最近，深圳的公寓有点火，蛇口的公寓，开盘近百套2000多万起的公寓一天售光，几天后加推档次更高的楼王单位，几秒钟线上就被抢光。万科沙井公寓项目，288套，很多买房者刚登陆系统，房子就已经卖完了。勤诚达正大城推出的亚朵酒店托管公寓，也是卖的相当火爆。
公寓的这种热销，被称为了“抢购潮”。这让很多人就觉得奇怪了，现在疫情还没有消散，经济还未彻底复苏，为什么这些人会这么积极的抢购公寓呢？
热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。
今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。
Q1：为什么会出现公寓”抢购潮“？
@大胡子说房：
这跟市场环境有很大关系。因为疫情影响，各种投资市场都纷纷受挫，黄金、原油下降，股市凉凉，很多人手上握着一笔钱无处可去，最安全的渠道还是投向楼市。而不可避免的，就会有一部分流向公寓。
一方面，在核心一二线城市，住宅都有限购，不是有钱就能买，而公寓不属于住宅，几乎全国都不限购，全国各地的资金都可以随意进来。
另一方面，全国各地需要投资的有钱人那么多，但市场上因为疫情影响，可买的住宅新品不多，而藉此时机，很多公寓趁机加推或给出优惠，趁机承接了住宅市场溢出的购房需求。
@风雨歌 ：
第一，当然是有一部分人，手上资金相当充裕。这个社会上，有一些人，每年都有很稳定并且很高的收益，这些，有可能是本地人收租，有可能是企业股东高额分红，还有可能是金领的高额年薪。总之，有这么一帮人，非常有钱。
其次，这些人对房产有着莫名的偏爱。和很多总是觉得房价会跌的人不一样的是，有一些人一直顽固的认为，房价会在相当长的时间内一直上涨。特别是在深圳，又是建设大湾区，又是打造示范区，很多人都看好深圳这个城市的发展。而一个城市的发展，红利兑现的直接表现就是房价上涨。所以，这些人会选择买房，坐等城市发展后房产升值。
第三个原因是政策原因。在很多城市是有调控政策的，比如限购限贷。在很多大家觉得有发展潜力的城市，买住宅是有限制的，比如深圳，非深户缴足五年社保，可以买一套住宅，深户家庭可以买两套，多买就不行。而越是买了房的人，越是会再想买。在住宅限购之下，这些有钱，看好房地产发展但又没有购买名额的人，只能买公寓。
@深圳壹地产：
深圳的公寓呢，分两种：
一种是超级豪宅，可以说是富豪的收藏品， 还有一种就是普通的公寓。
下面就从四点简单来分析分析深圳公寓的“抢购潮”:
1、深圳住房供需失衡，需求决定“热销”
2019年深圳新增人口40万，按三口一家算，增加了约10.3万户住房需求。随着城市发展，未来供需失衡会越来越严重，而且深圳是新兴城市，约2/3的人没有拥有自己的住宅，所以深圳住房市场未来大的格局基本上是不会变。在供需失衡情况下，公寓被抢也是正常。
2、没有房票，公寓也是不错的选择
深圳还是一个限购比较严的城市，很多人想买房没有“房票”怎么办，那就买了公寓咯。毕竟从某种程度上来说，它与住宅一样，都具备一定的居住属性，部分公寓也有学区房配套（比较少）。
3、高端公寓，有时候也是身份的象征
像太子湾湾玺这种2000万起步的公寓，对于大多数人来将，拥有它，也是身份的象征。尤其是太子湾湾玺前段时间出售的户型，部分有海景景观。
4、具备价值的产品，注定被重点关注
被抢购的公寓位于深圳，南山前海、宝安沙井。这两个地方未来都有极大的发展潜力。
未来不仅是深圳中心，更是湾区、中国乃至世界的中心。未来也将引入大量的高端企业，有巨大的办公和居住需求，在这种情况下，大户型产品热销也是必然的。那么小户型公寓就会承接住宿需求。
Q2:公寓是否值得投资？
@大胡子说房：
首先，功能用途上来看，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区。而且几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，居住密度大得窒息，日照通风恶劣，公摊率很大，普遍在25%-30%之间。
除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
其次，公寓总价低，但不意味着这笔买卖划算。首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年。而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。更关键的是，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
同时，公寓交易的税费极高。公寓交易产生税费高达15%-20%，利润空间被税费给吞掉。所以，公寓是不适合投资的产品，投资还是选住宅为好。
公寓要有投资价值的，除非是在最核心的一线城市，毗邻CBD的核心地段，以最优质的地段价值抵消其它劣势，才有投资的价值。但也仅仅只有在一线城市最核心的地段能达到这种要求，绝大部分城市和地段的公寓都不值得投资。
@深圳壹地产：
因为公寓不同于住宅，它没有学位，产权也没有住宅长，居住舒适度也没有住宅高，因此，在同样的情况下，投资住宅更好。而在许多三四线城市，住宅都并未值得投资，何况略逊一筹的公寓？
一线城市则不然，这些城市的住宅都供不应求，而且是需要名额的，但是大部分外地买家或者是想投资多套的投资客是没有名额的，因而公寓这类不限购不限贷的低门槛资产就成为了他们的主要目标。有了需求，有人接手，自然就值得投资。
以深圳为例：
目前，深圳单价最高的房子不是住宅，而是深圳湾一号的公寓，单价逼近30万/平。
Q3:公寓缺点繁多，就没有什么优点吗？
@深圳壹地产：
有的，我总结了以下四点：
1、面积小、总价低，上车门槛低。
深圳未来上车的门槛将会越来越高，尤其是核心地段的上车门槛。而相比住宅，公寓通常面积更小，总价更低，上车门槛也比较低。
例如不久前沙井入市的某个公寓，最小的面积为28平，总价约96万，首付不到50万。而同样在沙井，一般住宅的首付都要100多万，相比之下，公寓上车门槛低一半。
2、空间灵活多变，可塑性强
公寓的挑高通常都比较高，可以对空间进行更为灵活多变的使用，往往能够创造更加百变的居住体验，带来更高的租金回报。
例如去年光明入市的某个公寓，38平可以做到3个居住空间，而同样面积，住宅却只是1个居住空间。
3、多元化设计，价值更高
在深圳这样的一线城市，未来公寓会更加注重设计，品质、格调、舒适度、服务、私密性等元素会更加符合年轻财富阶层的审美和需求，价值会更高。
4、租金回报率高，可享受区域价值带来的福利
在深圳，公寓投资的租金回报率普遍比住宅更高，早年还有许多公寓项目甚至可以做到租可抵供。而且，公寓也可以享受区域价值提升所带来的红利。
Q4：购买公寓类产品应该注意什么？
@大胡子说房：
公寓不属于住宅，存在无学区、税费高、贷款额度低、贷款年限短、升值慢等问题，并不是好的居住产品，而且未来转手非常难，对于投资更是个坑。
而对于实在买不到住宅，只能买公寓的朋友，如果一定要买公寓，有什么要特别注意的呢？
首先最重要的是，一定要选择地段优越、交通方便且商业配套成熟的区域。相比住宅，公寓已经有太多了劣势了，本来就不是大家买房喜欢的产品，如果还地段偏远、交通不便，配套不成熟，那就完全没有居住价值了，不仅没办法升值，关键是以后想转手都卖不出去。
另一方面，对于投资公寓来说，公寓升值的空间很小，投资利润大多来自出租。在地段优越、交通方便且商业配套成熟的区域，有利于出租，租金收益有保障。
再次，尽量选通天然气的公寓，通天然气的公寓会更适合居住。大部分商业性质的公寓都是不通天然气的，无法满足基本的生活需求，哪怕你自己不需要，但以后转手，别人也会考虑这个问题。
最后再次提醒大家，公寓存在众多缺点，不管是自住还是投资，有条件买住宅就不要买公寓。
@深圳壹地产：
虽然公寓是不限购、不限贷的产品，也被不少投资者认为抗通胀的避风港，但我想说的是，投资公寓风险要远比住宅大得多！虽然身边朋友投资公寓赚钱的不少，但近几年“横盘”的也不少，如果你不是专业的投资者，资金不多，建议尽量选择住宅。
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