以下內容節選自易居專題研究系列 之【住宅成交量偏離度研究】
本期核心內容
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2020年一線城市有望繼續引領樓市復甦
受史上最嚴的限購限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調整幅度最大，2019年已企穩反彈，2020年有望延續這一趨勢，在疫情影響消除後引領全國樓市復甦。
徐州 、日照 、溫州等城市近一兩年需要注意樓市下行風險
徐州、日照、溫州等城市近一年和近兩年成交量偏離度均較高，說明成交量透支程度較高，未來一兩年如果沒有有效的新增需求，需要注意樓市下行風險。
2015年下半年至2019年，全國房地產市場經歷了一輪大行情，很多城市成交量大增，房價大漲。
展望2020年市場走勢，我們認為有必要研究一些市場關鍵指標，其中商品住宅成交量偏離度是其中一個重要指標。如果樓市一段時間內成交量暴增，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。
本報告梳理了全國50個重點城市的商品住宅成交量偏離度，以此來研究各類城市近兩年來住宅成交是否存在透支現象，以及未來一兩年各類城市的市場需求。
▍成交量偏離度的計算方法
考慮到各城市土地供應節奏、新房供應節奏和樓市成交規模不同，商品住宅成交量絕對值不具備比較意義。報告將在商品住宅成交量的基礎上，計算出商品住宅成交量偏離度，以此作為合理與否的判斷標準。
具體公式為：
考慮到大部分城市2015年以來成交量較之前有明顯上升，我們根據各城成交量的趨勢對2010-2019年的平均值做了相應調整，以期能更好反映當期的偏離度情況。
▍50城商品住宅成交量
2019年二季度部分城市出現小陽春行情，但5月份後房地產業融資環境全面收緊，7.30政治局會議後多數城市市場降溫。2019年全年成交量小幅增長4%。
50城商品住宅成交量增速排名
2019年，商品住宅成交量增速較高的城市有珠海、廈門、蘭州、上海和武漢。
其中珠海、廈門和上海都是本輪調整較早的城市，2019年前樓市均已調整兩年以上，2019年開始企穩反彈。
蘭州屬於西部弱二線城市，處於本輪樓市繁榮週期板塊輪動的末端，屬於補漲性質。
武漢2019年新房供應量增長較多，使得同期成交量增長也較多。
2019年，商品住宅成交量降幅較大的城市有蕪湖、韶關、揚州、貴陽和哈爾濱。
蕪湖、韶關和揚州都是三四線城市，經過前兩年的火熱後，2019年樓市處於降溫中。
貴陽和哈爾濱屬於弱二線城市，2017年和2018年樓市成交較好，2019年處於降溫過程。
▍50城商品住宅成交量偏離度
根據2010年以來50城商品住宅成交量的年度平均值，算出歷年商品住宅成交量的偏離度，2019年50城商品住宅成交量偏離度為4.7%。
受新冠肺炎疫情影響，預計2020年一季度50城商品住宅成交量將大幅下降，二季度後隨著疫情影響的減小會逐漸回升，預計全年50城商品住宅成交量偏離度將回落，極有可能會進入負區間。
2019年三四線城市成交量偏離度下行，其他三類城市均上行
分城市類別來看，本輪週期一線城市和強二線城市樓市走勢領先弱二線城市和三四線城市，前兩者均已經過連續兩年的調整開始企穩反彈。
三四線城市是四類城市中唯一下行的，主要是前幾年成交火熱購買力透支明顯，而大部分三四線城市又是人口淨流出城市，新增需求的支撐較弱。
50城商品住宅成交量偏離度排名
從2019年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，
徐州、蘭州、昆明、珠海和日照位居前五，偏離度分別為85%、52%、44%、43%和40%。這些城市2019年成交量偏離度過高，說明樓市購買力透支較為嚴重。其中珠海情況與其他幾座城市有區別，其2017年和2018年樓市成交持續低迷，2019年市場開始復甦，表現出來成交量偏離度較高。
排在末五位的是蕪湖、三亞、貴陽、濟南和北京，偏離度分別為-36%、-36%、-23%、-22%和-18%。這些城市負偏離度過高，說明2019年成交量較為低迷。
可以看出，2019年正偏離度較高的城市主要是三四線城市和部分西部弱二線城市，這類城市本輪啟動較晚，仍處於板塊輪動中。
這類城市整體經濟面偏弱，目前已處於樓市繁榮週期末端，隨著全國整體市場降溫及購買力的透支，此類城市樓市面臨較大的下行風險。
2019年負偏離度較高的城市成交量已處於低位，成交量繼續下降的空間有限。
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