01
江與城4月首開，放風價1.2萬/㎡
「驢哥，龍湖三岸新盤首開到底賣多少錢？」
被同一個問題連續「轟炸」幾個月後，帥氣的我終於打聽到了！
昨天，我得到消息：銀河龍湖江與城首期計劃４月開盤，均價1.2萬/㎡帶精裝。
這是什麼概念？
要知道三岸去年好幾幅地塊的樓面價已經達到1.3萬/㎡。
江與城這個房價，比周邊的地價還低！按照我原先的猜想，這個項目精裝價至少要賣1.5萬/㎡以上。
除了開盤價，我還打聽到首期開盤當天也同時賣車位。
小算盤啪啪一打，你會發現即便是跟車位一起買，等同於以單價1.5萬/㎡買到一套房+一車位。
目前同片區在售樓盤車位總價普遍在20萬左右。比如鳳嶺南路上的另外一個在售樓盤單價1.6萬/平，外加18-22萬車位，這樣對比一算，江與城還比較划算。
說實話，這個價格我覺得可以搞一搞。
銀河龍湖江與城是個限價盤。這樣的好事，以後可能很難遇到了。
克爾瑞廣西統計，南寧還沒賣完的限價樓盤有42個，銀河龍湖江與城是青秀區目前僅剩的一個待售限價盤 。
南寧這一趟限價盤末班車，要上就上，要是不上，以後估計也沒啥機會了。
三岸在售/待售項目分佈圖
且不說三岸，就連河對面的龍崗，新出讓的地塊樓面價也破8字頭。接下來要上市的幾個新盤，房價估計要邁向1.5萬/㎡。
接下來三岸高價地項目相繼面市後，三岸房價肯定要直逼2萬/㎡。
現在以1.2萬-1.5萬/㎡出手，這筆賬一點都不難算。
02
龍湖天街這個IP，還是房價的催化劑
開篇我說的那個「外地龍湖天街開業當天，周邊二手房價格暴增1萬/㎡」的故事。
其實有數據可參考。
2014年杭州龍湖濱江天街的住宅春江酈城首開價約2.3萬/㎡，2017年天街開業後小區二手房價格超過4萬/㎡，如今均價已到達5.9萬/㎡。
杭州龍湖春江酈城2014年首開價約2.3萬/㎡ （來源於搜狐焦點網站）
杭州龍湖春江酈城目前二手房掛牌價約5.9萬/㎡ （來源於安居客網站）
其實不僅是杭州這個項目，龍湖在重慶、上海等地的天街，無一不是板塊價值提升的催化劑。
每一個天街開業後，龍湖天街綜合體的住宅項目升值幅度，大多高於周邊樓盤。
僅憑一個商業體，就能給房價帶來如此大的推動力？
一開始我也不太相信。
據說，龍湖天街之所以能夠實現這樣的價值，在於它的定位能改變你原有的生活方式。它能讓你的生活變得更加便捷、更有品質感。
有人說龍湖天街是三岸版「萬象城」，其實並不準確。它的定位不同於萬象城跟萬達廣場。
龍湖天街的定位是中產家庭高頻次的體驗式消費。
它跟萬象城奢侈品或高端品牌匯聚不同的是，這裡的品牌和產品的性價比，更適合中產家庭。這些品牌的定位大概是價格不太高，但品質還不錯。
北京龍湖長楹天街（網絡圖片）
重慶龍湖時代天街（網絡圖片）
這裡說一個活生生的例子。我有一個朋友住在萬象城旁邊，但是他說平時的日常消費，很少會選擇萬象城，就是去超市，也寧願到周邊會展航洋城的沃爾瑪。
龍湖天街體驗感就不一樣，它這裡品牌商家會覆蓋到餐飲、影院、零售、超市等業態，而且定價更適合中產家庭消費。
不僅如此，這裡還有不少比較好的兒童遊樂場所、兒童教育培訓機構。
龍湖北京長安天街活動現場（網絡圖片）
北京龍湖長楹天街活動現場（網絡圖片）
住在龍湖天街旁的業主，週末要送孩子上培訓班，下樓就能搞定。孩子上課的一兩個小時，家長順便還能在超市裡買好食材，回家做好午飯。完成這些工作剛好能接孩子下課。
這樣的體驗跟送孩子去幾公里外甚至跨城區上課、每次要花上大半天甚至一天相比，有云泥之別。
如果江與城的龍湖天街開業後，它的定位客群準確，品牌是對位的，又是一個好逛的商業，那它影響的將是鳳嶺南、仙葫板塊的居住人群。
到那時候，龍湖天街就會像一個巨大的漩渦，吸附鳳嶺、仙葫、龍崗的居民前來消費。這裡也有望升級成一個全新的繁華商圈。三岸的價值會得到進一步提升。而這波紅利的最大受益者，就是銀河龍湖江與城。
03
鳳嶺濱江板塊，114畝商住綜合體
銀河龍湖江與城，看這名字大概就能猜到它跟「江」沾親帶故。
這個項目位於鳳嶺南路與開泰路交叉口，臨近鳳嶺南最後一處待開發的濱江區域。
銀河龍湖江與城區位示意圖
這裡是三岸板塊，又被開發商們稱為鳳嶺濱江板塊。
2018年獲批的《三岸單元控規》曾提到，三岸被定位為以濱水居住為主，兼具商業、景觀、旅遊、文化等功能的新區。顯然，江景資源將是整個三岸板塊的重頭戲。
說回項目自身。
銀河龍湖江與城佔地約114畝，規劃7棟高層住宅、1棟幼兒園和1棟超10萬方的盒子商業樓，住宅外圍為底商。
銀河龍湖江與城效果圖
這個項目內部規劃最吸引我的地方，就是中間近萬平方米的大園林。
這裡分為多功能活動區、藍花楹林區、陽光草坪區和龍小湖樂園，還有環小區跑道，滿足一家老小日常娛樂。
由於園林夠大，項目南北、東西樓棟最大樓間距也很可觀，分別達到80、150米。
項目規劃示意圖
04
有人說，這是三岸最好的入場時機
作為南寧城市版圖的新成員，三岸要做的事還有很多。
比如，修路。
三岸剛定名的8條道路，已經提上日程。這些道路形成三橫五縱，串起南寧大橋、三岸大橋、龍崗大橋。將來通車後，從片區前往五象、城西等的交通會便利許多。
鳳嶺南新建道路位置示意圖
三岸片區的交通目前已初有成效。比如，銀河龍湖江與城售樓部門前的開泰路，目前已經建成通車。
開泰路實景
同時，還要建濱江公園
距離項目約1公里處就是在建的濱江公園，與五象的龍崗板塊隔江相望，目前已經開工。要想在南寧眾多濱江板塊中脫穎而出，只怕三岸還需繼續發力。
此外，還需要建學校。
規劃中的開泰路中學和開泰小學，和銀河龍湖江與城僅一路之隔。這兩所學校已經完成選址，即將投入建設。
如果說，現在是入手三岸最好的時機，不無道理。
儘管配套都還在兌現的路上，但對於想入住三岸的老鐵而言，精裝價1.2萬/㎡左右的買入機會確實不多了。
而一旦配套兌現，三岸的入手價不會停留於1.2萬/㎡。更何況接下來三岸的高價地項目排著隊上市，整個片區均價只會越走越高。
05
首期賣320套房，預約量已超500組
前兩天我去銀河龍湖江與城踩盤，發現售樓部裡竟然也有十多組購房者。
置業顧問說，項目首期開盤預計在下個月，推的是1、2號樓共320套房，但現在預約的客戶已超500組，而且這個數字還在增加。
項目沙盤
從戶型面積段來看，江與城偏向剛改的老鐵。
首發的1、2號樓分別為30、28層高，均為2梯4戶，2號樓為雙單元，兩棟樓面積段均為95平三房、118和130平四房。
95平三房戶型位於1、2號樓南面，除了1號樓西南側戶型朝向小區園林，其餘三房戶型均臨路。
118平四房分為橫豎廳兩種不同戶型。
橫廳戶型位於1號樓西北側，朝向小區園林，配置6.3米朝南陽臺；豎廳戶型位於1號樓東北側，臨路，分別為3.85、3米雙陽臺形成南北通透格局。
130平四房戶型分為兩個戶型，位於2號樓雙單元北側，均朝向小區園林，戶型功能格局基本一致。
兩個戶型較大的差別在於東側單元戶型北陽臺和客廳開間為6.6米，西側單元戶型北陽臺和客廳開間為4.45米。
95平三房戶型
118平四房橫廳戶型
130平四房戶型
06
這段算送的
從拿地到「龍湖天街」入駐傳聞，再到官宣和亮相，銀河龍湖江與城一直都是三岸的話題中心，這當中離不開龍湖天街的頭銜。
與其說，三岸正缺少一個大型商業配套，倒不如說缺的是和板塊規劃的低密高端生活所匹配的優質商業體。
天街的輝煌履歷能否在南寧延續？龍湖任重道遠。
還在糾結江與城能不能買的話，其實可以反過來想：如果不是因為限價地，江與城會只賣1.2萬/㎡嗎？
4月臨近，江與城首發在即。開發商表示，首期房源預約將在本月底截止。
現在項目樣板房也已開放，還在暗中觀察的老鐵可以前去一探究竟。說不定咱們還會偶遇。
／End.
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