山東高法
房屋租賃合同屬於長期性合同，隨著疫情發展變化，對於受波及的房屋租賃合同履行，特別是對商場、賓館、餐飲等行業影響較大，有的形成了糾紛。為妥善化解該類案件，經山東高院民一庭法官會議討論，提出以下意見供參考：
一、需把握的原則
一是和解優先，鼓勵和引導出租人與承租人相互溝通、協商解決糾紛，本著互諒互讓的原則，實現合作共贏。尚未進入訴訟的，提倡通過多元化糾紛解決機制進行處理，進行訴前和解。已經進入訴訟的，加大調解力度。
二是尊重約定，通過緩交租金、延長租期等措施，依法促進合同繼續履行，防止各方損失繼續擴大。
三是共擔損失，根據履約情況，適用情勢變更和公平原則適當調整租金及違約金，由雙方共擔合理損失。
四是利益衡平，根據租賃房屋性質、規模、用途等具體情況，採取相對靈活的裁判思路。
二、關於不可抗力的認定
受疫情及防控措施影響，導致承租人無法正常營業的客觀情況，是否構成房屋租賃合同中的不可抗力，應當根據其對合同義務履行的影響程度判斷。對於出租人而言，在疫情及防控措施不影響房屋的交付和約定用途的情況下，一般不宜認定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務。對於承租人而言，生產經營受到影響不直接構成交付租金義務不能抗拒、不能克服的事由，一般也不宜認定為不可抗力。但是，受疫情及防控措施影響，租賃房屋已不符合約定用途、租金交付義務受直接影響導致客觀不能履行等情形，可以認定為不可抗力。
三、關於租金調整
對於租賃房屋用途為居住的，除因出租人的原因導致房屋不使用等情形外，承租人請求降低租金的，一般不予支持。對於承租人因疫情暫時失去收入或收入大幅下降，請求緩付或調減租金的，人民法院應當做好出租人的思想工作，加大調解力度，引導當事人共渡難關，保障當事人有房可居。對因疫情暫時失去收入或收入大幅下降，承租人承擔舉證責任。
對於經營型的房屋租賃，應當根據因疫情及防控措施受到直接和間接影響的程度，正確區分不可抗力、情勢變更、商業風險。對符合不可抗力情形的，一般應當支持承租人關於相應減少租金的訴訟請求。對受疫情及防控措施影響，租賃房屋無法正常經營符合情勢變更情形的，可按照《合同法司法解釋（二）》第26條規定，根據公平原則，結合案件的實際情況，確定是否及如何調減租金。
調減的幅度，可以參照相關國有房屋租金的調減做法，根據案件具體情況確定。
四、關於合同解除
對於因受疫情及防控措施影響，當事人請求解除合同，符合雙方合同約定或《合同法》第94條規定情形的，應予支持。但是，基於租賃房屋暫時不能使用、承租人短期遲延交付租金等事由而請求解除合同的，一般不宜支持。
疫情及防控措施影響構成不可抗力或情勢變更的，根據當事人合同約定，依照《民法總則》第180條、《合同法》第117條、《合同法司法解釋（二）》第26條規定，認定合同的解除及違約責任。
疫情及防控措施影響未構成不可抗力和情勢變更，但繼續履行房屋租賃合同對承租人顯失公平、可能造成不應有的損失，承租人請求解除房屋租賃合同的，可予支持。因此判決解除合同的，不影響違約責任的認定。
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