东北证券发布投资研究报告，评级: 买入。
大悦城(000031)
商住并进营收高增，运营提效租金提升。2019 年公司实现营业收入337.87 亿元，同比增长 52%；实现归母净利润 23.78 亿元，同比增长15%。其中，商品房销售及一级开发业务贡献营收 282.78 亿元，同比增长 65%，主要系期内竣工结算规模提升所致；投资物业贡献营收51.44 亿元，同比增长 17%，主要由于运营提效导致租金单价提升，其中购物中心租金收入贡献 31.8 亿元， 全年平均出租率 97%， 保持行业高位， 截至期末公司拥有 10 个已开业大悦城购物中心项目， 可供出租面积共计 86 万方， 此外还拥有管理输出项目 2 个，在建及拟建项目8 个。利润率方面，期内实现毛利率 41.2%，同比下降 4 .9pct，实现归母净利率 7.0%，同比下降 2 .3pct 。拆分来看，商品房销售及一级开发毛利率为 37.9%， 同比下降 5.0pct， 投资物业毛利率为 62.4%， 同比增加 1.2pct。
销售稳增拿地积极，商业勾地量质双升。地产销售方面，2019 年公司实现全口径销售金额 710.82 亿元，操盘金额 618.54 亿元，同比增长27%，销售稳增推高预收账款至 297.75 亿元，覆盖 2019 年地产结算收入的 1.1 倍。拿地方面，2019 年公司新拓展 7 个城市，新增拿地面积 500 万方， 对应拿地金额 276 亿元， 拿地金额/销售金额为 39%，拿地相对积极。从拿地分布来看，以一二线城市为主，占比 78%。公司在西安、青岛、武汉等地利用大悦城品牌优势获取了大体量优质土储，商住协同效应彰显。
引入战投负债改善，融资成本保持低位。截至期末，公司净负债率水平为 97.7%， 同比下降 23.5pct， 融资成本 5.23 %， 处于行业低位。 2019年公司引入险资太平人寿作为战略投资者， 持股比例达 6.6%， 进一步优化公司资本和治理结构，未来战略合作值得期待。
维持公司买入评级，预计公司 2020 、2021 、2022 年 EPS 为 0.71 、0.86和 0.97 元，对应 2020、 2021 、 202 2 年的 PE 分别为 7.8 、 6.4 和 5.7 倍。
风险提示：疫情导致房地产市场超预期下行；房地产政策超预期收紧
閱讀更多 Dword 的文章
