最近一段時間，開發商的日子有多難？
別看線上賣房的陣勢整的挺熱鬧，裁員、降薪、庫存積壓，一樣都少不了。
據21世紀經濟報道記者瞭解，總部位於北京的全國60強房企，未能發放中高管人員的2月工資。由於該公司還在進行招聘，此舉令一些求職者望而卻步。另有不少公司從2月開始，對高管的工資打七折到八折發放。
某大型房企要求員工“主動辭職”，部門原有15人，此次裁撤後僅餘5人。據該員工估算，該城市公司的裁員比例達到30%，甚至出現整個部門都被裁掉的情況。
觀察2019年的房地產庫存月度數據，總體上呈現了逐月攀升的態勢。當前庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長，截止2019年底的庫存規模，已經相當於2017年2月份的水平。
如果考慮到今年前3個月賣房大幅遜於往年同期，也就意味著賣不出去的房子越來越多了。
易居研究院近期發佈的報告稱，2月份監測的100個城市新房去化週期達到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現了明顯攀升。
更有一個信號值得注意：已經有63家頭部房企開始賠錢了。
據中國證券報3月31日報道，Wind數據顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內房股發佈2019年年報，合計營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，淨利潤同比下降7.56%。
其中，太古地產、恆基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司淨利潤同比下滑。
營業收入在漲，淨利潤卻在下降，只能說明一個問題：我們期待已久的開發商“打折潮”、“貶值潮”，可能已經啟動了。
原因有二。
1，現在披露的是2019年的業績，營收大增，落到房企手裡的利潤卻降了將近10%，同時63家開發商在虧損，說明“以價換量”早在去年金九銀十、年底衝業績的時候就已經開始了。
2，明源地產研究院用“操盤金額/操盤面積”，得到每一家開發商的“操盤售價”，統計了TOP50房企的銷售情況，結果顯示：2月份50%房企進行價格下調，同比平均下調幅度達到了28.85%。
降價打折賣房，對房企意味著“賠錢”，對購房者來說卻是實實在在的好消息。
恰逢此時，央行又宣佈了一個措施，更有利於降低剛需購房的成本。
3月30日上午，央行公佈了最新一次逆回購招標公告。公告顯示，7天逆回購一次大幅降息了20個基點，下降幅度遠遠超出市場預期。
所謂逆回購，是央行向市場注入資金的一種操作，中標利率降低，極具信號意義。
在去年，貸款基準利率已經取消，換成了1年期和5年期的LPR報價，這個5年期LPR報價就是大部分人按揭房貸要用到的利率。
由於逆回購利率是1年期MLF的風向標，而MLF利率是LPR報價的“錨”，去年逆回購利率下調後，LPR也隨之降低。
因此，4月份LPR下行已經沒有什麼懸念，目前5年期LPR是4.75%，全國首套房平均利率為5.5%左右，如果4月份下調5年期LPR20個基點，剛需購房利率也會隨之降低到5.3%的水平。
按1套100萬貸款的房子來算，3成首付、等額本息的情況下，月供可以省120元，積年累月算下來，可以說是一筆不小的開銷了。
雖然4月份降息的腳步還未走來，但我們看到在央行宣佈逆回購利率降低前，674家銀行已經做出了回應。
融360大數據研究院發佈《2020年3月中國房貸市場報告》，其監測樣本擴大至41個城市674家銀行分(支)行，根據674家銀行分(支)行的監測數據，2020年3月，全國首套房貸款平均利率則為5.48%，環比下降4BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環比下降5BP。
顯然，銀行作為對資金“嗅覺”最靈敏的市場主體，已經聞到了央行繼續降息的味道。
筆者認為，降價打折潮開啟、63房企出現虧損效應、4月降息預期大增、674家銀行提前做出反應，說明了2個問題。
1，首套房剛需終於熬到了“好日子”。
過去5年時間，一波席捲全國的房價上漲潮逐步醞釀，先是京滬廣深，後是蘇州、南京、合肥、廈門等“樓市四小龍”，隨後鄭州、西安、成都、重慶開始補漲，到後來一大堆名不見經傳的三四線小城市也開始上漲。
有房族身家膨脹的同時，無房者卻不得不面對日益高漲的購房成本，一旦2020年房價打折潮開始蔓延，像2014年那樣向其他城市擴散，首套房剛需的置業難度也會隨之降低。
2，2020年開始，房地產行業的“收縮”趨勢將難以避免。
63家房企開始賠錢，這個數字雖然看起來並不多，但是，這些公司都是上市房企，可以說是房地產行業的“中流砥柱”。
數據顯示，目前我國房地產公司超過了9萬家，2019年破產家數達到了500多家，今年日均破產接近2家，經歷了高週轉、高速擴張的房地產行業，必然會迎來長時間的“收縮”。
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