作者/張印富律師
【案情簡介】
2011年11月25日，陳某、陳某1（簡稱買受人）與A公司（出賣人）簽訂《預售合同》約定：買受人購買A公司建設的案涉住宅，總價款人民幣760萬元。《補充協議》特別約定：買受人已詳細閱讀並清楚知曉有關住房限購政策，承諾如實提供個人信息，如因買受人提供虛假信息或居民家庭購房資格被相關主管部門撤銷或違反限購政策規定而導致解除預售合同及本補充協議的，出賣人有權單方解除預售合同及本補充協議；買受人應按該房屋總價款的20%向出賣人支付違約金。
合同簽訂後，雙方辦理了網上籤約及預售合同備案手續。買受人支付A公司購房款304萬元人民幣。之後，建委審查預售時發現買受人不符合限購政策要求，交易無法完成，A公司遂發函通知買受人解除合同，支付違約金；買受人則要求A公司返還已付購房款，雙方無法達成一致。A公司起訴，請求確認與被告簽訂的《預售合同》解除；二被告向原告支付該房屋總價款20%的違約金。
【案件結果】
法院認為：雙方簽訂的《預售合同》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。因違反限購政策無法繼續履行，應當予以解除。在雙方簽訂協議之前，國務院及北京市的限購政策早已頒佈，雙方均應當瞭解政策的具體內容。A公司作為專業房地產公司，在簽約之前應當充分向買受人釋明限購政策的全部內容，並積極全面詢問有可能屬於限購情形的買受人有關信息，主動審查買受人是否具備購房資格，而非被動接受買受人提供的資料。買受人在簽約之前亦應當充分了解限購政策，且其本人更清楚自己的身份及房產情況，應主動向出賣人說明自己的特殊身份及房產信息或主動向有關行政主管部門諮詢。雙方在簽約之前均存在一定過失，對於合同因不能履行而解除的責任，不能全部歸責於被告一方，A公司要求被告支付違約金的訴求不予支持，判決：確認《預售合同》解除；原告返還被告購房款304萬元人民幣；駁回原告其他訴求。A公司不服提起上訴，二審駁回上訴，維持原判。A公司申請再審，再審法院駁回其再審申請。
【律師點評】
一、限購政策不屬於不可抗力，當事人不能按不開抗力的規則主張權利。
“不可抗力”是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。國家對於房地產市場的宏觀調控並非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。實務中，住房限購政策，一般不被認定為不可抗力，當事人不能以此為由主張權益或免除責任。
二、限購政策導致無法履行的房屋買賣合同非無效合同，當事人要求解除的，一般應予支持。
《合同法》第52條第（5）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。《合同法解釋（二）》第14條規定，強制性規定是指“效力性強制規定”。限購政策不屬於“法律、行政法規”，不符合合同無效的法定情形。北京市高級人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要認為：“對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。”即因“限購政策”無法繼續履行的合同，可以解除。
三、限購政策導致合同不能履行被解除的，當事人一方要求另一方承擔違約責任的，不予支持。
承擔違約責任前提條件，是當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，構成違約。對於合同訂立後因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，自然不構成違約。實務中，一般是出賣人將收受的購房款或定金返還給買受人，一方要求另一方承擔違約責任的，不予支持。
但特殊情形下，需要具體問題具體分析，通常有三種情況要區別對待：一是如果合同解除確實導致當事人間利益失衡，受損失方要求對方補償其所受合理損失的，一般會酌情予以支持。二是房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致合同處於遲延履行狀態，在此期間由於住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，守約方要求解除合同，並要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。三是對因限購政策導致合同不能履行被解除，雙方均存在過錯的，各自承擔相應過錯責任，一方要求另一方承擔違約責任的，一般不予支持。本案中，原、被告雙方均存在一定過錯，要求一方承擔解除合同的法律後果，無法律依據。
【律師建議】
買賣合同是雙方當事人的事，知己知彼還要知限購政策，任何一方面的疏忽，都可能影響合同的履行，承擔違約責任。房屋買賣合同標的額大，應當慎重對待，切不可抱僥倖心理或弄虛作假。
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