因“黑石私有化”傳聞引發關注的SOHO中國，3月25日對外披露了2019年業績報告。財報顯示，公司2019年歸屬股東淨利潤13.31億元，同比減少三成。此外，儘管運營穩定的投資物業平均出租率達90%，但8個主力項目中，有7個出租率同比均現下降。
值得一提的是，在業績報告中，SOHO中國未提及“潛在私有化交易”的進一步信息，也未提及實控人是否正在轉賣控股權。若收購成功，SOHO中國將退市摘牌，這或成為SOHO中國最後一次年報披露。
“私有化”風波不斷 年報未披露新信息
在“黑石私有化”傳聞、公告承認確與海外金融投資者洽談後，SOHO中國在2019年業績報告的“報告期後事項”內，亦提到了相關事項。
SOHO中國表示，“2020年3月11日，公司宣佈在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就公司的全部已發行股份作出全面要約，參考公司此前公告。”
記者注意到，該內容與SOHO中國3月11日發佈的公告相同。除此之外，在財報中，SOHO中國未提及“潛在私有化交易”的進一步信息，也未提及實控人是否正在轉賣控股權。
上述事件可追溯至2019年10月30日。當天有消息稱，SOHO中國欲80億美元出售資產。不過，一天後，SOHO中國便發佈澄清公告稱，在投資物業組合的日常經營管理中，公司會不時探討所處的主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。但截至目前，公司沒有需要公佈的與資產出售的相關資料。
不過，到了今年3月10日，“黑石正40億美元謀劃SOHO中國私有化”的消息再次傳出。受該消息影響，當天SOHO中國開盤價2.93元/股，截至停牌，報4.1元，上漲37.58%。
第二天，SOHO中國發布公告承認與海外金融投資者進行洽談，探討進行戰略合作的可能性。不過，其表示尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。
值得一提的是，昨天（3月25日）SOHO中國發布業績，其股價再次出現波動。盤中最高至3.64港元/股，漲幅5.54%。但年報發佈後漲幅逐漸收窄，截至收盤，SOHO中國報3.48港元，漲幅1.46%。
淨利潤降三成 出租率下滑
問題在於，SOHO中國董事長潘石屹為何要離場？這或與辦公樓租賃回報率低、“賺不到錢”有關，而這可從SOHO中國2019年的業績報告中可見端倪，其歸屬股東淨利潤同比下降了三成。
SOHO中國主要業務為投資房地產開發、物業租賃及物業管理。財報顯示，2019年，SOHO中國營收從2018年的16.68億元(剔除已售凌空SOHO租金收入)，同比增長約11%至18.47億元。
與此同時，SOHO中國毛利率從2018年的75%增長7個百分點至82%；公司權益股東應占淨利潤從2018年的12.33億元(剔除凌空SOHO整售產生的非經常性利潤)，同比增約8%至13.31億元。不過，歸屬股東淨利潤13.31億元，同比減少30.8%。
從營業額構成來看，SOHO中國營業額包括租金收入以及出售物業單位所得收入兩方面。2019年，SOHO中國實現租金收入約18.33億元，出售物業單位所得收入約為0.14億元。
其中，SOHO中國的租金收入主要來源於八大項目。分別是位於北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO，以及位於上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。從租金收入貢獻來看，望京SOHO租金收入最多，為3.82億元，其次為光華路SOHO的2.65億元、SOHO復興廣場的2.33億元。2019年底開業的麗澤SOHO，暫未有租金入賬。
值得注意的是，據戴德梁行的市場報告顯示，北京、上海的寫字樓在2019年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降。不過，2019年，SOHO中國在北京、上海成熟項目的平均租金實現了逆勢上漲，但到了第四季度，其出租率亦隨市場走低，2019年末出租率約90%。
從時間軸的同比數據上分析，記者注意到，除竣工不久的麗澤SOHO，在SOHO中國運營的8個物業項目中，僅有SOHO天山廣場的出租率從2018年的95%升至97%，其餘項目的出租率均呈下降態勢。其中，望京SOHO的出租率下降最為明顯，由2018年的98%降至2019年的86%。此外，光華路SOHO出租率由95%降至87%。上海的外灘SOHO，亦由87%降至78%。而去年1月竣工的古北SOHO，出租率僅為67%。
實際上，關於辦公樓的整體租金回報率問題，潘石屹在去年11月麗澤SOHO舉行的首批客戶簽約儀式上就曾坦言：“租金回報率我都不好意思說。”
潘石屹指出，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約這類城市甚至可達5%-6%，而我國辦公樓的租金回報率偏低。其策略只能是“先用較低的租金把企業吸引進來，等以後慢慢再漲起來。”
事實上，租金回報率可參照的一大指標是銀行的貸款利息。財報顯示，SOHO中國平均借貸成本約4.8%。這意味著，公司部分自持物業租金回報率或趕不上銀行的貸款利息。
開啟“賣賣賣”模式 潘石屹套現離場？
值得一提的是，SOHO中國從2012年起開始從銷售向自持物業轉型。不過，兩年後的2014年，SOHO中國便開啟了“賣賣賣”模式。
按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去5年，SOHO中國已經累計出售逾250億元的物業資產。與此同時，其並未在國內再購入新項目。
2019年，SOHO中國加快“賣賣賣”節奏。2019年6月28日，潘石屹宣佈，SOHO中國將分批銷售部分持有物業，預估總價值78億元人民幣；9月30日，SOHO中國在公告中披露，作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位；10月22日，有消息稱，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO 3Q中，有 11個項目打包賣給築夢之星。
出售一系列資產，反饋至財報上的一大指標是，2019年SOHO中國現金及現金等價物為12.07億元，而2018年同期則是7.22億。
在“賣賣賣”模式下，去年下半年，市場出現傳言稱，潘石屹要賣資產跑路。不過，在11月麗澤SOHO活動現場，潘石屹回應稱，“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中國護照。房子建在這裡，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”
值得一提的是，在“賣賣賣”的同時，潘石屹開始密集註冊海外公司。從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個月內註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。
新京報記者 張曉蘭
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