文|罗文锋
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南京很焦虑，产业勾地存在机会
南京的省会城市首位度一直未能提升上来，致使南京很焦虑。长期以来，南京市的GDP一直被苏州压着。2017年南京的国民生产总值为11715.10亿元，而苏州的国民生产总值为17319.51亿元，比南京高出了5604.41亿元。在2018年，虽然南京的国民生产总值增速高于苏州市，但是两者之间的差距还是扩大到了5777.07亿元。因此，南京想要提升省会城市首位度已经蛰伏很久了，致使南京很焦虑。南京为了破除经济发展的焦虑，南京意图通过土地定向出让的方式，招引产业企业落户南京，发展经济。这也为房地产企业依托产业资源或项目开发运营经验在南京勾地打开了大门。
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空间维度：北拓与南展成为南京产业勾地的频发区域
2.1 南京市产业勾地数量多，占地面积大
从2017年1月至2019年10月末，南京市共出让了254块住宅用地，其中勾地数量为25块，占总出让土地数量的9.84%。
在面积方面，从2017年1月至2019年10月末，南京市共出让住宅用地面积1511.68万平方米，其中勾地面积268.80万平方米，勾地面积占总出让面积的17.8%。
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2.2近三年南京市产业勾地“南展”地区高于“北扩”地区
“南展”地区勾地面积与勾地数量均高于“北扩”地区。一个地区的土地出让与城市发展战略总是相协调的，南京也一样。南京市的城市发展格局为“东进西延、北拓南展”。处于南方的溧水区出让住宅用地数量最大，为56块。同样处于南方的高淳区则产业勾地数量最多，高达7块。与溧水区相接壤的江宁区土地出让数量也进入了前三，出让49块土地。而六合区作为南京“北拓”战略的核心区域，土地出让仅12块，相比于“南展”的溧水区、高淳区及江宁区等区域，逊色了很多。从住宅用地的出让情况来看，“南展”战略比“北拓”战略更得到政府支持，在产业勾地也是如此。处于南京市“南边”的高淳区、溧水区及江宁区勾地数量均共计达到了15块。“北拓”战略的核心六合区、浦口区勾地数量共计达到了8块。
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时间维度：南京市产业勾地呈现先升后降的“倒V型”趋势
3.1、产业勾地数量与勾地面积均呈现“倒V型”趋势
从2017年1月至2019年10月，南京市的勾地数量呈现先升后降的“倒V型”趋势。2018年勾地数量最多，为12块。2019年数量最少仅为5块。这种趋势的变动与国家“房住不炒”的政策息息相关。2018年勾地数量上升或因区域产业发展所至。
从2017年1月至2019年10月，南京市出让土地勾地面积最大出现在2018年，面积为123.03万平方米；勾地面积最小出现在2017年为59.81平方米。
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3.2、产业勾地机会从“南”向“北”转移动。
产业勾地机会也从原来的“南展”区域向“北扩”区域转变。2019年，虽然南京市整体的产业勾地数量呈现下降趋势，但在浦口区、栖霞区、六合区及江宁区仍出现了产业勾地项目。新的勾地区域除了江宁区以外，其余均位于南京市的北方。
从出让土地的累计面积层面来分析，玄武区因为在2019年出让了一块200.75万平方米的土地而名列前茅。处于“北扩”区域核心载体的浦口区与六合区的勾地面积次之。
综合区域勾地面积与勾地数量来判断，处于“北扩”区域核心载体的浦口区与六合区勾地面积与勾地数量均名列前茅，而作为“南展”核心载体的溧水与高淳区产业勾地面积与勾地数量均出现下降，折射出政府对“北拓”的投资意愿很强，产业勾地机会也从原来的“南展”区域向“北扩”区域转变。
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南京市产业勾地特点与案例分析
4.1 南京市各区产业勾地特点
从勾地的产业类别分析，南京市六合区以文旅产业勾地为主，代表事件是2019年3月，恒大恒大用健养产业在六合区以29.6亿元获得3块土地共59.69万方土地；浦口区以产业新城勾地为主，典型事件为2017年8月11，绿城用高铁新城在浦口区以90亿元勾到20.1万方土地；江宁区存在教育产业勾地空间，典型事件为2019年3月29日，金茂用教育产业以6.6亿元在江宁区勾到9.7万方土地；溧水区发生过产业新城勾地事件，典型事件为2018年5月29日，华夏幸福用产业新城以25.6亿元在溧水区勾到22.6万方土地；高淳区存在商业与文旅产业的勾地空间，典型事件是2017年10月，绿城持股企业雅达置业在高淳区以康养文旅产业勾到5块土地共计7.37万方与2017年10月，宝龙置业用自持商业综合体在高淳区勾到2块土地，共计5.73万方。
图：南京市产业勾地区域特点
南京市各个区存在勾地空间，且各地区的勾地类别不一样。总体而言，只要拥有好的产业，能够带动区域经济发展，能够满足政府对地区发展的诉求，开发商就可能在南京勾到住宅用地的。
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南京产业勾地案例解析
5.1电子城玄武区勾地案例解析
南京产业勾地的地价并不一定便宜。2018年5月30日，电子城在南京市玄武区以34.2亿元（零溢价）勾到8.53万平方米商、住、办混合用地。土地均价为4.001万元/平方米，地块的综合容积率为2.92，楼面均价为1.37万元/平方米。虽然南京市玄武区的住房均价为3.6万元/平方米，但是地块要求包含15%至30%的商业且要求建设自持不得少于10年的办公用房，整体折算下来土地单价并不便宜。
图：文件摘自《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告》
项目审批受阻，电子城被迫违法施工。电子城在南京玄武区获地两年以后，施工建设一直没有审批下来，让电子城陷入了“资金流转”的泥潭，电子城的资产负债率从2017年的42.59%直接攀升至2018年的49.55%。高负债下，电子城的资金周转受限，项目的施工又审批一直没有批下来，致使电子城在2019年8月被迫“违法施工”，企业名声受到了很大影响。至于项目审批受阻的原因，一方面是因为电子城没有为南京带来高产值的产业企业，另一方面受南京住房市场在“房住不炒”大大方针下的政策调控影响。
南京市在提升省会城市首位度的焦虑下，虽然存在勾地机会，但是也具有一定的勾地风险。即使在前期通过产业资源与项目开发运营经验，获得了土地，但是在项目建设及项目运营阶段仍然会具有一定的风险。
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5.2 华夏幸福溧水区产业勾地案例解析
华夏幸福南京二度勾地，土地价格并不便宜。众所周知，2016年3月，华夏幸福与南京溧水经济开发区签订PPP合作协议，致力于建设溧水产业新城项目。2年以后，华夏幸福依托其“四菜一汤”配套中的规划展览馆在南京市溧水区有获得了南京空港会展小镇会展综合体项目。项目占地面积为27.25万平方米，出让金额为31.1亿元（零溢价）。据统计分析，溧水区的住宅均价为1.1万元/平方米，但是改项目的土地均价为1.14万元/平方米，虽然项目的容积率为3.0，但项目前期需要垫付大量的土地一级开发费用，且要求建设不低于5.8万平方米的酒店。是整体来看，土地价格也并不便宜。其实，早在土地出让的1年前，华夏幸福就向外界发布了项目的《中标通知书》公告。
图：华夏幸福产业勾地的土地出让文件
图：华夏幸福的项目中标公告
据调研分析，华夏幸福在南京市溧水区政府心中的名声并不好。主要有两方面原因，第一过高比例的住宅配套，让政府部门很不高兴；第二，产业新城的招商引资并没有达到政府预期，政府不满意。
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5.3 恒大健康六合区产业勾地案例解析
恒大高代价在六合区勾到三块医疗康养用地。2018年3月23日，恒大依托其康养项目的运营经验、科技人才及康养资源，在南京市六合区金牛湖南侧勾到了三块土地，共计建设面积56.69万平方米，共支付土地出让金29.6亿元，土地出让均价为5220元/平方米。据统计分析，南京市六合区目前的住宅均价为1.6万元/平方米，看似恒大是捡到了“便宜”，但是地块上需要建设国际专科医院、养老公寓及养老设施等物业，还要为南京市引入生物科学领域的专家学者，其实代价也并不低。
图：恒大健康在南京勾地的土地出让文件
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亿翰观点
南京市在提升省会城市首位度的焦虑下，发展产业的诉求非常迫切。政府通过定向出让土地，是一种引入特定产业，发展区域经济，吸引投资的重要方法。目前南京的城市发展战略为“东进西延、北拓南展”。从住宅用地的出让上来看，“南展”出让的土地明显比“北拓”的多，但以浦口区和六合区为核心载体的“北拓”战略增长速度较快，未来发展可期。总体而言，开发商只要拥有好的产业，能够带动区域经济发展，在南京市就存在勾到住宅用地的机会。值得注意的是，即使开发商通过产业资源与项目运营经验获得了土地，但是在项目建设及项目运营阶段仍然会具有一定的风险。
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