以下内容节选自易居专题研究系列 之【住宅成交量偏离度研究】
本期核心内容
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2020年一线城市有望继续引领楼市复苏
受史上最严的限购限贷政策影响，一线城市2017年和2018年的调整幅度最大，2019年已企稳反弹，2020年有望延续这一趋势，在疫情影响消除后引领全国楼市复苏。
徐州 、日照 、温州等城市近一两年需要注意楼市下行风险
徐州、日照、温州等城市近一年和近两年成交量偏离度均较高，说明成交量透支程度较高，未来一两年如果没有有效的新增需求，需要注意楼市下行风险。
2015年下半年至2019年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。
展望2020年市场走势，我们认为有必要研究一些市场关键指标，其中商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。
本报告梳理了全国50个重点城市的商品住宅成交量偏离度，以此来研究各类城市近两年来住宅成交是否存在透支现象，以及未来一两年各类城市的市场需求。
▍成交量偏离度的计算方法
考虑到各城市土地供应节奏、新房供应节奏和楼市成交规模不同，商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在商品住宅成交量的基础上，计算出商品住宅成交量偏离度，以此作为合理与否的判断标准。
具体公式为：
考虑到大部分城市2015年以来成交量较之前有明显上升，我们根据各城成交量的趋势对2010-2019年的平均值做了相应调整，以期能更好反映当期的偏离度情况。
▍50城商品住宅成交量
2019年二季度部分城市出现小阳春行情，但5月份后房地产业融资环境全面收紧，7.30政治局会议后多数城市市场降温。2019年全年成交量小幅增长4%。
50城商品住宅成交量增速排名
2019年，商品住宅成交量增速较高的城市有珠海、厦门、兰州、上海和武汉。
其中珠海、厦门和上海都是本轮调整较早的城市，2019年前楼市均已调整两年以上，2019年开始企稳反弹。
兰州属于西部弱二线城市，处于本轮楼市繁荣周期板块轮动的末端，属于补涨性质。
武汉2019年新房供应量增长较多，使得同期成交量增长也较多。
2019年，商品住宅成交量降幅较大的城市有芜湖、韶关、扬州、贵阳和哈尔滨。
芜湖、韶关和扬州都是三四线城市，经过前两年的火热后，2019年楼市处于降温中。
贵阳和哈尔滨属于弱二线城市，2017年和2018年楼市成交较好，2019年处于降温过程。
▍50城商品住宅成交量偏离度
根据2010年以来50城商品住宅成交量的年度平均值，算出历年商品住宅成交量的偏离度，2019年50城商品住宅成交量偏离度为4.7%。
受新冠肺炎疫情影响，预计2020年一季度50城商品住宅成交量将大幅下降，二季度后随着疫情影响的减小会逐渐回升，预计全年50城商品住宅成交量偏离度将回落，极有可能会进入负区间。
2019年三四线城市成交量偏离度下行，其他三类城市均上行
分城市类别来看，本轮周期一线城市和强二线城市楼市走势领先弱二线城市和三四线城市，前两者均已经过连续两年的调整开始企稳反弹。
三四线城市是四类城市中唯一下行的，主要是前几年成交火热购买力透支明显，而大部分三四线城市又是人口净流出城市，新增需求的支撑较弱。
50城商品住宅成交量偏离度排名
从2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，
徐州、兰州、昆明、珠海和日照位居前五，偏离度分别为85%、52%、44%、43%和40%。这些城市2019年成交量偏离度过高，说明楼市购买力透支较为严重。其中珠海情况与其他几座城市有区别，其2017年和2018年楼市成交持续低迷，2019年市场开始复苏，表现出来成交量偏离度较高。
排在末五位的是芜湖、三亚、贵阳、济南和北京，偏离度分别为-36%、-36%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高，说明2019年成交量较为低迷。
可以看出，2019年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部弱二线城市，这类城市本轮启动较晚，仍处于板块轮动中。
这类城市整体经济面偏弱，目前已处于楼市繁荣周期末端，随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。
2019年负偏离度较高的城市成交量已处于低位，成交量继续下降的空间有限。
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