冬炒煤來夏炒電，五一十一旅遊見。
航空造紙人民幣，通脹保值就買地。
朗朗上口的股諺，是年年割肉年年前赴後繼的散戶們的智慧結晶。
炒房的人呢，也總結了很多類似的東西，比如：
全國房價看海南，環京漲跌看燕郊。
這種說法的產生，要從宏觀背景和群體心理兩方面去講。
你瞧，這麼一頓兩百字開頭，主題還沒開始，
說實話這篇我打算寫五千字的。
一、海南樓市的前世今生
說到海南樓市，如果有人給你講自貿啊，賽馬啊，還有一堆虛虛實實的政策，我可以明確告訴你，他對海南研究還不夠。
人人都知道的東西，整這些有用嗎？
出生於長沙的美籍華人黃仁宇教授，一本《萬曆十五年》享譽中外。
不過他另外一本小眾的《大歷史不會萎縮》，其中觀點能更好的去用來理解海南房價。
當然啊，黃教授的大歷史觀，在傳統史學界來看是個異類，不過我們本來今天就是庸俗的談談錢，談談炒房，就甭去參與這些形而上的論戰了。
大歷史這本書裡，有一個章節是講地理位置決定各國改革進程，有意思嗎？
是不是黃教授的邏輯，跟你在歷史課本上學的不一樣？
順著這個大歷史的邏輯，從地理位置先看。
海南是全國獨一份，熱帶季風性氣候的陽光島，也是不少國人夢寐以求的養老地。
傻子都知道，海南的房子好。
我身邊的好朋友，天津的上海的北京的瀋陽的等等，不少都在海南買過房。
對於海南的認同，全國人民還是很一致的。
這種基於地理位置的一致性選擇，真的跟政策什麼的關係沒那麼大。
現在你們侃侃而談的自貿政策，其實，跟三十多年前海南獲批設省級行政區沒什麼區別。
正如你們關注的球鞋遊戲抖音蹦迪，跟八十年代爆炸頭喇叭褲迪斯科本質也沒區別。
海南的區位地理優勢，就註定了它的不可替代。
1988年那會，剛獲批設海南省，海南房價每平1350元，第二年也沒漲，到了1992年一舉衝到了5000元，又過了一年，直接衝上了7500元。
對這三十年前的價格沒概念？
豬肉不是你們都喜歡的嗎？
92年那會豬肉大概1元上下一斤吧。
那幾年盛傳一句話：
要掙錢，到海南；
要發財，炒樓花。
你們熟悉的SOHO中國潘石屹，也是90年那會去海南，成立了萬通公司的前身。
當時他一起的小夥伴，還有很多現在如雷貫耳的名字，比如馮侖，比如王功權。
當然了，一平米普通住宅的房價能買7500斤豬肉，這肯定是個泡沫了。
畢竟現在北上廣豪宅售價，一般每平米也就十幾萬，如果去買現在20多元一斤的豬肉的話，也未必能買到7500斤。
於是當年一紙令下，“提高利率，嚴控信貸，限時收回違規資金。”
這個針對中國地產的首個調控政策，直接讓當年海南13000家地產企業，死了95%。
土崩瓦解之下，當年的海南發展銀行，也成為了我國第一家倒閉的銀行。
而當年作為房價旗手的海南，它的消沉，也帶動了全國地產的沉寂。
到了1995年，房價連續陰跌，全國商品房累計空置建築面積高達5031萬平方米。
說歷史，是為了看清未來。
因為房產投資和炒股一樣，龍頭是會有資金記憶的。
而一地之樓市，跟一隻股票一樣，之所以成為龍頭，都是源於有其深刻的背景。
你們解讀了海南樓市的前世，才能更好理解它的今生。
當然，不是讓你去海南買房，這裡只是舉例！舉例！舉例！
海南對於房地產的依賴度經常性的位居全國第一。
所謂依賴度，就是房地產開發投資佔GDP的比例。
上面這個圖是去年的，其實在2018年，這個依賴度比值更是達到了35.5%。
在島內來講，三亞又是VIP中P，依賴度高達44.2%。
無論是基於地理位置的宏觀背景，還是這些歷史經濟數據，其實都指引著我們，關注海南房價（可以不買，但是關注是必要的）。
從市場走勢結果來看，其實也得到驗證。
2019年，其實調控已經偏緊了，全國百城房價平均上漲3.34%，五年來首次低於通貨膨脹。
這對於大部分等待購房的人來說，年度漲幅收縮確實是一個好事。
但這並意味著，做房產投資的人一定兩手空空。
2018年海南房價漲幅高達20%，2019年就算海南落實了全國最嚴格的限購和最嚴格的調控，房價依然是從1.35萬上漲到1.58萬，漲幅接近15%。
不過，3月初，海南又重拳出擊繼續收緊調控了。
不僅限購升級，而且實行商品房現房銷售制度。
一般的媒體會評價，這是以壯士斷腕的決心調整產業結構，破除經濟發展對房地產的依賴。
不鹹不淡，無關痛癢的正確的廢話，對於投資者來說並無營養。
買還是不買，媒體你倒是說句話啊？
二、你不知道的巴菲特早年投資
這裡扯一段題外話，就是價值投資。
價值投資，長期複利，對於中產以上家庭來說，確實是投資的不二真法門。
但是對於家庭財富還不能穩固到中產以上的家庭來講，
就有點“道理都懂，但是過不好這一生”的味道了。
什麼是中產家庭？
按照某局的口徑，家庭年收入6萬以上就過線了。
不知道你們認不認同，反正我是不信的。
而胡潤的數據，我覺得有一定參考價值。
胡潤研究院發佈《2019胡潤財富報告》，統計目前大中華區擁有600萬人民幣資產、千萬人民幣資產、億元人民幣資產和3000萬美金資產的家庭數量和分佈。
而這個600萬人民幣資產起點，我覺得挺中肯的。
關於中產，說這麼多其實是為了引出一個結論：
財富增長需要抓住一些特定歷史時期的機遇，不然你很難過這個中產的線。
你們會說，哎呀，巴菲特不都是慢慢價值投資成為世界鉅富的嗎？
其實，早年巴菲特聚集財富的速度，一般媒體不會告訴你。
1956年，巴菲特辭職下海，從親戚朋友處籌集了10.5萬美元，開始了自己規模私募投資之旅。
到了1965年，不到10年時間，他掌管的資金飆升到2600萬美元。
從資金規模來說，十年250倍。
當然，除了超高速的年增長率，支持規模增長的還有巴菲特掌管的基金不斷被認購。
從超過60餘年的超長投資週期來看，巴菲特的第一個十年，年化收益率也是巔峰。
這跟他早年頻繁換股的短線操作關係很大，巴菲特的短線賺錢敏感度不是天生的，更多是對財富的渴望而驅動的。
畢竟，童年時期的巴菲特，還跟小夥伴研究賽馬（賽馬和賣賽馬讀物賺到錢了），甚至是造幣（不過後面沒有付諸實踐）。
當然，有了個人眼光和經驗膽識的基礎，配合美股市場的整體宏觀向好，自然收益不菲。
這就是剛說的“特定歷史時期的機遇”。
這個口語化的表述，在週期天王周金濤眼中，就叫做“人生的康波”。
三、人生髮財靠康波
周金濤這個名字，很多人會陌生，這位英年早逝的才俊，曾經是中信建投首席經濟學家。
2007年成功預測次貸危機，
2013年提出房地產週期拐點，
2015年成功預測了全球資產價格動盪，
2015年11月預言中國經濟將於2016年一季度觸底。
可嘆的是天妒英才，2016年周金濤因為胰腺癌而去世。
他對我們最大的功績，是在於：
在中國開拓了康德拉季耶夫週期理論研究。
康波週期即康德拉季耶夫週期，是世界經濟運動週期中最長的週期，大概60年一個循環，是由前蘇聯經濟學家康德拉季耶夫提出的，指的是經濟成長過程中上升與衰退交替出現的一種週期性波動。
它分為回升、繁榮、衰退、蕭條四個階段。
多年之前，周金濤斷言：
我們目前正在經歷康波的蕭條期，而這個過程會持續到2025年左右，在這之前康波已經走過了四次完整的週期。
整個的康波週期描述的就是經濟運行的機制和規律，一個完整的康波週期循環大致60年，而我們一個人一生的經濟活動大致也只有60年，我們的一生大概只經歷一場完整的康波週期。
因此也就有了周金濤的名言：
人生就是一場康波。
而在人生的康波中，有四類資產跟我們緊密相關：
大宗商品、房地產、股票和藝術品投資。
- 大宗商品是我們人生最主要的資產，康波循環的60年當中，大宗商品是最暴利的行業。因為大宗商品牛市幾十年才出現一次，往往出現在康波的衰退階段。曾經的煤炭，如火如荼的稀土，都是這個範疇。
- 股票資產不是長週期的，所以不在康波的預測範圍內。
- 藝術品投資過去一些年漲的很好，但是之後又遭到雪崩，漲漲跌跌，也不符合長週期的預測模型。
- 而最後的房地產，就是周金濤眼裡的普通人一生最重要的資產。
這個穿插一個小段子，多年前，我跟一些同時做股票和炒房的朋友聊天，
大家的一個普遍情況是，即便是股市和樓市都處於牛市中，在股市中賺大錢的人不多，而在樓市賺大錢的人不少。究其原因，有一個啼笑皆非的實際情況：
股票好賣，所以經常拿不住，賺一點就拋了。
而房子買賣沒有股票方便，往往略有波動也就拿住了。
至於這個一生中最重要的資產，按照周金濤的觀點，每個人有生之年能遇到兩次房地產週期。
因為一個人一生大概會有兩次的購房需求，第一次是結婚的時候，大概27歲左右。第二次是改善性需求，大概在42歲左右。而一個人消費的高峰期大概是在46歲，46歲以後消費就會慢慢由房子等轉變成醫療養老等消費。
我們本次經歷的房產週期是從1999年開始的，經歷三波上漲，第一波是2000年到2007年，第二波是2009年，第三波是2013年到2014年的上漲，此時房價高點基本可以確認。
但是2015年過後，房價又漲了，為什麼？
周金濤認為這不是房地產重新開始新週期，而只是一個B浪的反彈，因為核心地區的房價上漲不能代表全部，全體城市漲才是牛市。他認為房價的反彈會在2017年結束，而2019年會是房價的一個低點。這就是一個房地產週期的循環，15年升，5年降。
從過去幾年房價的實際走勢來看，周金濤多年前的預測，跟實際情況相差無幾。
一個人60歲的人生中，其中30年參與經濟生活。30年中康波給予你的財富機會只有三次，不以你的主觀意志為轉移。40歲以上的人，人生第一次機會在2008年，如果那時候買股票、房產，你的人生是很成功的。
2008年之前的上一次人生機會是1999年，40歲的人抓住那次機會的人不多，這是出生時間決定的。而第二次機會在2019年附近，最後一次在2030年附近。能夠抓住一次你就能夠成為中產階級，這就是人生髮財靠康波的道理。
跟我們上文的觀點一樣，周金濤也說明了巴菲特的成功的特定背景，重要原因是因為他出生在第五次康波週期的回升階段。
除了上文提到的海南房價，以燕郊為代表的環京房價，也在之前幾年給足了大家落袋為安的時間。
以燕京航城為例，該項目在2008年時曾賣過3800元每平米，但目前該項目2017年接近30000元每平米。到了2019年，2年時間該項目的價格跌到了18000元附近，以90平米為例，差價可以高達百萬之多，足以改變很多普通家庭的人生軌跡。
康波的機會，抓沒抓住？也就是那麼一瞬間的決定。錯過之後等燕郊重回30000元？對不起，一旦錯過，再等十年。
你們很明顯注意到，周金濤的人生康波預測中，很少提及政策，因為康波週期，本質是生產力發展的週期，是不以人的意志為轉移的。
這裡放上一張早年報紙的截圖，箇中滋味自行體會。
四、幾點提醒
在本文的最後，對於這麼長篇大論的分析，還是有必要總結幾點：
首先就是要為“房產投資”正名，“炒房”的“炒”字，本來就帶有歧視意味，一旦跟炒房扯上關係，就是旁門左道不誤正業。但是“炒房”和“投資房產”，我認為還是有截然界限的，而界限的最關鍵因素就是“數量”。
你組織一批親戚朋友，盤下一棟樓，這是炒房無疑。但是工薪家庭，節衣縮食和承擔一定債務，買下一兩套房投資，把這種行為叫做“炒房”是不是也有點矯枉過正了？
“房住不炒”沒問題，改善型換一套大的，然後再投資一套，這種再普通不過的自住兼有投資屬性的行為，顯然是不能被千夫所指的。
另外，房地產投資從康波週期來講，即便是買在新週期起點，想要有足夠吸引人漲幅，也需要等待康波週期的回升，這是一個漫長的過程。
前文以海南和燕郊舉例，只是因為這兩地是樓市的代表，拋磚引玉分析一下而已。很多新一線城市，比如武漢、杭州、合肥、廈門、青島等等，它們的某些特定地段的投資價值，也值得大家去挖掘。
在最後，預祝大家踏準這次2019年-2020年之交的人生康波，資產更上層樓！
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