中國人對房產那絕對是真愛。老祖宗自古便有言在先，有錢先置業。但那時房子確確實實是用來住的，買辦房產更是成家立業所需，鮮有人像今天這樣孤注一擲地炒房、囤房，以房為生。尤其是過去幾年，投資炒作樓市蔚然成風，從四大一線城市到名不見經傳的彈丸小城，都不乏投資炒房客的身影。究其根本原因還是，最近幾年樓市發展過快，房價上漲更是顛覆了所有人的想象。房地產憑空創造了巨大的“套利”空間。實幹家曹德旺曾痛斥得一針見血，辛辛苦苦經營實體一年，不如炒一套房子掙得多，這樣的發展是虛假繁榮，不可能持續下去，靠地產帶動經濟的發展模式更不該被過度推崇。
房子在任何一個國家都兼具居住和投資屬性，這無可厚非，但凡事都有個度，尤其是房子的投資屬性絕不能凌駕於居住屬性之上。在我個人看來，一個城市的房價更應該以剛需口袋裡的錢來定價。反觀現在，一線城市動輒幾百上千萬一套，二線城市也妥妥2萬+一平，三四線歷經這幾年“棚改”的大規模刺激，房價也已經躋身“萬元俱樂部”。面對居高不下的房價，億萬剛需始終無法開心起來。
房地產對經濟貢獻再大，它也是民生產業，它存在的最大價值就是解決民眾的居住問題。倘若每個城市的房價都遠遠脫離於老百姓的錢包，剛需買房成老大難問題，那房地產確實要好好反省了。
懸崖勒馬，回頭是岸。
國家對於房地產的發展問題其實早已心知肚明，已經到了不得不改變的關鍵階段了——從2016年9.30第一次喊出“房住不炒”起至今三年半，行政手段干預市場的做法就一直沒有中斷過，這三年半里合計出臺的政策累計沒有兩千次，也有1500次了，涉及的城市更是多達150餘座，無論是調控深度，還是調控廣度，亦或是調控的持久度，都遠超以往任何一次。
當然取得的結果也是有目共睹的：四大一線城市實際上多數區域過去三年房價基本沒再漲過，據易居研究院統計數據顯示，北京、上海、廣州等地的整體房價其實在調控壓制下，房價陰跌了三年，現在已經回落到2016年的水平了；眾多二線城市如果不是屢屢出臺人才新政，在補充購房需求，房價想撐也很難，尤其是2019年下半年的一輪融資、信貸政策收緊，實際上很多城市現在已經進入橫盤穩定階段了，新房市場有限價約束，價格難漲，二手房市場也是有價無市；三四線的情況更加一目瞭然，17年因為有棚改拉動，購房需求爆發，房價逆勢補漲，但是再看當下，棚改已經逐漸退出，疊加人口外流嚴重以及產業發展跟不上節奏，其實很多城市房價都面臨回調的巨大壓力。
平心而論，無論調控政策如何壓制，一二線城市都不會“垮掉”，畢竟有源源不斷的人口增量，這可都是真實的購房需求。需求被壓制釋放不出來，不代表它消失了，所以潛力還是存在的。但三四線的情況卻完全不容樂觀，一方面自身實力撐不起如此高的房價，另一方面“黑天鵝”衝擊，雪上加霜。
如果沒有今年初這場“風波”衝擊，三四線城市的很多問題或能掩蓋得住，因為返鄉置業大潮會補充購房需求，讓很多三四線城市的房價再撐個一年半載。一場突如其來的風波徹底打亂了樓市的陣腳，也讓開發商的“搶收”計劃泡湯了——2020年春節的傳統“返鄉置業”購買力沒有爆發出來，三四線城市接盤嚴重不足，
據公開數據顯示，三四線城市房價“下跌潮”已至：
近日，中泰證券研究所宏觀分析師梁中華髮布研報指出：2月份，100個監測城市中，二手房價格下跌城市數量跳升至73個，其中三四線城市佔比超過70%，51個，其中淮安、溫州、滁州、鄂州、南充、綿陽、自貢、安順、金昌、翰林、貴港、菏澤等39個城市跌幅超過3%，襄陽跌幅高達13.04%。國統局公佈的2月70大中城市二手房銷售價格指數也顯示，23個下跌城市中，有15個是三四線城市。
新房市場更是慘不忍睹，開發商滯銷嚴重，為了出貨回款，很多開發商都採取了“打折降價”的策略，其中尤以肇慶、增城、陵水、鎮江、句容、寶華等最為突出，開發商賣房的優惠力度都在25%以上，年前1萬均價的樓盤，現在只需要七八千，年前七八千的樓盤，現在只需要四五千。而且據鎮江網友反映，當地一開發商直接優惠20%且還送車位，外加送幾十斤香豬肉。
各城樓市大降溫，對於剛需群體而言，無疑等於在黑暗中看到了一絲曙光。趁著打折促銷進行時，剛需是抓住時機趕緊出手，還是繼續等到未來房子跌到30萬一套再出手？這是最近一段時間很多三四線城市網友諮詢最多的問題。
為什麼是30萬一套？他們內心對三四線城市的房子定價只值這麼多。因為花同等的錢在老家農村也能蓋起一棟兩層小洋樓了，日子甚至過得比在城裡還要愜意，倘若不是為了孩子上學，很多農民工兄弟都壓根沒想過會去城裡買房。三四線城市未來會跌到30萬一套嗎？
對此，我想談談自己的看法：首先，這個也需要因城而異，不排除有些城市確實可以跌到這個份，30萬按70平一套算，均價4200元/平，這是完全可以實現的，樓面價可以低到幾百一平，就算加上建安、營銷、稅費等成本，也可以有1000元左右的利潤。事實上，現在市場上也有這樣價格的房子存在。
說白了這個價位的房子都有三大特點，人口外流、基本無產業、更無醫療養老交通等優勢資源，這類城市的房子只剩下居住功能，本地剛需即便購買也只買新房，二手房市場成交量基本為零。買來自住尚可，投資完全不具備價值；
其次，未來99%三四線城市的房子都不具備投資價值。剩下的具備投資價值的三四線城市理論上說就是四大都市圈附屬三四線城市，尤其是臨深、臨滬、粵港澳重大政策支撐發展的區域，即使是中心城市的衛星城，房價還是易漲難跌的，因為有一線城市的需求和資金外溢，更能分享到一線城市的外溢資源。所以如果你是這些區域的剛需坐等這裡的三四線城市房價未來也跌到30萬一套，恐怕幻想就要破滅了。
獨立經濟學家馬光遠也曾經談到過三四線房產的投資價值，他認為，價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的三四線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。
再者，上述這些區域的三四線城市房價還有上漲空間，但不代表可以閉眼買入坐等升值暴賺。地產大佬餘英2018年在博鰲房地產論壇上就一句話揭底了： “對有些投資三四線城市房產的，或者有三四線城市土地的，我建議大家趕緊賣掉多餘的，落袋為安。”
他給出的解釋也很易懂，一方面房住不炒時代來臨，意味著房地產投資時代結束，有人口、產業等優勢的一二線城市都已經不具備多少投資價值了，人口常年外流且產業難以發展的三四線城市更要慎重；另一方面，過去三四線城市的上漲完全是“棚改”的支撐，2020年之後，棚改進入尾聲，有些三四線城市就要“原形畢露”了，再不抓緊賣掉，未來大概率會砸手裡。因為這些城市只有新房市場，二手房市場基本不健全，二手房完全是有價無市。
對此，實幹家曹德旺其實也有話說，18年底他在接受財經記者專訪時直言：時間會讓那些炒作三四線城市房產的人付出慘重代價，未來這些地方的多餘房產賣不掉、租不出。原因很簡單，這些城市房子已經嚴重過剩，都爛大街了。有錢的都有多套房產，沒錢的終究還是買不起，多餘房產到最後“無人接盤”，而這些城市基本上人人都有住房，租賃市場基本不存在，想租出去收租金更不現實。
今年開局不利，對樓市的打擊更是巨大。理論上說，開發商在打折賣房，業主也在降價拋售，剛需確實迎來了千載難逢的買房、換房好時機，但是對於三四線剛需今年買房，我還有幾句話想嘮叨一下：
第一，能買一二線就不要買三四線，價格低不代表有價值；
第二，實在承擔不起一二線的價格，三四線也並非不能買，那些最核心區域的好樓盤還是可以買進的；
第三，如果需求不強烈，完全可以再等等。80%的三四線城市供大於求，房價有下跌趨勢，且開發商都有巨大的去庫存壓力，這意味著三四線價格的調整尚未真正開始，現在正是高位橫盤階段，進場就可能是高位接盤。以5年大週期來算，三四線真正的價格回調是在2021年底和2022年上半年；
第四，找準自己所在城市房價定位，別一根筋相信某些專家的話，認為三四線城市房價未來一定會跌到30萬一套，這個還是要因城而異的。
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