廣西擬修訂自治區物業管理條例，給業委會成立“鬆綁”，對公共收益“嚴管”
3月27日，記者從自治區十三屆人大常委會第十四次會議瞭解到，《廣西壯族自治區物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）已經進入二審階段，修訂草案二次審議稿（簡稱二審稿）新增不少備受關注的內容。如創新業主大會會議召集、表決方式，明確小區業主大會可以通過互聯網召開，可異議表決等。
一些小區在消防車通道沿途設置警示標誌、標線，提示嚴禁佔用消防通道停車。 南國早報記者蘇華攝
聚焦一：業主大會怎麼開？
業主大會籌建，社區和派出所參與
意見：在人大立法調研中，業主代表提出不少問題。比如，業主獲取物業管理區域共有部分信息困難；建設單位不配合業主籌備業主大會；業主在籌備成立業主大會過程中得不到指導；業主大會會議召集難、投票難。
實踐中，已有個別小區在業主委員會外組建了監督委員會；有個別小區在籌備成立業主大會過程中發生治安案件，建議公安派出所參與籌建工作、協助維持秩序。
另外，有街道辦事處提出，修訂草案規定的首次業主大會會議籌備工作時限太短，難以在期限內完成。
二審稿新增規定：
社區或者村黨組織派代表參與組建業主大會籌備組。
業主可以向住房城鄉建設等有關主管部門，申請查詢物業管理區域內物業共用部位和公共車位數量等信息。
物業管理區域符合成立業主大會條件的，建設單位應當在30日內報告，逾期未報告的，可處1萬元以上10萬元以下的罰款。
收到建設單位書面報告或者業主聯名書面申請後組建首次業主大會會議籌備組的時限，由30日修改為60日；籌備組成立後組織召開首次業主大會會議的時限，由30日修改為90日。
規定轄區公安派出所派代表參與籌備組。
經業主共同決定，可以成立監督委員會。
創新業主大會會議召集、表決方式，規定經業主共同決定，可以採取異議表決，可以由業主小組推選代表參加業主大會會議並代為投票；規定業主大會會議可以採用互聯網方式召開。
聚焦二：如何監督業委會？
業委會委員“違紀”，最高可罰3萬
意見：有常委會組成人員和業主代表提出，在選舉業委會委員過程中，應當做到信息透明；業委會不能與物業服務企業存在經濟利益；應當加強對業委會的監督，對業委會委員繳納物業費等信息予以公示。此外，對不履職、不作為、違法的業委會，政府應當及時組織換屆。
公共收益優先用於補充物業專項維修資金。南國早報記者 蘇華攝
二審稿新增規定：
規定業委會候選人通過召開座談會、發放推薦表等方式產生；業委會主任、副主任選舉產生後3日內進行公示。
增加兩種不得擔任業委會委員的情形：即本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域服務的物業服務人任職，或者是本物業管理區域服務的物業服務人的出資人的。
規定業委會應當每半年公示委員、候補委員交納物業專項維修資金、物業服務費、停車費情況和停車位使用情況。
增加規定業委會委員和候補委員的禁止行為，即“將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保”。
明確業委會任職期間出現作出的決定嚴重違反法律、法規等情形時，街道辦事處或者鄉鎮政府應當提前啟動換屆選舉程序。
對業委會委員、候補委員違反禁止行為的，加大處罰力度，規定由住房城鄉建設主管部門給予警告，並處一萬元以上三萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。
聚焦三：舊物業不撤怎麼辦？
舊物業拒不“搬家”，業主可請派出所協助
意見：有居民委員會提出，實踐中存在業主大會選聘新的物業服務企業後，原來的物業服務企業拒絕退出物業管理區域的情況，建議增加相關規定解決物業服務企業退出難問題。
一些小區門口設置警示標誌、溫馨提示等。 南國早報記者蘇華攝
二審稿新增規定：
物業服務人拒不移交前款事項或者拒絕退出物業管理區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府和縣級人民政府住房城鄉建設主管部門報告，並可以向轄區公安派出所請求協助；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
聚焦四：剩餘車位如何用？
剩餘車位，可臨時按月向外出租
意見：有立法研究基地提出，修訂草案規定“建設單位不得將車庫、車位出售給本物業管理區域以外的單位或者個人”，與物權法規定的“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”不一致。還有意見提出，有些單位職工建房項目配建了很多車位，剩餘不少車位，若規定不允許出售給物業管理區域以外的單位和個人，建設資金難以回收。
有的小區業主提出，將剩餘車位、車庫出租給小區以外的單位或者個人不得超過六個月，規定時間太短，不利於剩餘車位週轉、利用。還有基層部門提出，有些老舊小區配建的車位滿足不了業主停車需求，佔用消防通道問題難以解決，應當充分利用道路夜間停車。
二審稿新增規定：
物業管理區域內規劃用於停車的車庫、車位應當首先滿足業主的需要；用於出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主。
在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後，可以臨時按月將剩餘車位、車庫出租給本物業管理區域以外的單位或者個人。
規定政府應當組織有關主管部門建立停車資源共享協調製度，停車位供需矛盾突出的住宅小區，在其周邊商業配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，住房城鄉建設主管部門應當協商有關主管部門提出錯時停車方案。
聚焦五：公共收益怎麼管？
收益單獨列賬，挪用收益將處罰
意見：有業主代表提出，小區公共收益監督管理問題多、矛盾突出，特別是在成立業主大會之前，公共收益被物業服務企業侵佔情況突出；公共收益應當首先滿足對小區的維修、消防安全、電動車充電場所改造等。
二審稿新增規定：
規定公共收益單獨列賬，50%以上的公共收益優先用於補充物業專項維修資金，剩餘部分可以用於業主大會和業主委員會工作經費、消防設施器材更新、電動車停放充電場所改造、業主委員會審計等經業主大會決定的其他支出；公共收益應當存入銀行專戶，接受政府監管，並接受業主監督。
對挪用、侵佔業主公共收益的行為設定更為嚴厲的處罰。規定挪用、侵佔業主公共收益的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期歸還，沒收違法所得，並處挪用、侵佔金額2倍以下罰款，造成損失的，依法承擔賠償責任；對未按規定將公共收益存入銀行專戶的行為，規定由住房城鄉建設主管部門責令整改，逾期不整改的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
聚焦六：專項維修資金怎麼用？
業委會7日內未審核同意，由住建部門代維修
意見：有業主委員會提出，消防設施和器材問題涉及業主人身安全，建議簡化申請物業專項維修資金程序。也有意見提出，出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，業主委員會不履職的，政府部門應當代為維修，預防可能發生的危險。有業主代表提出，對挪用、侵佔物業專項維修資金的行為，應當予以處罰。
消防設施應列為緊急維修的情況。南國早報記者 蘇華攝
二審稿新增規定：
將“消防設施和器材缺失、破損的”列為緊急維修的情況。
業主委員會未在七日內審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門可以組織代為維修，物業專項維修資金管理機構按照相關程序審核同意後，在物業專項維修資金中直接列支。
在法律責任中增加一條：違反規定，挪用、侵佔物業專項維修資金的，由物業所在地縣級人民政府住房城鄉建設主管部門追回挪用、侵佔的物業專項維修資金，有違法所得的，責令退還違法所得，處挪用、侵佔金額二倍以下的罰款。
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