◎來源丨溫州房哥
◎文丨房哥/Lily
◎編丨Mt.
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消息是長著腿的。
2月底，不少自媒體發帖，曝出“溫州實驗中學、實驗小學九年一貫制學校落地黃龍”、“鹿城行政副中心搬遷到黃龍”等消息，後因無法通過正規渠道求證，紛紛刪除。
但這些未經證實的信息，已然預示著政府在以黃龍為中心的大城西板塊要搞些大動作。
這也難怪，畢竟這一輪“大拆大整”，始發於城西中央塗，拆遷規模和力度最大的，恐怕也是舊房最多、城市面貌最差的大城西。拆得越多，城市的“有機更新”越要有大手筆。
可是另一方面，我們的城市運營者——屬地政府，在一定程度上也面臨著“巧婦難為無米之炊”的窘境。如果沒有新的產業、人口、資源、資本流入，蛋糕很難做大，更新升級也就無從談起。搞不好“大建大美”還要擔心泛地產化、產業空心化的風險。
這無疑考驗著政府的智慧。
2
這幾年，我們在如何吸引人才來溫、從而帶動城市轉型升級方面可謂煞費苦心，但比較一下最近兩年杭州、寧波和溫州三大城市的人口流入數據就知道（可見歷史文章：樓市最根本支撐：2019年杭州和寧波分別狂增55.4萬和34萬人口，溫州卻還在流出……），到目前為止，我們還沒看到好的效果。
人口流入的乏力，其實短期影響最大的，是樓市需求。不說杭州，寧波去年人才流入30多萬，按照35㎡/人的居住需求，城市就需要提供1000多萬㎡的住房。
溫州市區哪怕一年能流入5-10萬人才，就可以將一年兩三百萬方的商品房成交量放大一倍，那樣的話，賣地籌資建設城市就會變得很輕鬆。可惜溫州市區一年戶籍人口增長數量，徘徊在一萬上下。
許多人把溫州市區引人乏力歸結為“城市首位度不足”，城市首位度不高是事實，但絕非城市發展的癥結所在。其實不單單溫州，以製造業作為支柱的城市，幾乎都有“強鎮弱市”的格局，比如東莞佛山泉州等等。德國城市化已經達到90%，但40%以上的人口，居住在小城鎮裡。
產業形態決定城市形態，而不是相反。
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話題扯遠了，還是回到現實。城市運營和更新換代的當務之急，是吸引更多人口到市區居住，雖然說溫州對市域外的人才缺乏足夠的吸引力，但是政府還是有一定條件去吸引市域人口到特定片區置業 ，抓手有以下幾點：
----基於行政配置資源的主導地位，利用行政中心地位，吸引資源集聚，打造宜居社區，比如市行政中心區綠軸板塊、甌海中心區板塊就是這麼操作的。
----利用市區的教育資源優勢，吸引市域人口購房置業，解決孩子就學問題。實際上近幾年，市區特別是鹿城區的二手房交易，因為孩子教育目的置業的佔比非常高，有錢的買六中南浦，沒錢的買黃龍，總比呆在鄉下強。
----住宅總量飽和，但更新換代需求還在持續釋放，所以想一切辦法提高樓盤品質，吸引土豪置換改善，也是一招。比如現在流行的打造未來社區，就是這個概念。
4
2020年，溫州樓市的庫存困難戶是鹿城，而鹿城庫存壓力最大的，很可能是大城西，庫存和潛在庫存合計，毛估估有150萬方左右。
已開盤或將開盤項目
建築面積（㎡）
新希望·玉錦麟
剩餘可售住宅約3.15萬方
九山·金茂府
約7.6萬方
龍湖坤和·天境
約11.7萬方
祥生弘陽·江濱ONE
約3.8萬方
凱迪融創·新鹿園
住宅約13.73萬方
保利·大國璟
住宅約22.93萬方
萬科·翡翠心湖
剩餘可售住宅約2.2萬方
萬象府
剩餘可售住宅約3.53萬方
綠城中央塗項目
約16.75萬方
黃龍商貿城一期
約39.7萬方
黃龍商貿城二期
約26.6萬方
小計
約150+萬方
*以上數據為不完全統計，有誤差，以實際為準。因黃龍商貿城三期地塊指標未披露，故以上數據未包含三期地塊。
經過這一輪“大拆大整”，大城西的城市界面有了翻天覆地的變化，居住軟環境將會提升好幾個檔次。
但是，由於地域認同和城市發展方向問題，城西的購房者，客群屬地固化，市場封閉，對外吸引最弱，導致樓盤去化比較緩慢。而未來以原黃龍商貿城地塊為代表的大地塊將持續入市，繼續增加需求壓力。
所以，政府是時候發大招了。
就在昨天，浙江省土地使用權網上交易系統發佈公告，約133畝黃龍商貿城二期地塊掛牌出讓。
咱們先來看看地塊情況。
地塊
位置
該地塊位於鹿城區廣化街道，北側為商貿城南路，南側為規劃河道、過境路，西側為商貿城西路，東側為廣化橋路。
▲地塊實景圖。/浙江省土地使用權網上交易系統
地塊
詳情
地塊名稱
溫州市核心片區廣化單元黃龍商貿城街坊二期地塊
性質
城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地、城鎮村道路用地、公園與綠地
出讓土地面積（㎡）
88662.13
容積率
1.5-3.0
建築限高（m）
≤80米（且住宅≥24米）
綠地率（%）
≥35%
出讓建築面積（㎡）
265986
起價（萬元）
432200
起始樓面價（元/㎡）
16249
上限價（萬元）
648200
上限樓面價（元/㎡）
24370
出讓時間
2020年4月24日
▲地塊詳情及規劃指標要求
地塊配建
C-31地塊計入容積率的地上總建築面積≤154557㎡，其中各兼容功能的面積≤46367㎡。
C-34地塊計入容積率的地上總建築面積≤111429㎡（內含政策性住房（人才住房）≥13124㎡），其中各兼容功能的面積≤33428㎡。配建的政策性住房，全裝修標準不低於1000元/㎡，同時配建地下機動車位 。
地塊造價標準
該地塊住宅建築外立面原則上以石材和金屬板為主，採用石材造價不低於850元/㎡；外牆幹掛金屬板材造價不低於550元/㎡。門窗造價不低於1200元/㎡。
商業建築外立面採用玻璃幕牆造價不低於1200元/㎡。室內公共部分造價不低於1500元/㎡，屋面系統平均造價不低於211元/㎡。室外景觀工程（不含架空層）造價不低於950元/㎡。
從上面信息可以看到，該地塊總價43.22億元，起始樓面地價16249元/平方米，這樣高的總價和單價，以往只有市區最核心的位置才可能出現，如今卻出現在城西黃龍。
而且，樓盤的造價標準，也是要往最高端奔。
這個板塊，未來若不發生鉅變，試問有多少開發商能接受這樣的條件？
另據小道消息，黃龍商貿城還有其餘地塊將按照如下圖所示分三期予以出讓。
與此同時，房探2月29日撰文所說的重磅信息進一步被證實。房探小哥梳理下關鍵的幾個要點：
A
鹿城區行政副中心落地黃龍，部分行政事業單位或搬至龍瑞大廈辦公。
B
黃龍商貿城片區擬打造為“未來社區”——鹿城區集新社區，將引進創新創業業態和商業綜合體，並結合公園、學校等公建配套。
政府在社區品質上也有所要求。這在二期地塊出讓招拍掛文件上就可以看出，比如說住宅外立面原則上要求以石材和金屬板為主。
C
集新社區配套學校為溫州市實驗中學教育集團集新校區；
校區規劃佔地面積合計87.25畝，其中中學部分佔地70畝，小學部分佔地17.25畝；
按照公辦九年一貫制義務教育學校的辦學模式管理運行。
據可靠消息，該校將與分校不同，相關部門下決心整合優質資源，重點予以培育。
5
房探
簡評
A
政府下的決心很大
優質教育資源導入+商品房地塊出讓，已經成為政府經營城市土地的一大高招！
黃龍商貿城地塊，既有學區加持，另有行政副中心傍身，還有未來社區的光環。可見政府下的決定很大，伴隨著周邊一批“大拆大整”騰挪出來的土地掛牌出讓，整個城西板塊提檔升級，板塊價值或迎來重構 。
B
優質教育資源動真格
溫州實驗中學、實驗小學是溫州頂尖名校。利用優質資源再建校區，可以解決封閉性市場需求，依靠教育引流，吸引市域購房者置業，把蛋糕做大。
學區的好壞除了師資傾斜之外，最重要的為生源。未來社區周邊剩餘住宅小區不多。除了政府配建的人才住房之外，大多數為日後改善居住購房者，生源質量有所保障，有利於學區的形成。
C
未來社區有亮點有突破
從公開信息來看，集新社區的一大亮點是該未來社區或推進多層次立體綠化體系。
▲鹿城集新社區項目申報方案效果圖
其效果或許有點像成都高新區的一個項目：
按照2019年12月27日，溫州市政府辦公室發佈的75號文件，空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建面和容積率。這在制度設置上有所突破。
▲溫政辦（2019）75號文件部分。
按照市規劃局計容規定，住宅設備平臺、花池要滿足一定要求後才不計入容積率指標。如套內建面90㎡以下，累計水平投影不超過3㎡。防災安全通道、架空空間、公共開敞空間按照計容規定滿足條件後本身不計容，部分自媒體解讀有所偏差。
▲溫州市規劃局計容規定
以王澍設計的杭州錢江時代為例，按照設計師的想法，白牆青磚綠植，院落疊加，頗具美感。
▲錢江時代設計效果圖
但建成後立面不倫不類。這主要是由於院落符號與高層公寓的使用功能相沖突。設計師的意圖沒有得到顯現。
因此，垂直立體綠化體系，還是要落到實處，才能成為“未來社區”的一大亮點。同時，也要 避免成為“偷面積”的一個空子。
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