【編者的話】新冠疫情構成不可抗力因素成為共識，為企業紓困，國家和各個地方出臺了一系列對承租國有經營類資產的房屋租金減免的政策，同時以萬達為代表的商業性場地租賃費用給予一定期限的減免。但是，房屋出租人是民營企業或者是自然人的，如果減免租金，勢必影響自身的經濟收入。面對同樣顯然經營困境的承租戶，租金，減不減？免不免？如何操作均陷入困境。
【問題的提出】
多家顧問單位提出不是國有經營資產的房屋出租人，對於承租人提出的房屋租金減免的申請置之不理，要求按照合同約定支付租金。希望能夠得到律師的專業指導。
【律師建議】
1、問：”承租人是否有權利提出租金減免申請，出租人是否應當減免租金？
解答：根據《合同法》第二百一十二條的規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，承租人訂立租賃合同的最主要目的是使用租賃物或在使用租賃物的過程中獲得收益，出租人訂立租賃合同的最主要目的和權利是收取租金。而減免租金，則是要對出租人的合同目的和權利進行剝奪或限制，承租人必須要有約定或法定的依據。
根據全國人大法工委負責人的談話精神，新冠疫情屬於不可抗力。關鍵是新冠疫情是否對承租人經營造成影響，比如對於醫療機構而言，各地的衛健委發佈文件明確要求醫療機構停診，顯然是承租人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，將會使承租人使用租賃場地並且獲得收益的合同目的落空。
按照最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條的規定：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
承租人是可以援引該規定，要求出租人減免疫情爆發防控措施實施期間的租金。
2、問：如果出租人不同意減免租金，人民法院會支持承租人減免租金的申請嗎？
答：按照我國《民法總則》第六條的規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務”，其意是立法者和裁判者在民事立法和司法過程中應維持民事主體之間的利益均衡，民事主體應依據社會公認的公平觀念從事民事活動，維持當事人之間的利益均衡。
由於新冠疫情對於承租人企業的經營而言，的確是造成了重大的不利影響。人民法院會根據公平合理原則，結合承租人在此次疫情中經營所遭受的影響情況，綜合評估合同履行的利益是否均衡，並確定是否可以減免租金。
3、問：除了租金減免，還有其他解決糾紛的選擇方案嗎？
解答：承租人以新冠疫情導致無法使用租賃標的物要求減免部分租金，從各地人民法院出臺文件口徑，也可以提出延長租期的方案。
4、問：能不能以新冠疫情為由，提出解除合同呢？
答：出租人或承租人要求解除合同的，應考察合同期限、疫情對合同履行的影響以及租賃物使用目的等因素綜合判斷，不宜僅以疫情導致暫時無法使用租賃物為由解除合同。
因疫情導致合同訂立基礎全部或者部分喪失，繼續履行合同對於一方明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求變更或者解除合同的，應當根據公平原則，結合案件的實際情況，儘量協調當事人變更合同，維護合同效力。當事人無法達成一致意見，人民法院依職權變更合同也難以平衡當事人利益時，受不利的一方請求解除合同的，應予支持。
【關於孫書保律師】
盈科律師事務所合夥人，碩士研究生。
孫律師擅長公司治理與併購重組、法律風險防範、內部控制與出口管制、商標權保護與不正當競爭、勞動僱傭與股權激勵、特許權經營等，擔任全國三十餘家公司的常年法律顧問，服務領域專注於民營醫療、醫藥、醫療器械，涵蓋互聯網金融與電子商務、商業地產運營與環保科研、連鎖餐飲與生物科技、能源供應與分銷、保安與物業管理、養殖業與農產品供應鏈等行業。
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