蓋澆飯好久放假

家族財富密碼評論員王天天：

日本房價暴跌65%發生在1991年，這次日本房價的暴跌，是一次標準的房地產泡沫破裂

這個原因可以追溯到1985年的時候，歸根結底還是由於美國的因素，美國當時貿易逆差較大，進口遠高於出口，美國政府為了扭轉局面，便和日本等五國簽訂了廣場協議

廣場協議造成的結果就是，日元對美元的匯率短時間增長了50%，日元大幅度的升值，國際購買了大幅度上升，在這之後，日本人開始依靠日益上升的國際購買了，大量購入海外資產（主要是房產和股票），加之1985年之前的十幾年，日本經濟處於一個極高速的發展水平，綜合起來，資金大量流入了房地產和股市，導致尤其是房地產行業的虛假繁榮，加之一個重要的原因是，日本人對本土房產的過度自信，當時多數日本人都覺得，日本地少人多，房子絕對會一直這麼強手，房價絕不會降，所以房價一直大幅度上漲

直至臨近1991年，日本政府採取了較為錯誤的方案，央行多次提高貸款利率，強行釋放過量流動性，直接硬性戳破了房價泡沫，房價斷崖式下跌了65%以上，這樣一來，無數的銀行，企業，個人直接破產，自殺率上升了5倍以上，失業率大幅度上升，社會出現了嚴重的問題

通過日本的教訓我們可以總結到，最可怕的並不是房地產泡沫存在時的影響，而是一旦泡沫不合時機的強行破裂，或者是泡沫在收縮時國家採取錯誤政策，都會對整個國民經濟甚至社會穩定造成嚴重的後果。

家族財富密碼

日本房價可以暴跌，在中國根本不可能發生暴跌！

日本是資本主義國家，發生經濟危機很正常，經濟危機誘發房價崩盤，香港、美國都發生過，但在中國根本不可能，我們是社會主義國家，國家可以岀政策來調控房價，像現在一樣，限購限貸，房子被冰封了起來，大家都動不了，只會穩中有小幅度下調，慢慢完成經濟轉型，大力發展實體經濟，用實體經濟來代替房地產在經濟中的主體地位，所以現在不是剛需可以不用急慢慢來，等跌一點再買也不遲，有房的也不用擔心暴跌，那是不可能發生的，只要不是炒房的自住跌一點也所謂，大家覺得呢？

地平線88866

首先要糾正的是，當年日本房價最終暴跌70%、東京暴跌90%，遠不止65%。

單1991年的3個月內，東京房價就暴跌了65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發……

隨著戰後經濟的飛速發展，日本成為全球第二經濟大國。自1983年起，特別是在日幣大幅上漲之後，東京土地價格開始以異常的速度飛漲。所有人都相信“隨著日本經濟的騰飛，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業都迅速向東京市中心聚集，都希望能在此擁有一席之地。

正是在這種期待之下，人們開始搶購土地。在那個時代，只要投身地產，閉著眼睛買都會發財。

1989年底，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。

當時，日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”的豪言壯語。

但奇蹟沒有出現。

1991年下半年日本房地產價格開始暴跌，一夜之間，隨著房價一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外，還有那些投機的倒買倒賣商。10年之後，日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原點。

現在，大部分的日本住房已經完全迴歸到了其居住的屬性。反觀國內，一邊是超越日本的少子老齡化，一邊是火爆的房產市場，這是一個值得思考的現象。

當年日本保住了匯率，代價是放棄了房價，使得房價跌了70%，換來了日本經濟恢復健康。實際上這二三十年日本經濟發展得非常好，我看到近期一些公眾號文章也談到這個問題，說日本產業升級成功了，轉型成功了，比中國經濟健康得多。日本成功的經驗就是當年放棄了房價，把房價泡沫刺破了。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

每當我們想到房價，就會想起鄰居日本。日本當年房價暴跌的歷史，就像一塊烏雲，時不時出來晃盪一下。我們的房地產市場是否會有此風險呢？有必要一起來分析一下：

一、日本房價暴跌歷史

1989年，日本土地資產總額約2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊公寓價格超出平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年，東京住宅均價最高值超過200萬日元/平米（約12萬人民幣）。1991年下半年，日本房地產價格暴跌，東京房價在3個月內暴跌65%，最終跌幅為90%，整體房價跌幅約70%。

2001年，日本各大城市的平均地價基本回落至19世紀80年代初的水平。

這短短的幾行字，反映了日本房地產盛極而衰的歷史場景，也為後人留下了非常有價值的研究樣本。這一切究竟是如何發生的呢？為什麼會這樣呢？

二、日本房價暴跌原因

從上面的事件，我覺得大家要有一個概念：房地產不僅僅是一個可供居住、使用的產品，它很大程度上，也是一種金融商品。沒有這一點認識，你就無法理解房價為什麼上漲，又為什麼暴跌。

從居住使用的角度來說，房子的價值是有限的、穩定的，也是可以測算的。價值規律的作用下，大部分商品的價格會相當於生產成本加上合理的利潤。比如，生產一個茶杯，如果成本是10元，利潤率是20%，那麼價格就差不多是12元。同樣，建造一所住宅，如果成本是10萬元，利潤率是20%，價格就應該是12萬元。物品的價格不應該隨著時間發生大的變化，要變化，一般也應該是貶值。但房價並不符合這一規律，主要的原因是其成本中很大一部分是地價，而土地難以定價，歷史上價格波動很大。

上世紀七八十年代的日本人發現了一個問題，那就是日元越來越不值錢，於是保值和投資升值的需求，讓大家把資金大量投向房地產。絕大部分老百姓都認為，房價會持續上漲，接下來就是越來越多的人從銀行借錢去買房，槓桿越借越高。房價開始普遍上漲，貨幣供應量猛烈增加，大家的房貸壓力越來越大。

這就像股市一樣，加槓桿的多頭，往往就是最兇狠的空頭。一旦上漲出現乏力跡象，多殺多的力量十分可怕。當日本房價高到離譜，資金槓桿高到出格之後，就是房價一瀉千里，自然而然地發生了。

我們可以得到一個結論：日本房價暴跌的原因就是兩條，一是價格橫向、縱向比較都嚴重偏高，二是參與房地產的投資者槓桿率偏高。

三、對我們的啟示

有一點要理解，社會科學不像自然科學，沒有哪個結論可以直接照搬照抄。日本的歷史教訓，只能作為一個參考指標，讓我們對照檢查一下，心裡有點底，提前做點預防措施，但未必會發生相同的事情。按照他們的經驗，我們也未必就能解決這一問題，畢竟國情不同，時代也不同。

我們現在的房價高不高？大多數人肯定會說，高，太高了。這一點當然值得警惕，但同時也是一個好現象，說明我們的民眾沒有像當年的日本民眾那樣，狂熱地以為房價會持續上漲，也可以理解為，房價雖然進入了高位區域，卻沒有到達崩潰的程度。市場參與者依然理智。

我們現在槓桿高不高？客觀地說，不算太高。近幾年限購限貸措施的推行，大大降低了購房者的槓桿率，炒房現象得到了明顯抑制，這也是一個好現象。

沉默的磚家

但是，房價多年的上漲趨勢，讓民眾都認為買房是“穩賺不賠”的買賣，以致於那些本來埋頭苦幹的工薪職員生怕房價上漲，紛紛向銀行貸款買房，一時掀起了浩浩蕩蕩全民買房熱潮，由此進一步引發了房價的繼續上漲，泡沫越吹越大。即使在初始下跌之時，大家都認為只是正常回調，買到即賺到。據說，起初開始的小幅回調，也出現業主找開發商討要說法的情況，只要差價不是很大，開發商即慷慨彌補差價，因為他們相信，回調是暫時的，很快會漲回來。

1、簽署廣場協議，成為崩盤起因。要說引爆日本樓市的導火索，應該是1985年與美國簽署的《廣場協議》，導致日元大幅升值，三年時間由240：1飆升到120：1，使日本出口企業頓時陷入困境，不少企業被迫放棄主業，專司投機，多方“努力”，才致房價泡沫巨大。

3、調控措施失當，導致雪上加霜。當政府看出房地產的狂熱後，也採取了一系列的調控措施，比如：控制住房貸款數量、壓制貸款增長速度、提高房地產稅收、對土地嚴加管控、提高貼現利率等，可惜有些措施不但沒有起到積極作用，反而加快了崩盤，比如：土地、貨幣政策等。

4、無樣本可借鑑，各方束手無策。現代歷史上出現過三次房地產崩盤，即1926年美國、1991年日本、1997年東南亞和香港。其中1926年美國的崩盤，基本侷限在佛羅里達州一地，借鑑意義不大。真正“地道”的第一次樓市崩盤應該算是日本這一次，所以基本沒有什麼經驗教訓可以參考借鑑，致使所有隱性顯性的問題全部爆發，上演了一場記憶瘋狂。

恐龍之想

日本和美國泡沫刺破，主要是兩方面。

一，房地產擠出效應，導致其他經濟無法發展，房價虛高資金都流入房地產，居民槓桿加大，不敢消費，人們失去消費能力，經濟慢慢進入蕭條，其他行業出現大量裁員，降薪，破產，關門，這個時候不得不刺破房地產，丟車保帥，從而穩定社會和經濟。

二，債務危機被動爆發，不得不刺破，這個主要是發生在美國，美國把房貸打包成債權給買投資者，但是房子不可能一直增值，還不起債權，房地產被動刺破，這次金融危機美國都沒有復甦，從美國2008金融危機到現在基本歐洲美國經濟陷入漲不動，科技停止狀態。

劉華銀mark

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，最終日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%。當年市場成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。日本房地產泡沫崩盤發生在1985年至1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%以上的漲幅，而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長，主要是通過巨大的貿易順差換來的。

在諸多優點的背景下，日本堅定要與美實現貿易往來，並且是密切貿易往來。當然，作為戰敗國的日本，又有著經濟復甦的需求，在當時只能是“打折推銷”。不管是日本勞動力還是日本主要資源，都是價格“打折”。雖然，在當時是打折，但以現在時間來看當時日本的決定，十分正確。日本在初期與美國建立貿易往來時被美國“薅羊毛”，因為不管是勞力還是物資都是極為便宜。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年房地產泡沫破滅，日本經濟從此萎靡不振。日本房價從1991年開始了近20年時間的下跌，2005年的房價僅相當於1988年的水平。看到這裡，大家是不是不由自主的聯想到了我國現在的房地產市場？

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日本房地產崩盤主要是發生在1985年到1991年。

當時，主要是由於上世紀60年代的日本經濟高速發展，而後和歐美國家簽訂的貿易協定，使得日元持續升值。

這也直接導致大量資金流入日本，從而成功地推動了當地房價。

後來，樓市一發不可收拾，成為當時日本經濟發展的支柱。房地產市場的繁榮，使得其他行業黯然失色。

當日本政府意識到危機的時候，已經晚了。日本央行想通過提高利率來給樓市降溫，可是卻直接導致了樓市和股市的雙雙崩盤。

追究其原因。

首先是全國性的投機炒房行為，那時的日本幾乎人人炒房，實體經濟無人問津。

其次就是過分透支房價漲幅。暴漲的房價背後，沒有一定的人口和產業去支撐，飛天的房價註定會摔得很慘。

最後是社會炒房情緒的渲染。全社會進行集體炒房，過度迷戀炒房，對虛高的房價沒有清醒的認知，深深陷入其中。通過房價還會上漲給自己和他人進行洗腦。

所以怎麼說呢？

中國當下的樓市跟那時的日本，在很大程度上，其實是相似的。

那麼，中國樓市會不會崩盤，大家可以一起來聊聊～

阿九扒樓市

引以為戒，雖然中國和日本國情不同，但說實話，房市泡沫前的徵兆彼此卻是神似的。

簡單分享一下，日本為何出現房市泡沫。以科技和精密製造為賣點的日本商品在六七十年代席捲全球，尤其是美國，讓日本經濟獲得騰飛。GDP保持兩位數增長，瘋狂的日本人陷入狂喜。而後，出於貿易和減小逆差振興經濟的需要，美國與日本簽訂廣場協議。隨後，日元升值，而升值後日元更加具有購買力，也更加氾濫，還有國際資本瘋狂的輸入日本，並迅速的流向房地產。據說當時把東京的地賣了能夠買下整個美國。

但後來的結果，我們都知道。瘋狂的房價綁架了實業，人人借債投機房地產。現在的東京房價可能只有其最瘋狂時期的20%。日本政府只有通過貨幣政策，通過緊縮信貸，刺破房市泡沫。隨之發生的就是日本“迷失的二十年”。

從中，我們應該，最少得到兩點經驗教訓——

1.房子不可能永遠暴漲，該跌自然會跌；

2.投機炒房者，該收手時請住手，尤其是現在，不然後果也許很嚴重。

希望回答可以幫到題主，也希望更多朋友們關注我們。

財智內參

如圖，90年代中期日本房地產的破滅，使得日本房地產從此一蹶不振。

戰後日本房地產價格在1955～1964年、1965～1974年和1986～1991年均出現較大幅度的快速上漲, 並形成了三次嚴重泡沫。其中, 20世紀80年代中後期出現的房地產泡沫是戰後日本三次房地產泡沫中規模最大、影響最嚴重、警示意義最深刻的一次。日本房地產泡沫的形成是多方面因素共同造成的。

一、經濟社會發展階段性轉向使經濟基本面對房地產的支撐作用減弱

二次世界大戰以後，日本進行了快速的城鎮化，1975年日本的城鎮化率達到了75.72%，而此後日本的城鎮化率逐年降低（如圖）。人口是支撐房地產的最重要因素，城市人口增長乏力，房地產缺乏了支撐。

城鎮化減緩的同時，日本也開始迎來人口老齡化。二戰後, 日本經歷了兩次大規模的生育潮, 使得人口在20世紀50年代、60年代末到70年代初得到了較大幅度增長。但在1974年以後, 人口增長率持續下降, 在1986～1990年間日本人口年均增長率僅為0.46%。與此同時, 日本的人口結構也發生著重要的變化, 0～14歲人口的佔比大幅降低, 老年撫養比不斷上升, 人口結構的老齡化趨勢越發凸顯 (見圖2) 。日本人口增長率持續下降加之人口老齡化趨勢增強, 使得日本勞動年齡人口增長缺乏後勁, 適齡購房人群增速和佔比下降。因而, 從人口增量和結構上看, 難以為後續房地產持續高漲形成有力支撐。

二、 金融信貸放鬆及擴張形成了支撐泡沫生成及膨脹的資本運作

房地產業屬於資本密集型行業，商業銀行以及家庭住戶或個體、房地產開發企業等經濟行為主體皆基於各自利益最大化進行決策，並在既有金融系統中形成一個環環相扣的資金供求利益鏈機制。20 世紀80 年代，日本貨幣加速超發，加之金融自由化與金融監管放鬆，在很大程度上支持了市場行為主體投資投機房地產的行為，成為日本房地產泡沫形成並加速膨脹的直接驅動因素。

一方面，貨幣超發加速經濟“脫實向虛”。《廣場協議》簽署後，為應對不利的國際經濟環境和日元升值，日本央行大幅下調貼現率，引起貨幣供應量快速增加，日本廣義貨幣量佔GDP 的比重由1985 年的164. 95%上升到1989 年的189. 31%。快速增長的貨幣供應量完全超出了日本當時的實際GDP 增速，超發貨幣未能被當時日本實體經濟流通所吸收，反被大量吸引至股票市場、房地產市場等，經濟“脫實向虛”趨勢加劇，資產價格被不斷推高。

另一方面，金融管制的放鬆鼓勵了土地和住房投資投機。自20 世紀80 年代中期以來，日本對利率、資本市場和信貸配置的管制逐步鬆動，但相應的金融監管體制改革未能跟上金融自由化的步伐，其結果是，既導致商業銀行缺乏實體產業的貸款客戶，激發了商業銀行向非實體產業貸款的衝動，又極大地加劇了金融機構之間的競爭，銀行基於自身利潤、風險及業績權衡，偏向於將資金投放至房地產業。通過大量發放抵押貸款，積極對不動產融資，甚至不惜違規操作騰挪資金，鼓勵、參與房地產投資投機。如此循環往復形成了支撐日本房地產過熱持續和泡沫膨脹的資本運作。1985 ～ 1989 年，日本金融機構對不動產的直接融資以及非金融機構的“迂迴融資”規模累計劇增了44. 2 萬億日元。可以說，在日本當時環境下，銀行在房地產投資投機中扮演了“縱容者”甚至“唆使者”的角色，讓更多中小企業、家庭和個人加入到房地產投資投機熱潮之中。因此，由信貸利率機制反映的信貸和貨幣供給增加以及對多元市場主體過度投資投機等非理性行為的助長，直接加速了日本房地產泡沫的自我擴大與膨脹過程。

三、 土地稅制調整及寬鬆政策助長土地投資投機並推動房地產泡沫膨脹

在日本房地產泡沫形成與膨脹過程中，土地及相關因素產生的驅動作用不容忽視。這是因為，當時日本土地稅制改革及政策調整並未對土地投資投機形成有效的制衡與懲戒，反而助長了房地產泡沫的膨脹。進入20 世紀70 年代中期後，日本政府在土地稅制改革中採取了一些寬鬆措施。1979 年減輕了法人長期持有土地轉讓所得稅負， 1981 年對個人長期持有土地轉讓收入實施20% 的低稅率， 1982 年稅收制度改革中將土地長期持有的年限由5 年延長到10 年。上述土地稅制調整及寬鬆政策直接影響了市場主體的土地持有與轉讓行為，進一步刺激了國民對土地的投資投機需求。同時，由於日本針對土地持有的固定資產稅、土地規劃稅、特別土地保有稅等總體較低，未能對土地投資投機形成有效的經濟懲戒。在20 世紀80 年代金融自由化以及資本運作支撐下，日本土地開發、投資熱潮不僅未減，反而被越來越多帶有濃厚投機色彩的資金所追捧。進一步受土地價格高漲預期的影響，日本土地市場泡沫不斷膨脹。可以說，由土地資源相對稀缺、房地產供給彈性較小等特徵決定的房地產泡沫天然生成激勵和基礎條件，被當時的大量投資投機活動激發、激活，經過土地市場上需求與價格預期的正反饋和不斷循環，直接催漲帶動了當時日本房地產價格在高位水平上的攀升。

四、 中央與地方政府財政收支不對等強化了地方政府的房地產“機會主義”傾向

日本房地產泡沫形成不僅是貨幣與金融問題，也是財政體制問題。在日本分稅制財政管理體制下，中央政府和地方財政收支不對等。在財政收入上，中央集中度高，而在財政支出上，支出責任主要集中於地方政府，地方政府存在較大的財政壓力。同時，中央政府對地方政府的大規模轉移支付在日本自上而下的財政均衡制度中佔據重要地位，這種轉移支付由地方交付稅、地方讓與稅和國庫支出金三部分構成，後兩者佔據主要地位。其中，地方讓與稅直接對應地方公路、港口、機場等基礎設施的建設。受既有財政體制下財政短缺壓力的迫使和大規模轉移支付的利誘，日本地方政府存在推動城市土地開發、基礎設施建設並間接支持房地產發展的利益衝動，逐漸形成了依靠中央政府的補助金實施以土地開發為中心的城市經營模式，助長了地方政府的“機會主義”傾向。此外，土地開發對地方政府財力不足局面的改善，還使得地方政府的地價管理控制措施失去了預期的效果。在日本的城市土地價格管理和控制措施中，由地方政府實施的主要有土地交易審查、不動產評價、土地價格信息公佈等，但是對土地及價格控制與地方政府經營城市並改善財力的激勵並不相容。經驗證據顯示，日本神戶等城市的成功經營，是以土地需求旺盛、地價持續上升等為條件的，因此日本地方政府實際上並沒有足夠的動力和內在約束來嚴格執行地價控制措施。

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