仲量聯行發佈《2020年第一季度成都商業地產市場報告》辦公樓篇

2020年4月1日，成都——受新冠病毒肺炎疫情影響，一季度成都甲級辦公樓市場供需均出現一定程度回落，市場空置率小幅上升。辦公需求向頭部產業和在疫情中獲益的產業聚集，金融、科技互聯網、大健康產業成為拉動辦公需求的核心動力。租金方面，業主租金預期下調，但多數仍持觀望態度，租金環比僅下跌0.2%。

仲量聯行成都董事總經理謝凌表示，“成都甲級辦公樓一季度租金跌幅在主要一二線城市中相對較小。這也源自於成都產業結構的戰略性調整升級，其中新經濟發展引人矚目，成為成都辦公樓需求增長核心驅動力。目前，業主方租賃策略也是辦公樓市場關注的焦點。面對特殊時期辦公需求的變化，租約管理優化以及多元辦公產品的開發已成應對之計。”

市場研讀

一季度新增供應逾6萬平方米，開發工期及交付受疫情影響。

數據顯示，第一季度成都辦公樓市場僅迎來在疫情爆發前交付的天府國際金融中心，新增面積逾6萬平方米。但自復工以來，成都在建項目工程已逐步恢復建設，預計2020年辦公樓未來供應多數仍將於年內交付。屆時，近40萬平方米的新增供應或將使主要供應板塊——金融城與市中心區域承壓。

宏觀經濟不確定性致企業新租放緩，空置率上升至23.9%。

疫情致春節長假後的辦公樓市場基本停擺，辦公樓招商進度推遲。疫情亦增加了宏觀經濟的不確定性，進而影響企業的房地產計劃，部分企業放緩甚至取消短期搬遷或擴張計劃。自2018年開始，金融市場監管力度不斷增強，P2P等網貸公司在合規中不斷調整經營，行業優勝劣汰加速，本次疫情無疑加快這一進程。季內，非傳統金融類租戶累計退租面積高達2.2萬平方米，居各行業之首。新租放緩及非傳統金融租戶退租，導致成都甲級辦公樓市場淨吸納量出現負增長，錄得負1.0萬平方米。受此影響，市場平均空置率環比上升1.5個百分點，至季末報23.9%。但與中國主要一二線城市比較，成都市場的空置率水平仍處低位。

• 金融業抗風險能力相對較高，辦公需求整體保持穩健，保險業辦公需求預期相對樂觀。季內，銀行、保險等傳統金融類租戶的辦公需求仍具韌性，市場於疫情前後錄得多宗成交，其新租需求佔比高達15.9%。疫情亦提升了公眾的醫療保險意識，為本就表現活躍的保險業帶來長期利好，保險企業辦公需求未來將持續成為拉動成都辦公大面積需求的動力。
• 科技互聯網行業在本次疫情中普遍獲益，在線教育等線上流量企業積極擴張。科技互聯網類租戶以15.4%的成交佔比，居各行業第二。以學而思、猿輔導為代表的在線教育企業的租賃需求保持活躍。疫情後，隨著線上用戶數量激增、資本市場資金的湧入，科技互聯網企業將進一步成為今年辦公樓市場需求的核心來源。
• 新經濟產業持續推動成都經濟高質量發展，是近期也是未來成都辦公樓需求的核心驅動力。據統計，2017年以來，成都新經濟企業從18萬家增長至36萬家，數量翻倍。本季，獨角獸企業英雄互娛進駐金融城板塊。
• 中小微企業現金流承壓，二級租賃市場挑戰與機遇並重。主要承接小微企業需求的二級租賃市場面臨較高的退租風險，轉租率普遍下滑。另一方面，為應對疫情帶來的市場衝擊，部分企業更加青睞精裝、帶傢俱且租約靈活的辦公產品，這將為二級租賃市場需求帶來一定轉機。

一季度租金跌幅較低，業主調整策略料將於二季度顯現。

疫情發生後，招商租賃進度放緩以及經濟不確定性一定程度上削弱了業主方的議價能力，但季內成都多數業主仍持觀望態度，料將在第二季度集中調整策略以應對市場變化。據仲量聯行數據顯示，一季度成都甲級辦公樓租金環比下跌僅0.2%，季末報99.5元/平方米/月，跌幅在中國主要一二線城市中相對較小。

未來展望

需求展望

據仲量聯行3月發佈的《2020年華西辦公樓市場量化分析報告》顯示，疫情帶來的宏觀經濟層面的變化預計將在第二季度開始逐步在辦公樓市場顯現。與去年同期相比，整體需求放緩以及辦公樓租金下行已不可避免。據仲量聯行預測，2020年成都甲級辦公樓淨吸納量仍有望實現18萬平方米。近40萬平方米的新增供應預期將拉動市場平均空置率進一步攀升，年末或超25%。

在樓宇經濟3.0時期，科技是樓宇經濟發展的第一驅動力，“新經濟”必將引領成都辦公樓需求的未來成長。成都提出構建電子信息+、新一代信息技術、智能製造、數字娛樂、新文創、大健康和新金融七大“新經濟”產業核心區。發展新經濟，培育辦公樓需求新動能。前瞻性的產業佈局是經濟增長的基底，更是構築辦公樓需求的新動力。據仲量聯行預測，2020年，成都科技互聯網、金融業（尤其是保險業）、醫藥及生命科學（大健康）產業整體需求佔比有望逆市增加，成為拉動甲級辦公樓需求的新動能。

租金預測

在此預期下，短期內，如業主全年租金降幅在5%以內，大概率會引發競爭對手普遍採取“跟進”策略，隨之降租。然而，大範圍的“價格戰”會形成新的市場均衡，從而抵消單個樓宇降租所拉動的需求增量。因此，當辦公樓市場承壓、面臨租金下跌風險時，有條件的業主可以考慮率先降租，以利用先發優勢快速攫取市場份額。

租賃策略建議

在租金優惠策略方面，建議單一業權樓宇的業主早期可優先考慮以增加免租期和裝修期的方式降低有效租金，維持賬面租金的平穩，進而減輕年內租戶續約的壓力。目前多數產業的經濟基本面預期走弱，而短期搬遷及裝修成本會延緩企業搬遷進程。在這一階段，優質租戶的租約管理必然是維持樓宇進駐率和租戶結構的關鍵。散售樓宇的租金承壓能力不及單一業權項目，在市場承壓時散售樓宇租金已率先降價，進而加劇市場價格競爭。高品質單一業權樓宇仍可以憑藉樓宇品質、租戶組合、物業管理等競爭優勢，以及在本次疫情中表現出的

後疫情時代，什麼樣的辦公樓宇“抗風險能力”更強成為市場關注點。仲量聯行建議重點關注以下四點。第一，業權形態：單一業權辦公樓項目展現出更強的抗風險能力，統一的招商運營以及租約管理能在危機時期留住客戶、增加客源。一季度，成都單一業權甲級辦公樓項目仍實現約7,000平方米的淨吸納量。第二，行業結構：及時調整租戶結構，擁有“動態最優解”的辦公物業將有效降低危機事件的衝擊，以及產業結構性調整所帶來的經濟損失。第三，辦公產品：一季度，300平米以下租賃成交數量佔比高達76.1%，較2019年上升約24.9個百分點。適當增加小面積空間、提供多元化辦公產品的租賃策略將更符合疫後市場需求。第四，物業管理：樓宇健康管理水平、公共突發事件應急能力愈加受到租戶關注，將成為辦公選址的重要指標。擁有優質物業管理的樓宇的租金溢價水平加速顯現。

謝凌總結到，“值得關注的是，成都穩步有序復產復工，社會經濟發展迅速回歸正軌，截至目前成都地鐵工作日客運量恢復至去年同期六成以上。自3月以來，推動成渝地區雙城經濟圈戰略實施的相關行動亦加快展開，產業升級持續推進，加之‘新經濟’的強勁動能，都將進一步推動成都成為新一線城市辦公樓市場的領軍者。”

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