3月25日，弘陽地產（01996.HK）發佈2019年度財報：實現合約銷售額651.5億元，同比上升37.6%，完成600億元銷售目標；營業收入151.7億元，同比增加64.2%；淨利潤16.35億元，同比增加23.6%。
這是弘陽地產在香港上市後第二次發佈年度財報，依然延續高成長性看點。當日，弘陽地產股價大漲8.26%，收得2.49港元/股。
2018年7月12日，弘陽地產登陸港股時發行價是2.28港元/股，20個月以來，除了在2019年3月短暫達到3.51港元/股之外，其他時間弘陽的股價多徘徊在2.5港元/股。
2019年，弘陽地產擬每股派息人民幣0.111元，股息率約4.9%，超過一般銀行的理財產品收益。
值得注意的是，弘陽地產兩次股價拉昇都是在公佈財報並宣佈高額派息之後，也就是說，股民和機構投資者是“奔著分紅來的” 。而一旦過了3月份的分紅派息期，股價馬上下行。
實際上，弘陽地產這兩年的成長性指標明顯高於房地產行業平均水平，為什麼投資者不看好其成長性，只奔著分紅來呢？這恐怕與弘陽地產財務尚缺穩健有關。
1
償債能力不足？
前兩天，龍湖集團董事長吳亞軍說過的一個觀點頗得業界認同——房地產企業當下的重點任務是：保現金流和迴歸主業。
今年3月中旬以來，美股發生閃崩，全球美元資本回撤美國，香港資本市場出現美元荒。內地房企在香港資本市場發行的美元債價格也迅速閃崩，甚至出現債券收益率突破40%，仍然沒有投資者接盤的窘況。
因為恐慌情緒，香港資本市場投資者勒緊錢袋子，對內地房地產股極不信任——這個時候，判斷一家房企的投資價值，不是報表多好看，而是能否活下去。
而企業的財務安全指標，一看負債率，二看短期償債能力。
弘陽地產發軔於南京，屬於區域型房企，因為在2015年棚改政策實施之前，密集在江蘇南部、南京以及環南京區域拿地得以快速發展。隨後在董事長曾煥沙的帶領下，弘陽地產開始職業經理人化並進行全國化佈局。
在2018年上市之前，弘陽地產淨負債率曾高達128%，上市之後降到87.7%，2018年財報披露時降低到68.3%。
當時股民應該是看好弘陽地產的，其股價漲到了高點。但在昨天披露的2019年財報裡，弘陽地產淨負債率再度上升到70.4%。
在各家房企紛紛降槓桿、降負債的時候，弘陽地產逆勢而動，這是財務風險升高的因素之一。
與此同時，股民關注的短期償債能力問題，依然沒有得到改善。
2019年，弘陽地產手上的現金是168.4億元，與2018年的124.6億元相比，是增加了43.8億元。但是，這168.4億元現金中，受限制存款23億元，已質押存款58.5億元，真正可用的現金只有86.9億元。
值得注意的是，2019年弘陽地產總借貸295.4億元，其中一年內到期的借款與優先票據總計124.1億元。
2
融資成本增加27%？
短期償債能力在當下尤為重要，正因為這項指標遲遲得不到改善，弘陽地產發債利息居高不下。通常房企上市之後獲得資本市場增信，債券融資成本會迅速下降，而弘陽地產則相反。
房小評發現，弘陽地產首次IPO招股書上顯示，2015年-2017年融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。上市之後平均票據利率卻攀升到11.5%左右。
2019年弘陽地產5次融資均為美元優先票據，共計融資11億美元，票面利率從9.95%到13%不等。僅2019年一年，弘陽地產的融資成本就達到6.34億元，同比增加27%。
即使財務安全性指標需要改善，弘陽地產仍然在狂飆突進式拿地。
2017年拿地43幅，2018年拿地31幅，2019年，僅前10個月就耗資297億元，拿地40餘幅。截至2019年末，弘陽地產土地儲備總建築面積約為1693萬平方米，同比上升29.4%。
在線上業績會上，弘陽地產聯席總裁袁春表示，今年弘陽地產的業績目標是750億元，而供貨有1100億元。為了未來3年發展，會繼續在土地市場加碼，今年弘陽地產會將回款的45-50%用於投資，以保證未來高於行業平均水平的增速。
從近期的業績發佈會來看，大部分房地產企業高管已經偏向謹慎。昨天，千億房企中國奧園管理層就表示，今年的拿地預算不超過全年銷售額的1/3。
由此看來，弘陽地產在衝千億的道路上，仍然較為激進。
2017年-2019年，弘陽地產總負債分別為：328.68億元、540.72億元、773.5億元，三年間上漲超一倍。
3
行政開支增加58.8%？
在年報中，弘陽地產的行政開支大增非常引人關注，從2018年的6.86億元，上升至2019年的10.89億元，增加了58.8%。
2019年是各家開發商降費用、控成本、保財務安全的年份，弘陽地產再次“逆行”。
據瞭解，從2018年開始，弘陽地產密集高薪挖人：原旭輝集團副總裁蔣達強、張亮，原新城控股CEO羅豔兵，原鴻坤集團總裁袁春，原泰禾集團營銷副總裁李亮等數十位職業經理人在近年加入弘陽地產。
明星職業經理人動輒幾百上千萬的薪資自然是不小的開支。某機構發佈的2019年上市房企高管薪酬十強名單中，恆大、碧桂園、富力、龍湖高管平均年薪超3000萬元。
財報顯示，截至2019年底，弘陽地產共有3802名僱員，其中房地產板塊3066人，商業物業經營業務586人，酒店經營業務150人。相比2018年，總人數增加約1200人，其中房地產板塊增加超1100人。
行政開支大幅增加，與弘陽地產加快全國化佈局，引入大量職業經理人息息相關。
4
營銷費用增長90.8%？
同樣漲幅驚人的還有營銷費用。
弘陽地產2019年銷售額增長37.6%，銷售費用卻增長了90.8%，而銷售額的權益佔比只有五成左右。
弘陽地產稱這是由2019年推出新物業項目以供預售所導致。但有分析人士認為，弘陽地產營銷費用的上漲或與項目急於快速銷售，大規模使用渠道有關。
2019年，部分地區樓市銷售過度依賴渠道，渠道佣金點位暴漲，北京就曾出現過10個點佣金的商住項目，天津武清很多項目的渠道佣金也都在5個點左右。
大本營南京面臨越來越殘酷的市場競爭，或許是弘陽地產急切佈局全國化的主要原因。
據財報披露，2019年弘陽地產新增土地儲備仍然大比例集中在南京及江蘇部分市縣，而江蘇市場銷售額從2018年就開始觸頂回落，全省房地產銷售面積同比下降約5.1%。
其實，弘陽地產一直都想走出“蘇適區”。上市之後，先後投入28.16億元收購了名流置業武漢漢陽七幅地塊，準備在武漢大幹一場。誰也沒料到突如其來的疫情，導致武漢房地產項目停工停售。
這又是一個不小的考驗。
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