文︱德科地產頻道主編 何玲

碧桂園作為這幾年的榜單第一，我們或許可以從他身上看到中國房地產的現狀：

1st

碧桂園進了多少城市

2019 年，碧桂園實現了中國大陸所有 31 個省份全覆蓋。其中包括 282 個地級市，相較於 2018 年的 269 個，增長了 13 個；包括 1299 個縣/區，相較於去年的 1156 個，增長了 143 個，平均不到 3 天新插一面旗。

▲ 碧桂園官網數據

2nd

碧桂園選擇城市的標準

目前碧桂園手上所有的權益可售資源，有 24181 億元；其中已獲取的權益可售資源是 17022 億元。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第25頁

在 17022 億元已獲取的權益可售資源中，通過碧桂園的統計口徑，我們可以看到他對於城市的選擇標準，有兩個：第一，人口基數；第二，人口流入。

人口基數：97% 位於常住人口 50 萬人以上的區域。

其中 50-100 萬的常住人口城市，只佔到 1%；所以我們可以理解為：第一，碧桂園認為，人口基數在 50 萬以上的區縣市，都有開發價值；第二：大部分（96%）碧桂園的權益可售資源，都位於常住人口 100 萬以上的城市。

100 萬人口是什麼概念？找一個你可能不太熟的地方，甘肅省酒泉市，在 2019 年初的常住人口是 112 萬。

人口流入：93% 的權益可售資源位於人口流入區域；另外，73% 的權益可售資源位於五大城市群。在五大城市群中的可售資源佔比，踩出歷年來幾份關於都市圈的重要文件的節奏：《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》（2019 年 12 月），《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（2019 年 2 月），以及《京津冀協同發展規劃綱要》（2015年4月）。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第29頁

3rd

碧桂園怎麼看三四線城市

在碧桂園所有的 17022 億元權益可售資源中，聚焦到 2020 年，一共有 9066 億元權益可售資源；預計銷售 67%，也就是說，碧桂園 2020 年的預計銷售額是 6074 億元。

在剛剛發佈的 2019 年度年報中，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約 5522 億元，同比增長 10%。算下來，2020 年的預計銷售額，也保持在在 10% 的增速。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第33頁

在 2020 年的 9066 億元可銷售資源中，目標市場是一線城市的有 1024 億元，目標是二線城市的有 3154 億元；其中，本身就位於一線城市的有 384 億元，位於二線城市的有 2928 億元。

「位於一線」和「目標是一線」的城市區別，打個比方：深圳是位於一線的城市；東莞不是一線城市，但是如果在東莞的項目，目標是深圳市場，那麼東莞就是「目標是一線」的城市。

也就是說，碧桂園在一二線城市的項目，佔比 36.53%；三四城市的項目，佔比46.08%，但這些項目的目標市場可能是三四線城市本身，也可能是所屬城市群中的一二線城市。這是三四線城市兩個不同角度的價值體現。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第33頁

4th

碧桂園在三四線城市的經營狀況

碧桂園在三四線經營得好不好，主要看兩個點：第一，投資轉化率；第二，庫存。

這裡的投資轉化率，指的是銷售額/土地投入。在三四線城市，假設碧桂園買地花了 1億，18 個月以後，平均可以產生 1.27 億的銷售額。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第30頁

就碧桂園而言，城市等級越低，投資轉化率越高。比如貴州省、吉林省、內蒙古自治區、寧夏回族自治區、山東省等等。投資轉化率最高的內蒙古自治區，在 1 年內，就已經達到了 4.29。

碧桂園做了一個對比：碧桂園自己在三四線城市 18 個月後的投資轉化率是 1.27，同行一二線項目的投資轉化率在 0.71 以下。也就是說，從開發的角度來看，碧桂園認為三四線城市更有價值。

碧桂園在三四線城市的庫存，88% 在庫存短缺和合理的狀況下。

▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第31頁

綜合看投資轉換率和庫存情況，換句話可以說：在碧桂園的眼中，三四線城市仍然遍地黃金。

我們中國的城鎮化，不應該只是侷限在一二線的城市化，三四五六七八線城市和區縣鎮，有大片的土地亟待發掘和翻新。

劉德科評論

中國一共有 300 多個地級市，碧桂園已經進了 282 個，超過八成；中國一共有近 3000 個縣/區，碧桂園已經進了 1299 個，接近一半。

這種佈局的廣度，是中國其它房企所未有，也是世界所未有。對於房企而言，碧桂園的這份年報意味著中國房地產的生意空間仍然幅員遼闊；對於購房者來說，碧桂園的這份年報意味著中國房地產仍然處於繁榮期。

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