最近美股暴跌暴漲，A股小跌築底，貌似相對平靜，波動率卻一下子就上去了。每到這種時刻就會發現上得比股票波動率還快的，是人心的波動率：
一會兒看著全球確診猛增，就覺萬念俱灰世界末日就要到來；一會兒發現央行普遍降息，又擔心自己銀行裡那點錢會不會因通脹貶值；晚上看著美股暴跌就想跟著跳樓；早上一覺睡醒發現油價創歷史新低立馬感覺暴富的機會向自己招手；回抽流動性的時候連避險的黃金都往死裡剁；大A剛築了個臨時底，像樣的反彈還沒走起來就有人問要不要賣房炒股？
為應對這次新冠疫情對於金融體系的衝擊，美聯儲開啟了史無前例的無限量QE,美國國會也緊急通過了2萬億美元的經濟刺激法案。各國政府緊隨其後，紛紛採取了類似措施。這樣做雖然能夠緩解對各行各業衝擊力度，但疫情並沒有得到有效控制。從歷史經驗來看，金融市場在經政策刺激短暫反彈後，第二輪的下行是大概率事件。
從歷次全球性金融危機中各國央行的表現看，在金融危機來臨的極短時間內，他們就會把幾個世紀所奉行的關於通貨膨脹和央行獨立性等教條全部拋在腦後。貨幣超發是短期內刺激作用最強的措施，沒有之一。
在貨幣又一輪超發的大背景下，作為一個普通人，應如何配置資產，才能保證手中的財富不被稀釋，是當下最現實的問題。 房產作為歷來中國家庭資產配置最重要的部分，必須值得關注。
國際資產長週期表現
資產大類通常包括股票、債券、金融衍生品、商品、現金、外匯、房地產等。對於普通家庭來說，能夠進行配置的一般是股票、債券、房地產、商品四大類。這些資產在國際市場的表現如何，讓我們來做個回顧。
從歷史上看，商品（包括黃金和原油）從來都不是不是好的“長期投資標的”。我們可以看出，在過去長達100年的時間裡，黃金的漲幅並不如人預期，原油就更加差強人意。
由於科技發展帶來勞動生產率的巨大提升，採礦成本大幅下降，稀有礦產的持續開發並沒有帶來價格上升，反而陷入持續下跌。這叫“科技發展詛咒”。黃金和石油雖有一定的特殊性但也很難逃脫規律。
在人們的一貫印象中，股市收益是非常巨大的，上圖中道瓊斯工業的走勢也給我們帶來了相當大的震撼。美股近十年來的長牛給各國股市樹立了榜樣，但如果同時考慮其他國家市場，就會發現回報率並沒有想象中那麼大。在過去的20年中，大部分我們耳熟能詳的國家其股市增長率都沒有超過5%，累計收益並不一定強過高收益債。
美股十年期國債在上圖中的走勢僅次於道瓊斯工業指數，表現同樣也很亮眼，這主要是複利的影響。但是請不要忘記，十年期國債收益率通常被當做社會無風險收益率。而美國國債收益率超過標普500股息率，往往是股市見頂最強烈的信號。
再回頭看房地產。如果認真研究美國曆史，就會發現從二戰結束到08年次貸危機，房地產已經持續了長達60年之久的牛市。名義房價指數持續正增長，累計上漲24倍、年均增速5.4%，實際房價指數累計上漲121%，核心城市的房價漲幅更高。次貸危機之後，隨著美國經濟的復甦，房地產價格也普遍上漲，到了2016年底就漲破次貸危機前高點。
即使不考慮REITS的專業投資因素，美國房地產的整體收益也在5%左右。而在在香港，REITS每年有7-8%的收益率,超過一般的股票分紅率，也是非常不錯的類固收產品。
國內資產近二十年比較
而在中國貨幣超發的背景下，這幾個大類資產的表現又如何？
黃金等大宗商品作為避險產品在短期經濟陷入極端情況時可作為投資品增值，但是從長期來看，在溫和的通貨膨脹條件下，投資黃金等大宗商品並不能跑贏貨幣超發。過去20年內，以人民幣計價的黃金及原油的平均複合增長率分別為9.2%和3.5%，均遠低於同期廣義貨幣增速。
固定收益債券在貨幣超發期間為表現收益率較低的一類資產。我國固定收益類債券，尤其是信用等級較高的國債，調整具有價格粘性，在貨幣增速較大年間固定收益類債券收益率表現較差。過去20年的平均收益率不僅遠低於廣義貨幣增速，同時也低於其他商品價格增長率和資產收益率。
近年來我國房價、地價快速上行，總體複合增速低於廣義貨幣增速。但一線城市房價漲價遠超其他城市，與貨幣增速基本持平。最近十年的一線城市土地成交價格上漲速度更是遠超貨幣增速。
過去20年，股票投資複合收益率顯著低於貨幣增速，但最近十年，股市收益率提速，表現優於大宗商品及債券，超過貨幣增速。股市波動性較大，在近20年間大漲大跌是其複合收益率未跑贏貨幣超發的主要原因。
綜上所述，在貨幣超發的大背景下，大類資產的收益類從高到低依次為：股票、房地產、大宗商品、債券。
但就如上面所說，股市的波動是非常劇烈的，各階段的收益非常不確定，這就需要具備很強的擇時能力。這在眾多基金經理中也相當稀缺，對於普通投資者來說就更加困難了。結合投資操作難易程度來看，房地產無疑是最適合普通人的投資品種。
房地產投資優勢
房地產和其它投資品一個最大的不同，是它具有很高的使用價值。穩定舒適的居住環境，能夠極大地提升生活品質，很好地免除職業生涯中的後顧之憂。附加在房地產之上的教育、醫療等資源，工作日上下班通勤的便利性，休息日周圍商圈的完備性，都是房地產使用價值的重要組成部分。
股票配置中有“核心+衛星”的策略，家庭資產配置也同樣適用。目前一二線的房產，少則幾百萬，多則上千萬，佔普通家庭資產比重往往在一半以上，是需要首先考慮配置的核心資產。
對於普通人來說，房貸可能是人生中唯一一次高比例加槓桿的機會。 首次購房的首付比例一般為三成，按揭提供了至少3倍的槓桿。100萬的首付，可以輕鬆撬動400萬的財富。即使房價一年只上漲5%，扣除房貸利息，對於本金來說，也是15%的年化收益，不僅超越市面上所有的固定收益類理財，還跑贏了絕大多數的基金經理。
房貸由於違約率低，抵押物價值充足，在銀行業內部是公認的優質貸款。也只有在住房方面，普通人才有可能拿到這麼大一筆利率低到5%，期限長達二三十年的信用貸款。所以說，房貸可能是我們從國家身上唯一能薅到的羊毛。如果預期現金流穩定，不要猶豫，一定要貸款買房，前提是要在一二線城市核心地段。
對於普通人來說，一次性購入房產，然後按月還貸，相當於強制儲蓄，與定投有異曲同工之妙。20年乃至30年的分期還貸，相當於用未來稀釋後的錢，來償還當前確定的貸款金額，具有相當好的抗通脹作用。隨著貨幣持續超發，未來的貸款利率將會進一步下降，與預期通脹率相比微不足道。
雖然當前由於房地產價格原因，出租收益率僅有2%-3%，性價比不高。但是隨著社會發展的穩定，經濟水平的提高，收益率會向歐美髮達國家看齊，有望達到6%-8%的水平。更何況，在無風險收益率下降的大趨勢下，投資房屋收益率的性價比會進一步凸顯。前段時間4%的年金險已經成了絕響，未來確定性更高，收益也更高的REITS將會成為中國重要的投資品種。
房地產投資策略
我國房地產繁榮和迅猛發展始於1998年的住房制度貨幣化改革。經歷過之前多輪房地產政策調控週期後，我們可以發現，地方政府在考慮是否放鬆房地產政策時的主要關注點包括保增長、防範房價下跌帶來系統性金融風險以及地方財政承受能力。
在今年新冠疫情的衝擊下，“穩增長”的壓力不斷擴大，多個地方政府根據各地具體情況，從供需兩端出臺政策幫助房企度過難關，之前嚴厲的調控政策有了緩和的跡象。疊加寬鬆的貨幣政策，房地產很有可能再次成為宏觀調控部門手中，刺激社會消費的最佳手段。
從上述政策適度鬆綁及利率持續下行的情況來看，現階段上車幾乎是近幾年來的最合適時點，開發商急於出貨週轉，房貸利率也有所下行。長期來看核心地段的核心區域仍有強勁增值空間，因而在綜合考慮支付能力的情況下，搭配合理的房地產投資策略，將會大大提高投資勝率。
若我們以實物不動產投資的視角切入，聚焦於不動產的保值增值功能，則具體的投資決策大致可以按如下幾點逐步推進：
首先，觀察所關注區域的人口增長潛力；其次，觀察該區域內的政策、產業規劃情況；接下來，交叉比對開發商在區域內的分佈及土地競標情況；最後，在觀察區域內尋找生活配套相對完善的樓盤。
這套策略的邏輯在於人口->政策->產業的資產內生增值鏈條，在人口稠密地區，房地產交易活躍，剛需充沛，改善及投資行為活躍，是房地產價格的有力支撐。以下圖為例，未來增量人口就是當地房地產交易價格的主要支撐，是一線及強二線城市的房價基本面。
在人口淨流入的有力支撐下，當地政策則是另一主要主要助力。政策規劃往往意味著巨大的產業成長空間，但也需要綜合考慮政策無法順利落地的風險，一旦產業無法順利導入，則產業變現週期可能會拉的較長，即為該決策的主要機會成本。
如果有可能，應當儘量選擇新區置業，並適當遠離區、縣主導的低能級新區，省市級、乃至國家級新區的成長空間相對更值得期待。舉例來說，大至粵港澳大灣區、海南醫養結合體規劃等，小至上海臨港新能源產業集群、深圳蛇口互聯網產業園等，依附於產業形成巨大的居住需求，以時間換空間，此類區域的長線投資價值是確定性相對較高的。
另外結合該地開發商拿地競價情況，越是吸引大量的有實力的開發商競價拿地的區域，代表開發商對這一區域的認可程度越高，房價未來的增長潛力越大。
選定城市和區域後就是明確業態及配套。業態發展潛力來看，住宅最優，其次為商業和酒店。配套基本是老生常談，地段、交通、現有的醫院、商超、學校等各類配套、中長期的配套規劃等等，都應當是考慮要素，這些都決定了該區域未來能聚集多少人、多少商家、多少資源，從而就決定了這個樓盤或小區的有多高的價值。
整體來看，對投資者來說，買房是持有一個城市的入場券，即通過擁有房產換取分享所在城市經濟增長的權力。其實這種綜合考慮機會成本和效率優先的決策，也彷彿價值投資的邏輯一般，需要大浪淘沙的勇氣和耐心，並靜待時間的玫瑰開花。
建議買房不是偶然
各位讀者，不知道你們看到這裡不會一絲疑惑，為啥我把目光又投向了房地產，是不是我又換了工作，不賣理財開始賣房了？說好的股票投資是未來最好的配置工具呢？股票市場一波動，黑老虎就變牆頭草了？
其實你們錯了，偷偷地告訴你們，雖然當前股市震盪加劇，我卻在內心暗自竊喜，因為我們可以以更便宜的價格配置更多的核心資產，長期收益率也會進一步提高。我們清楚自己的投資邏輯，瞭解波動風險和收益來源，可以獲得超出市場整體水平的回報。然而對於普通投資者來講，能把握住市場機會的人少之又少。
經驗告訴我們，如果100個人買房子，90%以上的人長期都能獲得增值回報；而100個人買股票，長期能獲得正收益的人不會超過10%。所以房產永遠是一個家庭的核心資產，而股票投資只能作為收益增強策略來使用。千萬不要本末倒置，去幹賣房炒股的傻事情。
有恆產者有恆心，有了穩定的居所，就能定下心來努力奮鬥，這比什麼都重要。昨天我去參加了公司新總部大樓的點燈儀式。黃浦江邊，斥資70億買下了三棟大樓即將投入使用。作為國內頂尖的投資銀行，我們當然知道如何在資本市場獲取更多的收益，但同樣也在加大大額固定資產投入。房產是家庭的核心資產，同樣也是公司的基石。
目前房地產在中國家庭的資產佔比偏高，真實原因是由於我們的人均可支配收入仍然不夠高，不足以支撐對其它的資產配置。而對於大多數老百姓而言，人均居住面積在較高的房價下很難一步到位，後續人均可支配收入提高後，我們對居住改善的追求將仍存在很大的剛需，而改善性需求仍將在很長一段時間持續起作用。
中國人民未來美好生活的前景並不取決於投資，而是在於每個人更加努力的工作，股票投資只是生活的一個很小的部分，溫馨舒適的住所才是人心靈的港灣，只有在此基礎上進行的股票投資才會是放鬆的、理智的。也只有在此前提下，股票投資才會給我們帶來意外的驚喜。
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