海通證券發佈投資研究報告，評級: 優於大市。
陸家嘴(600663)
事件。公司公佈 2019 年年報。報告期內，公司實現營業收入 147.73 億元，同比增加 16.89%；實現歸母淨利潤約為 36.77 億元，同比增長 9.76%。公司 2019 年度按每 10 股向全體股東分配現金紅利人民幣 4.56 元（含稅）。
2019 年，受物業租賃收入和房產銷售收入增加的推動，公司營收增加16.89%，歸母淨利潤增加 9.76%。根據公司 2019 年年報披露：（1）2019年，公司合併報表範圍內長期在營物業租金現金流入合計 39.47 億元；實現各類房產銷售現金流入合計 43.29 億元；實現 16.82 億元物業管理收入；金融業務實現收入 19.46 億元。（2）公司 2019 年度當年利潤來源主要由房地產銷售、租賃及金融業務組成。其中：長期持有物業出租毛利率為 78.05%；房地產銷售毛利率為 64.22%；金融業務利潤率為 57.71%。（3）公司 2019年竣工總建築面積 15.07 萬平方米；新開工總建築面積 149.47 萬平方米。
報告期內，公司與控股股東陸家嘴集團共同出資東翌置業，公司持股比例為60%，認繳出資額人民幣 45 億元。2019 年 7 月 25 日東翌置業以人民幣 91.09億元競得張江中區 56-01 、57-01、73-02、74-01 、75-02 地塊及 57-02 公共綠地、學林路、卓慧路、百科路地下空間的國有建設用地使用權。該地塊上地總面積約 8.99 萬平方米，規劃總建築面積約 82.88 萬平方米，土地用途為辦公、商業及其他商服、租賃住房。
根據公司 2019 年年報披露：2020 年，公司將全力以赴聚焦張江科學城核心區的項目建設。公司 2020 年公司經營工作收入計劃如下：房地產業務總流入 145.96 億元，總流出 194.11 億元（其土地儲備及資產、股權收購款 56.72億元）。金融業務總流入 23.80 億元，總流出 14.07 億元。
投資建議。：“商業地產+商業零售+金融服務”一體化發展，“ 優於大市”評級。公司積極打造“以商業地產為核心，以商業零售和金融服務為兩翼，以浦東、天津、蘇州為三城”的“一核兩翼三城”發展格局。截止 2019 年底，公司在營物業面積為 272 萬平。我們認為，隨著上海國際金融中心建設推進，公司持有物業價值、出租率和租金有望不斷上升。公司完成收購陸金髮 100%股權後獲得了 3 家持牌金融機構。我們預計公司 2020 年、2021 年 EPS 分別是 1.00 元和 1.16 元，給予公司 2020 年 14-18 倍動態 PE，對應的合理價值區間為 14.0-18.0 元，給予公司“優於大市”評級。
風險提示：公司面臨加息和政策調控風險，以及金融市場風險
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