盖浇饭好久放假

家族财富密码评论员王天天：

日本房价暴跌65%发生在1991年，这次日本房价的暴跌，是一次标准的房地产泡沫破裂

这个原因可以追溯到1985年的时候，归根结底还是由于美国的因素，美国当时贸易逆差较大，进口远高于出口，美国政府为了扭转局面，便和日本等五国签订了广场协议

广场协议造成的结果就是，日元对美元的汇率短时间增长了50%，日元大幅度的升值，国际购买了大幅度上升，在这之后，日本人开始依靠日益上升的国际购买了，大量购入海外资产（主要是房产和股票），加之1985年之前的十几年，日本经济处于一个极高速的发展水平，综合起来，资金大量流入了房地产和股市，导致尤其是房地产行业的虚假繁荣，加之一个重要的原因是，日本人对本土房产的过度自信，当时多数日本人都觉得，日本地少人多，房子绝对会一直这么强手，房价绝不会降，所以房价一直大幅度上涨

直至临近1991年，日本政府采取了较为错误的方案，央行多次提高贷款利率，强行释放过量流动性，直接硬性戳破了房价泡沫，房价断崖式下跌了65%以上，这样一来，无数的银行，企业，个人直接破产，自杀率上升了5倍以上，失业率大幅度上升，社会出现了严重的问题

通过日本的教训我们可以总结到，最可怕的并不是房地产泡沫存在时的影响，而是一旦泡沫不合时机的强行破裂，或者是泡沫在收缩时国家采取错误政策，都会对整个国民经济甚至社会稳定造成严重的后果。

家族财富密码

日本房价可以暴跌，在中国根本不可能发生暴跌！

日本是资本主义国家，发生经济危机很正常，经济危机诱发房价崩盘，香港、美国都发生过，但在中国根本不可能，我们是社会主义国家，国家可以岀政策来调控房价，像现在一样，限购限贷，房子被冰封了起来，大家都动不了，只会稳中有小幅度下调，慢慢完成经济转型，大力发展实体经济，用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位，所以现在不是刚需可以不用急慢慢来，等跌一点再买也不迟，有房的也不用担心暴跌，那是不可能发生的，只要不是炒房的自住跌一点也所谓，大家觉得呢？

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首先要纠正的是，当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%，远不止65%。

单1991年的3个月内，东京房价就暴跌了65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……

随着战后经济的飞速发展，日本成为全球第二经济大国。自1983年起，特别是在日币大幅上涨之后，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。

正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。在那个时代，只要投身地产，闭着眼睛买都会发财。

1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。

当时，日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

但奇迹没有出现。

1991年下半年日本房地产价格开始暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。

现在，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。

当年日本保住了汇率，代价是放弃了房价，使得房价跌了70%，换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好，我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题，说日本产业升级成功了，转型成功了，比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价，把房价泡沫刺破了。

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

陈思进

每当我们想到房价，就会想起邻居日本。日本当年房价暴跌的历史，就像一块乌云，时不时出来晃荡一下。我们的房地产市场是否会有此风险呢？有必要一起来分析一下：

一、日本房价暴跌历史

1989年，日本土地资产总额约2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。

1990年，东京周边公寓价格超出平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。

1991年，东京住宅均价最高值超过200万日元/平米（约12万人民币）。1991年下半年，日本房地产价格暴跌，东京房价在3个月内暴跌65%，最终跌幅为90%，整体房价跌幅约70%。

2001年，日本各大城市的平均地价基本回落至19世纪80年代初的水平。

这短短的几行字，反映了日本房地产盛极而衰的历史场景，也为后人留下了非常有价值的研究样本。这一切究竟是如何发生的呢？为什么会这样呢？

二、日本房价暴跌原因

从上面的事件，我觉得大家要有一个概念：房地产不仅仅是一个可供居住、使用的产品，它很大程度上，也是一种金融商品。没有这一点认识，你就无法理解房价为什么上涨，又为什么暴跌。

从居住使用的角度来说，房子的价值是有限的、稳定的，也是可以测算的。价值规律的作用下，大部分商品的价格会相当于生产成本加上合理的利润。比如，生产一个茶杯，如果成本是10元，利润率是20%，那么价格就差不多是12元。同样，建造一所住宅，如果成本是10万元，利润率是20%，价格就应该是12万元。物品的价格不应该随着时间发生大的变化，要变化，一般也应该是贬值。但房价并不符合这一规律，主要的原因是其成本中很大一部分是地价，而土地难以定价，历史上价格波动很大。

上世纪七八十年代的日本人发现了一个问题，那就是日元越来越不值钱，于是保值和投资升值的需求，让大家把资金大量投向房地产。绝大部分老百姓都认为，房价会持续上涨，接下来就是越来越多的人从银行借钱去买房，杠杆越借越高。房价开始普遍上涨，货币供应量猛烈增加，大家的房贷压力越来越大。

这就像股市一样，加杠杆的多头，往往就是最凶狠的空头。一旦上涨出现乏力迹象，多杀多的力量十分可怕。当日本房价高到离谱，资金杠杆高到出格之后，就是房价一泻千里，自然而然地发生了。

我们可以得到一个结论：日本房价暴跌的原因就是两条，一是价格横向、纵向比较都严重偏高，二是参与房地产的投资者杠杆率偏高。

三、对我们的启示

有一点要理解，社会科学不像自然科学，没有哪个结论可以直接照搬照抄。日本的历史教训，只能作为一个参考指标，让我们对照检查一下，心里有点底，提前做点预防措施，但未必会发生相同的事情。按照他们的经验，我们也未必就能解决这一问题，毕竟国情不同，时代也不同。

我们现在的房价高不高？大多数人肯定会说，高，太高了。这一点当然值得警惕，但同时也是一个好现象，说明我们的民众没有像当年的日本民众那样，狂热地以为房价会持续上涨，也可以理解为，房价虽然进入了高位区域，却没有到达崩溃的程度。市场参与者依然理智。

我们现在杠杆高不高？客观地说，不算太高。近几年限购限贷措施的推行，大大降低了购房者的杠杆率，炒房现象得到了明显抑制，这也是一个好现象。

沉默的砖家

但是，房价多年的上涨趋势，让民众都认为买房是“稳赚不赔”的买卖，以致于那些本来埋头苦干的工薪职员生怕房价上涨，纷纷向银行贷款买房，一时掀起了浩浩荡荡全民买房热潮，由此进一步引发了房价的继续上涨，泡沫越吹越大。即使在初始下跌之时，大家都认为只是正常回调，买到即赚到。据说，起初开始的小幅回调，也出现业主找开发商讨要说法的情况，只要差价不是很大，开发商即慷慨弥补差价，因为他们相信，回调是暂时的，很快会涨回来。

1、签署广场协议，成为崩盘起因。要说引爆日本楼市的导火索，应该是1985年与美国签署的《广场协议》，导致日元大幅升值，三年时间由240：1飙升到120：1，使日本出口企业顿时陷入困境，不少企业被迫放弃主业，专司投机，多方“努力”，才致房价泡沫巨大。

3、调控措施失当，导致雪上加霜。当政府看出房地产的狂热后，也采取了一系列的调控措施，比如：控制住房贷款数量、压制贷款增长速度、提高房地产税收、对土地严加管控、提高贴现利率等，可惜有些措施不但没有起到积极作用，反而加快了崩盘，比如：土地、货币政策等。

4、无样本可借鉴，各方束手无策。现代历史上出现过三次房地产崩盘，即1926年美国、1991年日本、1997年东南亚和香港。其中1926年美国的崩盘，基本局限在佛罗里达州一地，借鉴意义不大。真正“地道”的第一次楼市崩盘应该算是日本这一次，所以基本没有什么经验教训可以参考借鉴，致使所有隐性显性的问题全部爆发，上演了一场记忆疯狂。

恐龙之想

日本和美国泡沫刺破，主要是两方面。

一，房地产挤出效应，导致其他经济无法发展，房价虚高资金都流入房地产，居民杠杆加大，不敢消费，人们失去消费能力，经济慢慢进入萧条，其他行业出现大量裁员，降薪，破产，关门，这个时候不得不刺破房地产，丢车保帅，从而稳定社会和经济。

二，债务危机被动爆发，不得不刺破，这个主要是发生在美国，美国把房贷打包成债权给买投资者，但是房子不可能一直增值，还不起债权，房地产被动刺破，这次金融危机美国都没有复苏，从美国2008金融危机到现在基本欧洲美国经济陷入涨不动，科技停止状态。

刘华银mark

1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代，经济增长长期处于10%以上的涨幅，而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长，主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

在诸多优点的背景下，日本坚定要与美实现贸易往来，并且是密切贸易往来。当然，作为战败国的日本，又有着经济复苏的需求，在当时只能是“打折推销”。不管是日本劳动力还是日本主要资源，都是价格“打折”。虽然，在当时是打折，但以现在时间来看当时日本的决定，十分正确。日本在初期与美国建立贸易往来时被美国“薅羊毛”，因为不管是劳力还是物资都是极为便宜。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年房地产泡沫破灭，日本经济从此萎靡不振。日本房价从1991年开始了近20年时间的下跌，2005年的房价仅相当于1988年的水平。看到这里，大家是不是不由自主的联想到了我国现在的房地产市场？

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用户769288457696924

日本房地产崩盘主要是发生在1985年到1991年。

当时，主要是由于上世纪60年代的日本经济高速发展，而后和欧美国家签订的贸易协定，使得日元持续升值。

这也直接导致大量资金流入日本，从而成功地推动了当地房价。

后来，楼市一发不可收拾，成为当时日本经济发展的支柱。房地产市场的繁荣，使得其他行业黯然失色。

当日本政府意识到危机的时候，已经晚了。日本央行想通过提高利率来给楼市降温，可是却直接导致了楼市和股市的双双崩盘。

追究其原因。

首先是全国性的投机炒房行为，那时的日本几乎人人炒房，实体经济无人问津。

其次就是过分透支房价涨幅。暴涨的房价背后，没有一定的人口和产业去支撑，飞天的房价注定会摔得很惨。

最后是社会炒房情绪的渲染。全社会进行集体炒房，过度迷恋炒房，对虚高的房价没有清醒的认知，深深陷入其中。通过房价还会上涨给自己和他人进行洗脑。

所以怎么说呢？

中国当下的楼市跟那时的日本，在很大程度上，其实是相似的。

那么，中国楼市会不会崩盘，大家可以一起来聊聊～

阿九扒楼市

引以为戒，虽然中国和日本国情不同，但说实话，房市泡沫前的征兆彼此却是神似的。

简单分享一下，日本为何出现房市泡沫。以科技和精密制造为卖点的日本商品在六七十年代席卷全球，尤其是美国，让日本经济获得腾飞。GDP保持两位数增长，疯狂的日本人陷入狂喜。而后，出于贸易和减小逆差振兴经济的需要，美国与日本签订广场协议。随后，日元升值，而升值后日元更加具有购买力，也更加泛滥，还有国际资本疯狂的输入日本，并迅速的流向房地产。据说当时把东京的地卖了能够买下整个美国。

但后来的结果，我们都知道。疯狂的房价绑架了实业，人人借债投机房地产。现在的东京房价可能只有其最疯狂时期的20%。日本政府只有通过货币政策，通过紧缩信贷，刺破房市泡沫。随之发生的就是日本“迷失的二十年”。

从中，我们应该，最少得到两点经验教训——

1.房子不可能永远暴涨，该跌自然会跌；

2.投机炒房者，该收手时请住手，尤其是现在，不然后果也许很严重。

希望回答可以帮到题主，也希望更多朋友们关注我们。

财智内参

如图，90年代中期日本房地产的破灭，使得日本房地产从此一蹶不振。

战后日本房地产价格在1955～1964年、1965～1974年和1986～1991年均出现较大幅度的快速上涨, 并形成了三次严重泡沫。其中, 20世纪80年代中后期出现的房地产泡沫是战后日本三次房地产泡沫中规模最大、影响最严重、警示意义最深刻的一次。日本房地产泡沫的形成是多方面因素共同造成的。

一、经济社会发展阶段性转向使经济基本面对房地产的支撑作用减弱

二次世界大战以后，日本进行了快速的城镇化，1975年日本的城镇化率达到了75.72%，而此后日本的城镇化率逐年降低（如图）。人口是支撑房地产的最重要因素，城市人口增长乏力，房地产缺乏了支撑。

城镇化减缓的同时，日本也开始迎来人口老龄化。二战后, 日本经历了两次大规模的生育潮, 使得人口在20世纪50年代、60年代末到70年代初得到了较大幅度增长。但在1974年以后, 人口增长率持续下降, 在1986～1990年间日本人口年均增长率仅为0.46%。与此同时, 日本的人口结构也发生着重要的变化, 0～14岁人口的占比大幅降低, 老年抚养比不断上升, 人口结构的老龄化趋势越发凸显 (见图2) 。日本人口增长率持续下降加之人口老龄化趋势增强, 使得日本劳动年龄人口增长缺乏后劲, 适龄购房人群增速和占比下降。因而, 从人口增量和结构上看, 难以为后续房地产持续高涨形成有力支撑。

二、 金融信贷放松及扩张形成了支撑泡沫生成及膨胀的资本运作

房地产业属于资本密集型行业，商业银行以及家庭住户或个体、房地产开发企业等经济行为主体皆基于各自利益最大化进行决策，并在既有金融系统中形成一个环环相扣的资金供求利益链机制。20 世纪80 年代，日本货币加速超发，加之金融自由化与金融监管放松，在很大程度上支持了市场行为主体投资投机房地产的行为，成为日本房地产泡沫形成并加速膨胀的直接驱动因素。

一方面，货币超发加速经济“脱实向虚”。《广场协议》签署后，为应对不利的国际经济环境和日元升值，日本央行大幅下调贴现率，引起货币供应量快速增加，日本广义货币量占GDP 的比重由1985 年的164. 95%上升到1989 年的189. 31%。快速增长的货币供应量完全超出了日本当时的实际GDP 增速，超发货币未能被当时日本实体经济流通所吸收，反被大量吸引至股票市场、房地产市场等，经济“脱实向虚”趋势加剧，资产价格被不断推高。

另一方面，金融管制的放松鼓励了土地和住房投资投机。自20 世纪80 年代中期以来，日本对利率、资本市场和信贷配置的管制逐步松动，但相应的金融监管体制改革未能跟上金融自由化的步伐，其结果是，既导致商业银行缺乏实体产业的贷款客户，激发了商业银行向非实体产业贷款的冲动，又极大地加剧了金融机构之间的竞争，银行基于自身利润、风险及业绩权衡，偏向于将资金投放至房地产业。通过大量发放抵押贷款，积极对不动产融资，甚至不惜违规操作腾挪资金，鼓励、参与房地产投资投机。如此循环往复形成了支撑日本房地产过热持续和泡沫膨胀的资本运作。1985 ～ 1989 年，日本金融机构对不动产的直接融资以及非金融机构的“迂回融资”规模累计剧增了44. 2 万亿日元。可以说，在日本当时环境下，银行在房地产投资投机中扮演了“纵容者”甚至“唆使者”的角色，让更多中小企业、家庭和个人加入到房地产投资投机热潮之中。因此，由信贷利率机制反映的信贷和货币供给增加以及对多元市场主体过度投资投机等非理性行为的助长，直接加速了日本房地产泡沫的自我扩大与膨胀过程。

三、 土地税制调整及宽松政策助长土地投资投机并推动房地产泡沫膨胀

在日本房地产泡沫形成与膨胀过程中，土地及相关因素产生的驱动作用不容忽视。这是因为，当时日本土地税制改革及政策调整并未对土地投资投机形成有效的制衡与惩戒，反而助长了房地产泡沫的膨胀。进入20 世纪70 年代中期后，日本政府在土地税制改革中采取了一些宽松措施。1979 年减轻了法人长期持有土地转让所得税负， 1981 年对个人长期持有土地转让收入实施20% 的低税率， 1982 年税收制度改革中将土地长期持有的年限由5 年延长到10 年。上述土地税制调整及宽松政策直接影响了市场主体的土地持有与转让行为，进一步刺激了国民对土地的投资投机需求。同时，由于日本针对土地持有的固定资产税、土地规划税、特别土地保有税等总体较低，未能对土地投资投机形成有效的经济惩戒。在20 世纪80 年代金融自由化以及资本运作支撑下，日本土地开发、投资热潮不仅未减，反而被越来越多带有浓厚投机色彩的资金所追捧。进一步受土地价格高涨预期的影响，日本土地市场泡沫不断膨胀。可以说，由土地资源相对稀缺、房地产供给弹性较小等特征决定的房地产泡沫天然生成激励和基础条件，被当时的大量投资投机活动激发、激活，经过土地市场上需求与价格预期的正反馈和不断循环，直接催涨带动了当时日本房地产价格在高位水平上的攀升。

四、 中央与地方政府财政收支不对等强化了地方政府的房地产“机会主义”倾向

日本房地产泡沫形成不仅是货币与金融问题，也是财政体制问题。在日本分税制财政管理体制下，中央政府和地方财政收支不对等。在财政收入上，中央集中度高，而在财政支出上，支出责任主要集中于地方政府，地方政府存在较大的财政压力。同时，中央政府对地方政府的大规模转移支付在日本自上而下的财政均衡制度中占据重要地位，这种转移支付由地方交付税、地方让与税和国库支出金三部分构成，后两者占据主要地位。其中，地方让与税直接对应地方公路、港口、机场等基础设施的建设。受既有财政体制下财政短缺压力的迫使和大规模转移支付的利诱，日本地方政府存在推动城市土地开发、基础设施建设并间接支持房地产发展的利益冲动，逐渐形成了依靠中央政府的补助金实施以土地开发为中心的城市经营模式，助长了地方政府的“机会主义”倾向。此外，土地开发对地方政府财力不足局面的改善，还使得地方政府的地价管理控制措施失去了预期的效果。在日本的城市土地价格管理和控制措施中，由地方政府实施的主要有土地交易审查、不动产评价、土地价格信息公布等，但是对土地及价格控制与地方政府经营城市并改善财力的激励并不相容。经验证据显示，日本神户等城市的成功经营，是以土地需求旺盛、地价持续上升等为条件的，因此日本地方政府实际上并没有足够的动力和内在约束来严格执行地价控制措施。

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