企業在選擇園區時，會從市場價格、交通區位、運營服務、優惠政策、人力資本等方面綜合考慮，其中，
運營服務是最重要的因素之一。優質的運營服務不僅能夠收穫良好的客戶關係，還能為創造股權投資機會、提升園區續租率等，為園區創造收益。一套合理的園區運營服務方案，是園區成功發展的基礎。
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做好園區運營服務，首先要精準把握客戶需求。
作為做好運營服務的第一步，關鍵在以下兩點：
一、動態跟蹤客戶需求
園區的客戶主要為企業客戶，企業客戶的需求除了要保證自身在園區內的辦公與經營順利外，更多需求是隨著其所在市場的變化而變化的。如「AI產業園」、「區塊鏈產業園」等新興園區，就要求運營人員實時掌握主題行業的動態，從中挖掘增值服務的機會，譬如行業熱點話題研討會、行業信息交流平臺等，都是園區客戶感興趣的焦點。
二、科學分析客戶需求
客戶的需求是分級分類的，KANO模型將客戶需求分成三大類，即必備型需求、期望型需求與魅力型需求。
1、基本型需求，指該類需求得到滿足時，客戶會認為理所當然；但在得不到滿足時，客戶會不滿意。如園區基礎的物業服務、保潔等就屬於必備型需求。
2、期望型需求，該類需求滿足得越多，客戶會越滿意；但在得不到滿足時，客戶會不滿意。比如企業服務（財稅、法務、項目申報等等），商務配套等。
3、興奮型需求，此類需求被滿足得越多，客戶的滿意度會大大提升；但在得不到滿足時，客戶不會在意。如智慧園區平臺、媒體報道展示等。
在分析園區客戶需求時，基本型需求與期望型需求都需要立即提供，興奮需求則視硬件條件以及投資回收週期情況而定是否提供或何時提供。
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這裡園區在線羅列了一些企業對園區的具體期望。
基本型需求：
一、物業服務，一切基礎設施的保障工作：包括水電、網絡、空調、電梯、安保、保潔、停車、綠化等等。
物業管理是園區最基礎性的管理，是一切工作開展的前提，兩天斷網、三天斷電的園區是必死無疑的。
園區這塊工作基本上都外包給專業的物業公司來做，所以，對園區方來講，對物業公司的考核和約束至關重要。
除了需要選擇優質的物業公司以外，一方面，要在合同中對物業考核標準進行量化；組織成立業主委員會，與園區運營方共同對物業管理公司進行考核 ，物業管理費的支付直接與考核結果掛鉤；另外，要強化物業的管理服務水平，包括定期組織物業公司工作人員著裝、站立形象和專業管理知識的培訓等。
二、基礎配套，包括公共會議室、洽談室、路演大廳、食堂，園區必備，不多說了。
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期望型需求：
一、企業服務，一般由以下六大類內容構成，園區整合相關資源，通過園區公共服務平臺展示給企業。
企業服務是園區贏得回報乃至共贏發展的重要載體和實現途徑。公共服務平臺完善與否，很大程度上預示著園區發展的後勁。
一般來說，園區可以通過三種途徑搭建園區公共服務平臺，
1、整合社會資源與政府資源，聯手中介諮詢服務機構，共同搭建公共服務平臺，這也是最常見的方式；
2、「生物醫藥園」、「北斗產業園」等專業型園區，可以自主搭建專業化公共服務平臺，例如生物醫藥園的公共實驗室/化驗室，軟件園的軟件檢測中心等；
3、高新區、開發區內的「園中園」，可借「大園區」的公共服務平臺為己用。
二、園區活動，通過承辦各類業餘活動、講座、培訓等，豐富入駐企業員工的工作生活、加強專業知識；集聚人氣，提升園區知名度。
1、根據企業需求，針對性開展各類創業活動和技術培訓，最好做到「天天有咖啡，週週有沙龍，月月有路演」；
2、根據園區物業管理和招商運營需要，為園區和物業管理人員安排專題培訓；
3、積極組織企業參加各類高峰論壇、行業展會等。
三、商務配套，包括各式餐廳、便利超市、數碼速印店、住宿酒店、街區商場等設施，配套更完善的園區會設有公寓、銀行、洗衣房、咖啡店、健身房等。具有相當規模的產業園或者產業新城還會配備酒吧、美容店、書店、圖書館、影院等，讓入園企業享有豐實的“社會福利”式的商務配套。
這裡涉及到一個時序性，在前期，園區適當犧牲一些經濟利益，先爭取急需的配套商業店家的及時進駐，以保障園區經營運轉起來，從而保證園區產業招商的順利開展和入園企業正常地運轉。
園區進入穩定經營週期後，根據園區整體需要和企業現實需求，適當調整商業業態，補充、更新商業店鋪及綜合配套設施，提升園區綜合服務水平。
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興奮型需求：
一、智慧園區，科學技術的不斷髮展，從技術上支持了園區運營服務管理的落地。
1、引入時下先進的智慧園區解決方案有關技術和產品；
2、建立智慧園區基礎設施，主要包括園區一卡通系統、園區電子支付系統、園區公共信息發佈系統、園區雲中心機房等；
3、搭建雲平臺，引入園區ERP系統，實現園區企業管理雲、政府公共服務雲、園區資源共享雲等平臺的統一，從技術上支持園區運營服務管理的落地。
二、品牌提升，企業的品牌形象與其辦公環境息息相關，提升園區的軟環境，也就間接提升了企業的形象地位。
1、委託一流設計師，打造園區VI識別系統和展示系統，包括接待展廳、宣傳資料、園區LOGO、品牌標準字、企業銘牌、樓宇數字、戶外指引牌等等，塑造高端園區品牌；
2、搭建門戶網站和微信公眾號，指定專人維護；
3、廣泛接洽各類媒體和媒體人，積極報道園區及入駐企業。
三、創新資源
1、引進眾創空間、創業咖啡等創業載體，設立創業天使投資基金，重點支持與園區優勢產業相匹配的海外高科技項目，實現嫁接式孵化；
2、為入園企業與名校、科研院所間搭建橋樑，積極探索園區博士後工作站、院士工作站等高端產學研平臺的落地；
3、與金融機構合作，推廣創新融資產品，構建多層次科技投融資服務體系。
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