後的產出，從而形成區域發展內循環，內循環生態系統包括【經濟發展指數，人口密度，人均收入和支出，民生配套，自然資源，公共配套】等。內循環是一個地方持續發展的動力，內循環吸引能量口，也是閉環空間。發展區域不斷吸收能力並轉化能量達到高速運轉就能逐漸提高地價估值，地價估值將從源頭影響地價和地上輔助物。
房地產價值體系構成
房地產價值體系構成我之前花了三年來研究這個話題，何為房地產價值體系構成，所有影響房地產價值因素的都可以統稱房地產地價值體系構成。【在公眾號
《萬理讀樓》中有文章相對而言做了全面的整理彙總——房地產價值體系構成有兩篇相關聯的文章將房地產解剖】房地產產品論
房地產產品論：掌握房地產全面而相關的消息之後，就能把房地產的問題變成非常簡單，房地產就是一個產品，瞭解產品的基本原理和構成，就能在同區域的產品中選擇相對優勢的物業。有人能開小公司，有人能開大公司，有人能開股份制公司，有人能開跨國公司，有人能開上市公司，計算能力和運作能力越強就能開更大的公司，外面的世界知之甚少看起來越大越好，重要在於方向正不正確【買房的區域選擇，或者叫買房中省的選擇，市的選擇，區的選擇，規劃區域的選擇等】。打個擦邊球【點到為止】：深圳前海的公寓全國性的流通、、、
房地產不動為動
房地產不動為動是偽命題，房子本身就是不動產，動的只是影響房價價值的經濟基數變化，政策變化，區域變化。人的選擇只能在區域變化中淘寶，政策變化中調整，經濟變化中觀察和參考，僅此而已。
房地產正欲和奇欲
沒有賣不出房，只有賣不出房的人，房是用來住的，房子應該有它該有的居住屬性例如：教育、交通、醫療、通勤、環境、民生等。時間的推移讓正常的屬性從無到有，利益獲得者就能產生的奇欲，這是現實也是一種大多數人接受的現實，房子是用來住的看來很簡單其實也不簡單。正常人接受的不能接受奇欲一定要注意，一種脫離現實利益和誘惑被無限放大的慾望一定謹慎，一定要做好風險評估。【點到為止】
房地產的A、B、C、D類
房地產的A在房地產一路高歌中，享受紅利期饕鬄美食的多數人已經財富自由；房地產的B在適當的時候享受到了紅利，生活相對自由；房地產的C是勤勞的小蜜蜂，可能為了換房或者還房貸開心的過著每一天，他可能已經比身邊人過得好很多；房地產的D可能也在計劃，可能賺錢的速度都被紅利期淹沒覆蓋，窟窿越來越大，很多人只能選擇時間換取空間，對於同樣是D的我分享一段話：不能為了買房而買房，紅利錯過，買房需要做好計劃，正確的計劃，已經錯失一大步，不能在繼續錯走，千萬不能成為最終弱勢的買單者，讓不動產變成真正的不動【點到為止】。
三句領悟分享：【自住買自己能住的房，自住加投資買自己能住他人也能住的房，投資買別人能住的房】
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