[快意恩仇女“鉴”客，一支辣笔行天下]
万科把高端系产品“第五园”带来了南宁！
不过，这个全国只有3个同名项目的万科高端系产品，却放到了不太“美丽”的兴宁东，颇令人费解。
传闻中的第五园
去年7月，万科拿下兴宁东一幅105亩低密地块，本以为只是打造一个常规项目，没想到是万科第五园。
去年底，扒哥的兄弟“鉴盘侠”做了一次购房意向调查，第五园竟位列2020年最期待楼盘。
▲鉴盘侠调查结果截图。
大众期待甚高，“第五园”很牛？
查阅资料发现，这个产品系在外地有一定知名度，它是“三好生”万科少见的改需产品之一，定位城市别墅洋房社区，在全国也就做了3个同名项目，分别在深圳、上海，扬州，南宁是第4个，特点鲜明。
而且前3个都有个共同特点：都位于生态景区旁。
深圳第五园选址银湖山郊野公园，扬州第五园在西湖畔，上海第五园在浦东金海湿地公园旁……
外景别致，第五园设计独特，颜值较高，有图有真相。
▲2005年落成的深圳第五园，江南水乡风格赢得了不少建筑大奖。
▲上海第五园徽派中式别墅，属于上海千万级高端改需产品。
▲2017年扬州万科第五园是扬州千万级TOP豪宅。
有了“前辈”积累的口碑，第五园到南宁就备受期待，也就不足为奇了。但为何南宁第五园就落子兴宁东了。
万科看错兴宁东？
“第五园，兴宁东不配。”
这是很多人得知南宁万科第五园选址后的第一反应。
诚然，兴宁东现状暂时不被一些人认可，可万科第五园为何执意选兴宁东？
莫愁分析原因有三：
①有土地储备。
土地是财富之源。毋庸置疑，任何一个板块的最大底牌是土地。目前，凤岭北周边，还有大量未开发土地的，只有兴宁东。
2019年6月政府在兴宁东完成2万亩土地收储，还将不少仓储用地纷纷改规成为住宅用地。政府改规、放地动作频繁，意图明显。
在2020年南宁土地供应中，兴宁东607亩，仅次于五象南，是南宁供地第二大板块。
▲2020年南宁市主城区住宅用地供应十大板块。（来源：南宁克而瑞）
②有好邻居。
邻居决定前景。无论城市发展还是区域开发，邻居的作用不可替代。
从朝阳到埌东，再到万象城，南宁中心变迁都从好邻居价值外延开始，不断沿着城市向东发展。
▲南宁中心变迁。
以板块变迁逻辑，再看兴宁东。有着好邻居凤岭北，又在城市东向上，作为南宁城市副中心之一，兴宁东被看重并不奇怪。
③交通改善。
经过几年基建，兴宁东交通改善极大。在三塘北路和昆岭路围合部分，支路基本成型，那况路、天德路、甘泉路、金仑路均已通车。
▲三塘北路和昆岭路围合部分路网情况。
昆岭路已经和合坡路连通，待合坡路通车后，通过凤凰岭路到东盟商务区走直线，大约8公里。
▲通过凤凰岭路到东盟商务区8公里。
此外，兴宁东的基建工作仍在大力推进。多条公路、立交及地铁（5号线）在建，未来地铁5号线、1号线延长线或是时间问题。
基建是为未来做准备，打基础，一定程度预示着城市板块崛起的方向。
被忽略的自然资源
除了兴宁东的区域前景，万科表示，还看中这里的资源。
其实，不仅万科，中鼎，联发都搬出了自家低密改需产品，放在兴宁东。难道，这里将成为南宁下一个高端住区？
▲三塘北路低密楼盘统计。(仅供参考）
当然，这也并非不可能。
如今兴宁东采石场、畜牧所、批发市场等有向外搬迁的迹象，靠近那考河水系的兴宁东，规划建设4座郊野公园、4座滨河公园、4座市政公园。放眼南宁，这份天然湿地、河流也不可多得。
▲那考河水系实景图。
此外，大兴宁东范围还有广西药用植物园、九曲湾温泉度假村、乡村大世界、嘉和城温泉谷4个国家4A级生态景点。
丰富的自然资源足以匹配改需住区，难怪品牌房企纷纷布局低密项目。
此外，兴宁东的配套有不断完善趋势，新增供地没少配建小学、幼儿园、养老设施，还有商业、酒店等，基本生活需求完全够用。
目前，片区还有南宁首个首创奥特莱斯（预计今年底开业），广西首个医养社区——泰康之家·桂园已开工，这些大配套进度明显。
▲板块内公园分布图，万科第五园位于科教湿地公园门口。
这些大配套的引进和建设，反映的是政府对区域投入力度。在板块崛起前布局，从这个角度看万科们正向进驻兴宁东，或许就不难理解了。
品牌、产品是最大砝码
纵然看规划、土地、基建，兴宁东有想象空间没错，但终究，大部分购房者，只相信眼前看到的。
万科将第五园押宝这里，断然不会只是看中地段，必然还有更多筹码。
莫愁认为，首先是对品牌的自信。
不管怎样，万科是业界公认的“三好生”，出品一直比较稳定。但随着改善需求的发展，万科逐渐向高端住宅拓展，比如，上海的万科翡翠滨江、深圳的万科瑧山府。
此外，万科物业更是名声在外，品牌实力多年来稳居全国第一。
其次，是对“第五园”产品力的相信。
以前鲜少涉猎高端的万科，如何将改需高端人群，吸引到兴宁东来，这就要求万科必须在产品力上有所作为。
据了解，万科为了第五园，确实做了大量前期工作。
比如
邀请著名建筑设计师团队（万科集团最高端产品系——瑧系列瑧山府项目御用设计师）——日清设计团队加入，全程参与项目前期的设计工作。资料显示，日清每年都会获得中国乃至世界建筑界数十种奖项，如2016年就荣获建筑界的奥斯卡奖项——WA世界建筑技术进步奖。
第五园的主创室内设计师高文安，就是英国皇家级设计师，曾获香港室内设计终身成就奖。
此外，万科为第五园户型，也专门落地南宁做了调研。这一点，莫愁身边不少万科业主可以作证，他们曾被询问了许多如何改善户型的问题。
做了许多“费力”的事，想必，第五园产品应该是万科手握筹码之一。
南宁不曾有的纯改？
地段差强人意，第五园产品，就是万科最大的筹码和底牌。
是时候亮出底牌：第五园做纯粹改善。
首先，地块不含产权移交面积，居住人群够纯粹；其次，第五园只做洋房，共839套房清一色洋房，没有刚需户型掺杂。
具体看，占地105亩万科第五园，6层洋房，正南北朝向，一梯两户，共839套房。2个主力户型。
用足容积率1.8，但没有向上要拓展面积，做个跃层。而是选择了大平层和带花园底复。
目前，第五园只放出了一个户型，即143㎡四房两厅两卫。
▲143㎡户型图。
143㎡四房，客厅进深和开间均分别为6.2米和6.5米，足足做了43㎡+的大方厅，加上6米*1.7米的大阳台，活动区面积可实现50㎡。
这足已实现“餐厅+客厅+多功能厅”三厅合一的需求，不管是请朋友来开趴，还是一家老小日常活动，完全HOLD得住。据悉，这是万科根据“南宁人更喜欢在家里接待亲朋”的调查结果设计。
▲第五园“方厅”的不同打开方式。
与此同时，休息区空间并未被压缩。最小的次卧也有9.76㎡，主卧空间达近20㎡，老人房也不小，面积17㎡，做成标间格局。
万科调查，时下老人有分床睡的习惯。所以，第五园的老人房空间设计，足够容纳2张床、2个床头柜，以及一个大衣柜。在南宁，这样的老人房设计确实不多见，较新颖。
▲143㎡各分区面积。
阳台和主卧飘窗均朝南，宽6米的阳台，足以和两个次卧实现正对流。不过3间次卧朝北，算是户型一大遗憾。
总而言之，四代同堂，且享受亲密生活的家庭，是个不错的户型。
▲样板间效果图。
总而言之，户型对于四口之家，还是有吸引力的，但也略有瑕疵。
除了户型，第五园格局和园林挺另类。
楼栋规整，极致对称，坐南朝北，类似皇家宫廷中轴对称的布局模式。据悉，南宁第五园格局是仿造北宋东京宫城格局所造，轴线+多进院落，符合中国传统建筑格局审美。
▲第五园楼栋布局图。
▲北宋东京宫城平面图。
看上去有气势还是次要，规整布局，更利于将北侧那考河水系新鲜空气向项目内部输送，将小区内浊气排出。
当然，极度追求对称布局，也有缺点，小区中心水景大林园空间被占领。
第五园没有完整空间造中心园林。但第五园给出了解题思路：
做功能性强的园林组团。三街+两巷将整个项目分成八个组团。第五园就针对八个组团做了8个园林，称为八坊。包含儿童活动、邻里交流、老年广场等。
▲第五园三街两巷八坊十景。
▲八坊园林效果图。
1个大园林，换了8个功能性更强的小园林。所有业主无需都挤在一个中心园林，而可以选择就近景观组团休闲。
一场疫情，也让园林升级有了新方向。第五园多园林组团的做法，可以降低单个园林组团的人口密度，保证私密性的同时，提供足够活动区。据悉，项目光儿童活动区就做了4个。
在南宁千篇一律大园林格局中，是个不错的破局之法。
不过，第五园最终的展示面并未出来，如今看到的只是雏形。
也就是说，沙盘、样板间都只是简化版，最终版大约会在4月份亮相。
南宁万科第五园，作为万科高端改善项目，可以看做万科在南宁改善时代的开始。
万科能否在改需这个赛道上，赢得客户认可，我们拭目以待。
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