中国财富网讯 （周黎洁）上市房企2019年业绩披露大幕拉开。
3月31日，头部房企中国恒大（HK.3333）晒出2019年度成绩单：全年实现合约销售6011亿元，同比增长9%，毛利率27.8%，资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点，净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点，现金余额2287.7亿元。
上市11年的中国恒大，再次用核心指标的增长领跑业内。
与业绩同时公布的，是中国恒大“新战略”：从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。中国恒大集团董事局主席许家印表示，“要用最大的决心、最大的力度，一定把负债降下来。”
许家印宣布恒大全面实施新战略 中国恒大/供图
那么“新战略”的要义是什么？中国恒大为何在此时启动战略转型？让许家印“下最大决心用最大力度”去做的降负债究竟有多难？
巨头转型：销售做“加法”，土储做“减法”
剖析“新战略”，“高增长”自然指的是销售高增长，许家印的目标是2020年实现销售8000亿元，到2022年实现销售1万亿元。相对于2019年的6000亿元来讲，未来三年恒大要实现4000亿元的销售增幅。
众所周知，房企最大的支出是土地款项。“控规模”控的主要是土地储备规模，许家印要让土储负增长，未来三年每年降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。此外，在多元产业方面，也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。
一增一减，立下万亿销售目标，恒大的底气何来？
年报显示，2019年恒大营收4775.6亿元，同比增长2.4%，毛利1329.4亿元，毛利率27.8%，是行业最会赚钱的公司之一。
土储方面，恒大则居行业最低区间。年报显示，恒大2019年共购土地储备153幅，新购土储建筑面积6703万平方米，平均成本2101元人民币/平方米。
恒大目前拥有2.93亿平方米土地储备，恒大方面表示，今年总可售面积1.32亿平方米，可售货值1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元。
从今年一季度看，靠充足的土地储备及“网上卖房”的营销策略，恒大实现销售金额1465亿元，销售回款1133亿元，分别增长23%、55%，均创历史新高，为全年销售目标的实现奠定了基础。
恒大一季度销售及回款对照图 中国恒大/供图
许家印表示：“只有实现销售额大增，才有更充足的现金流，但如果投资不收紧，依然进得多出得也多，降负债也就无从谈起。”
战略选择：千方百计“降负债”
“新战略”看似剑指多端，实则只有一个核心目标：降负债。
所谓“降负债”，就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。
许家印的“账”很清晰：2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算的话，那么就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。
逻辑不难厘清，即促销售、抓回款、减开支，最终实现降负债。
就房地产行业而言，降负债恐怕早已不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。
2019年，国内商品房销售额15.97万亿元，增速同比回落5.7个百分点。在“房住不炒”的政策基调下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已经很难走通。
作为国内土地储备最高的房企，恒大此番主动降负债，以销售“加法”、土储“减法”来实现负债的大幅下降，体现了其走高质量增长之路的决心。
展望2020年，“稳”将是房地产市场的主基调，也是恒大转型的土壤。分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现“新战略”提供强有力的保证。三年后，恒大销售规模超万亿，负债降至行业中下水平，届时，外界将看到一个不一样的“新恒大”。
閱讀更多 中國財富網 的文章
關鍵字: 同比增加 广州恒大淘宝足球俱乐部 2019你为谁骄傲
