備註：本系列為個人獨立踩盤主觀感受，不代表本人所在機構觀點及其他任何機構觀點，相關信息以開發商對外公佈為準。
陳婆渡土拍30家房企參加，最終弘陽以21470的樓面價拿下，這足以讓大家繼續為土拍的火爆驚歎！這個說不上太好位置的地塊南面臨近高速的高架路，北面的明州院子兩年前賣賣也就兩萬出頭還不算特別好賣，當時聽說美的的內部員工買了不少。而且兩萬以上的樓面價基本上成熟的市區地段地價一樣了，這些房子今年都想賣四萬左右的房價！但這個地塊限價高層兩萬九、疊拼三萬六。
一邊是地價的上漲，一邊是房價的未來限制，開發商的日子感覺難過多了，但土拍似乎又在催促大家買房得抓緊，不然去年的尷尬地段今年就會和核心區一個價位。
這個陳婆渡地王旁邊正好有個樓盤準備賣了，拿地價格比他便宜了五六千塊，去年拍地時都覺得地價貴，現在看反而是便宜的地價了，這就是美的地產與合景泰富合作的“美雲閤府”。
美的地產總部位於佛山，在寧波已經開發項目近10年了，浙江區域公司也放在寧波，從最早的北侖梅山大盤蝴蝶海到後面的公園天下、明州院子、鼓樓前、慈宸府等一直在主流市場佔有一席之地，雖然談不上很有特點或品質卓越，至少也算均好過得去。合景泰富也是廣東的開發商，進入寧波時間不久，之前僅在北侖區有一兩個合作項目，銷售情況也一般，據瞭解，“美雲閤府”的工程設計等就是合景泰富來負責的。
作為區域地王旁邊的項目，自然收穫了眼球，4.25售樓處開放後趕緊去觀摩一番，簡單點評一下。
1、地段
1）商業及配套。項目1.3km範圍內已開業羅蒙環球城、環球銀泰城，超市、影院、冰場、快時尚、特色餐飲等招商品類齊全，未來還會開業榮安的商業星光大道，據說已引入盒馬、德信影城。規劃建設中還有個與地鐵3號線鄞州客運總站站點連接的大商業寶龍一城。大商業不遠，小環境目前還有待周圍的地塊全部建設完成，現狀只有明州院子建設完成，附近均為住宅小區，有一些簡單的底商配套。
院士公園也在1.3km左右，2km範圍到鄞州公園也是比較方便的，只需要等待錢湖南路完全通車，北向到公園休閒是十分方便的。
美雲閤府區位衛星圖
2）區域劣勢及風險提示：南側就是高速的匝道，這一方面可能會存在開窗通風時的噪音灰塵影響，更主要是視覺觀感的心理感受上會有所抗拒，同樣的價格內心會抗拒南側主臥或陽臺看到高速及匝道。另外價格方面由於新地王高層限價2.9w，因此至少明年一年區域的房價是穩定的，不會有更高的預期，如果當前價格已經達到地王限價，可能後續漲幅空間不大，自己住還是可以的，如果考慮投資可能吸引力不足，將來這個區域的二手房裡如景瑞上府、明州院子、堇天府、榮安月園、和協風格南岸等都有大量房源一手買入時價格2w左右或者更低且地段更好，其出手的定價上會更有優勢些。
2、售樓處探訪及戶型分析
售樓處就在項目所在地，是將來的一個配套用房來做售樓處，連接著的高層主樓裡目前開放了一套個高層127平米的樣板房。可用學士路南向下去到明州院子路口，有條新修的道路可以進去。
美雲閤府售樓處
售樓處設計並不負責，門頭水景及造型進入後為景牆，通過密林夾道到景牆背後即是售樓處前場水景。整體感受到設計風格還不錯，但施工顯得倉促，門頭頂鋁板的縫隙、造型柱根部與鋼結構連接處以及一些細節較為粗糙，據設計的朋友介紹說還沒有完全整改施工完成。其中繞過景牆的密林夾道很像業內的園林景觀專業龍湖地產的售樓處風格，來一起看的朋友都覺得感受很好！
工作日中午過來人氣也很旺，預約了合景泰富的美女營銷胡丁丁做介紹。規劃形態比較簡單，北側一排高層，南側規劃為洋房。戶型基本都是96平左右三房兩衛加127平左右四房兩衛。其中最南側，也就是最靠近高速匝道的這排洋房，做的也是小面積的97平洋房，也是考慮到不利因素的設計。小區主大門兩側就是地庫入口，可以做到很好地人車分流，小區地面基本可以做到不停車保證完整的景觀和小區散步的安全。樓棟的單體外立面比較有特色，都做了圓弧的陽臺轉角，寧波市場上不多見。
高層兩梯四戶的形式，中間套的96方很吸引剛需買家，三房兩衛，功能齊全，主臥呈現步入式衣帽間的感覺有120以上大戶型的體驗感十個亮點，同時保證了臥室的尺度，餐廳廚房尺寸只能相應地小一些，考慮到目前剛需白領上班族在家自己燒飯較少的情況，倒是也滿足使用。
高層96平方戶型
高層127平方戶型也很有亮點，不但做了四房兩衛，還做了個6.7m寬的大橫廳。客廳及臥室的功能感受達到了138平方的改善戶型，又多加一個大橫廳。如東部新城東的融創寧波壹號院178平方的洋房，也差不多是四房兩衛，橫廳也只不過6.9m。戶型上已經很極致了。戶型的缺點同樣在於保證了客廳，減少了廚房餐廳的面積，廚房顯得略小，如果家裡居住人口較多會顯得侷促一些。這套目前有樣板房開放，裝修標準屬於主流中等水準。
總體而言高層戶型的功能性突出主臥和客廳的居家功能，有一定亮點。廚房相應較小，比較適合做飯比較少的白領剛需群體，設計師的思路很明確。第一排洋房的97戶型尺度上比高層的餐廳大一些，其他房間也舒適一些，不過南向高速匝道的心理影響仍然難以忽視。後面幾排洋房以及高層11層以下的樓層基本上受高速影響就比較小了，視覺上不太看得到，關閉玻璃後的噪音也比較小。現場展示區域裡有一個有趣的噪音展示，80多分貝的噪音進行播放，開發商的三層玻璃關閉後則幾乎聽不到噪音了。滿足睡覺的使用要求應該是沒問題的。
由於開發商之一是美的，現場也展示了很多可以選配的美的的智能家居產品，但需要加錢選配。
價格上幾乎和今日二批次搖號開盤的寶龍一城差不多（這個是特例，定價較低需要搶），預計該項目售價價格在高層2.9w左右，洋房3.1w左右。價格來看是高於下應板塊的如寧薈臺目前在售的132平戶型單價2.8w左右，雲堇臺洋房132的單價3w左右。下應板塊不利因素少，但學校和配套嚴重不足，到公園、南部商務區相應較遠。再比較同樣位於南部公園板塊如榮安柳岸風荷，則單價榮安柳岸風荷可能達到四萬左右。作為剛需首套置業，希望近商務區、大商業、公園的，確實也是不錯的選擇！
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