01
江与城4月首开，放风价1.2万/㎡
「驴哥，龙湖三岸新盘首开到底卖多少钱？」
被同一个问题连续「轰炸」几个月后，帅气的我终于打听到了！
昨天，我得到消息：银河龙湖江与城首期计划４月开盘，均价1.2万/㎡带精装。
这是什么概念？
要知道三岸去年好几幅地块的楼面价已经达到1.3万/㎡。
江与城这个房价，比周边的地价还低！按照我原先的猜想，这个项目精装价至少要卖1.5万/㎡以上。
除了开盘价，我还打听到首期开盘当天也同时卖车位。
小算盘啪啪一打，你会发现即便是跟车位一起买，等同于以单价1.5万/㎡买到一套房+一车位。
目前同片区在售楼盘车位总价普遍在20万左右。比如凤岭南路上的另外一个在售楼盘单价1.6万/平，外加18-22万车位，这样对比一算，江与城还比较划算。
说实话，这个价格我觉得可以搞一搞。
银河龙湖江与城是个限价盘。这样的好事，以后可能很难遇到了。
克尔瑞广西统计，南宁还没卖完的限价楼盘有42个，银河龙湖江与城是青秀区目前仅剩的一个待售限价盘 。
南宁这一趟限价盘末班车，要上就上，要是不上，以后估计也没啥机会了。
三岸在售/待售项目分布图
且不说三岸，就连河对面的龙岗，新出让的地块楼面价也破8字头。接下来要上市的几个新盘，房价估计要迈向1.5万/㎡。
接下来三岸高价地项目相继面市后，三岸房价肯定要直逼2万/㎡。
现在以1.2万-1.5万/㎡出手，这笔账一点都不难算。
02
龙湖天街这个IP，还是房价的催化剂
开篇我说的那个「外地龙湖天街开业当天，周边二手房价格暴增1万/㎡」的故事。
其实有数据可参考。
2014年杭州龙湖滨江天街的住宅春江郦城首开价约2.3万/㎡，2017年天街开业后小区二手房价格超过4万/㎡，如今均价已到达5.9万/㎡。
杭州龙湖春江郦城2014年首开价约2.3万/㎡ （来源于搜狐焦点网站）
杭州龙湖春江郦城目前二手房挂牌价约5.9万/㎡ （来源于安居客网站）
其实不仅是杭州这个项目，龙湖在重庆、上海等地的天街，无一不是板块价值提升的催化剂。
每一个天街开业后，龙湖天街综合体的住宅项目升值幅度，大多高于周边楼盘。
仅凭一个商业体，就能给房价带来如此大的推动力？
一开始我也不太相信。
据说，龙湖天街之所以能够实现这样的价值，在于它的定位能改变你原有的生活方式。它能让你的生活变得更加便捷、更有品质感。
有人说龙湖天街是三岸版「万象城」，其实并不准确。它的定位不同于万象城跟万达广场。
龙湖天街的定位是中产家庭高频次的体验式消费。
它跟万象城奢侈品或高端品牌汇聚不同的是，这里的品牌和产品的性价比，更适合中产家庭。这些品牌的定位大概是价格不太高，但品质还不错。
北京龙湖长楹天街（网络图片）
重庆龙湖时代天街（网络图片）
这里说一个活生生的例子。我有一个朋友住在万象城旁边，但是他说平时的日常消费，很少会选择万象城，就是去超市，也宁愿到周边会展航洋城的沃尔玛。
龙湖天街体验感就不一样，它这里品牌商家会覆盖到餐饮、影院、零售、超市等业态，而且定价更适合中产家庭消费。
不仅如此，这里还有不少比较好的儿童游乐场所、儿童教育培训机构。
龙湖北京长安天街活动现场（网络图片）
北京龙湖长楹天街活动现场（网络图片）
住在龙湖天街旁的业主，周末要送孩子上培训班，下楼就能搞定。孩子上课的一两个小时，家长顺便还能在超市里买好食材，回家做好午饭。完成这些工作刚好能接孩子下课。
这样的体验跟送孩子去几公里外甚至跨城区上课、每次要花上大半天甚至一天相比，有云泥之别。
如果江与城的龙湖天街开业后，它的定位客群准确，品牌是对位的，又是一个好逛的商业，那它影响的将是凤岭南、仙葫板块的居住人群。
到那时候，龙湖天街就会像一个巨大的漩涡，吸附凤岭、仙葫、龙岗的居民前来消费。这里也有望升级成一个全新的繁华商圈。三岸的价值会得到进一步提升。而这波红利的最大受益者，就是银河龙湖江与城。
03
凤岭滨江板块，114亩商住综合体
银河龙湖江与城，看这名字大概就能猜到它跟「江」沾亲带故。
这个项目位于凤岭南路与开泰路交叉口，临近凤岭南最后一处待开发的滨江区域。
银河龙湖江与城区位示意图
这里是三岸板块，又被开发商们称为凤岭滨江板块。
2018年获批的《三岸单元控规》曾提到，三岸被定位为以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等功能的新区。显然，江景资源将是整个三岸板块的重头戏。
说回项目自身。
银河龙湖江与城占地约114亩，规划7栋高层住宅、1栋幼儿园和1栋超10万方的盒子商业楼，住宅外围为底商。
银河龙湖江与城效果图
这个项目内部规划最吸引我的地方，就是中间近万平方米的大园林。
这里分为多功能活动区、蓝花楹林区、阳光草坪区和龙小湖乐园，还有环小区跑道，满足一家老小日常娱乐。
由于园林够大，项目南北、东西楼栋最大楼间距也很可观，分别达到80、150米。
项目规划示意图
04
有人说，这是三岸最好的入场时机
作为南宁城市版图的新成员，三岸要做的事还有很多。
比如，修路。
三岸刚定名的8条道路，已经提上日程。这些道路形成三横五纵，串起南宁大桥、三岸大桥、龙岗大桥。将来通车后，从片区前往五象、城西等的交通会便利许多。
凤岭南新建道路位置示意图
三岸片区的交通目前已初有成效。比如，银河龙湖江与城售楼部门前的开泰路，目前已经建成通车。
开泰路实景
同时，还要建滨江公园
距离项目约1公里处就是在建的滨江公园，与五象的龙岗板块隔江相望，目前已经开工。要想在南宁众多滨江板块中脱颖而出，只怕三岸还需继续发力。
此外，还需要建学校。
规划中的开泰路中学和开泰小学，和银河龙湖江与城仅一路之隔。这两所学校已经完成选址，即将投入建设。
如果说，现在是入手三岸最好的时机，不无道理。
尽管配套都还在兑现的路上，但对于想入住三岸的老铁而言，精装价1.2万/㎡左右的买入机会确实不多了。
而一旦配套兑现，三岸的入手价不会停留于1.2万/㎡。更何况接下来三岸的高价地项目排着队上市，整个片区均价只会越走越高。
05
首期卖320套房，预约量已超500组
前两天我去银河龙湖江与城踩盘，发现售楼部里竟然也有十多组购房者。
置业顾问说，项目首期开盘预计在下个月，推的是1、2号楼共320套房，但现在预约的客户已超500组，而且这个数字还在增加。
项目沙盘
从户型面积段来看，江与城偏向刚改的老铁。
首发的1、2号楼分别为30、28层高，均为2梯4户，2号楼为双单元，两栋楼面积段均为95平三房、118和130平四房。
95平三房户型位于1、2号楼南面，除了1号楼西南侧户型朝向小区园林，其余三房户型均临路。
118平四房分为横竖厅两种不同户型。
横厅户型位于1号楼西北侧，朝向小区园林，配置6.3米朝南阳台；竖厅户型位于1号楼东北侧，临路，分别为3.85、3米双阳台形成南北通透格局。
130平四房户型分为两个户型，位于2号楼双单元北侧，均朝向小区园林，户型功能格局基本一致。
两个户型较大的差别在于东侧单元户型北阳台和客厅开间为6.6米，西侧单元户型北阳台和客厅开间为4.45米。
95平三房户型
118平四房横厅户型
130平四房户型
06
这段算送的
从拿地到「龙湖天街」入驻传闻，再到官宣和亮相，银河龙湖江与城一直都是三岸的话题中心，这当中离不开龙湖天街的头衔。
与其说，三岸正缺少一个大型商业配套，倒不如说缺的是和板块规划的低密高端生活所匹配的优质商业体。
天街的辉煌履历能否在南宁延续？龙湖任重道远。
还在纠结江与城能不能买的话，其实可以反过来想：如果不是因为限价地，江与城会只卖1.2万/㎡吗？
4月临近，江与城首发在即。开发商表示，首期房源预约将在本月底截止。
现在项目样板房也已开放，还在暗中观察的老铁可以前去一探究竟。说不定咱们还会偶遇。
／End.
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