3月31日，恒大可以说又甩出了一张“王炸”——在2019年业绩发布会上，许家印正式宣布了恒大的战略转型：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
恒大的战略转型动作，算不算“王炸”？
近几年的地产圈，鲜有如此旗帜鲜明的战略动作，虽然整个行业明显进入了转型期，地产企业也普遍强调稳增长，但各家地产企业的企业情况，明显并不相同。
而对于恒大来说，今年一季度，恒大网上卖房的实践，也已经可以部分反映出恒大这次战略转型之力度。今年一季度恒大的网上卖房，放在整个地产圈可以说是大放异彩，甚至引领了各大地产商网上卖房的热潮。在网上卖房的实践中，恒大超强执行力的延续、转型中的强创新，在很大程度上激发了市场的想象：未来的恒大会是什么样？
01
恒大的战略转型，在2019年财报中已经可以看到伏笔。
许家印宣布恒大全面实施新战略
财报显示，2019年，恒大录得合约销售额人民币6011亿元，较2018年增长9.0%；合约销售面积5846万平方米，较2018年增长11.5%。规模上的数据，而可以说很稳，而且，对比之前的数据很容易就可以判断——这当然已经是开始“控规模”的结果。
2019年恒大的核心利润408.2亿元，同比下降48%，看似短期内的降幅有点大。实则，看待恒大，不宜用一般企业的“规律”来衡量，仅就利润而言，2018年恒大的利润增幅是超过90%的，所以放大时间尺度，恒大的利润实际上还是曲线上扬，或者说还是稳增长的，只不过是不同的年份有收有放。当然，放在恒大战略转型的背景之下，从恒大2019年的利润表现我们还是能够看出，这在很大程度上也是恒大主动牺牲短期利润、配合战略转型的结果。
与规模的稳相比，2019年，恒大的负债是增长的，但增幅比销售的增长更低。根据财报数据，恒大2019年的资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。
尽管负债率略有增长，但恒大2019年业绩的扎实程度，实际上是大幅提升的——2019年，恒大的现金余额2287.7亿元，同比增长了12%。很显然，恒大现金流增幅比其他数据都更加强劲。现金流更高的增长，当然意味着财务上更加安全，而对于谋求强势转型的恒大来说，这显然也是持续“降负债”的底气。
02
对于恒大来说，高增长、控规模、降负债明显是互相关联的，这三者的同时出现，可以说是构成了一套转型的组合拳。
推动销售和回款高增长、控制土储规模，是实现降负债最主要的两条途径。与此同时，由于恒大土储充裕，负债的降低，在未来几年内都不会影响恒大的业绩增长。
在当下，降负债其实最能显示房企转型的刚性和诚意，而恒大的“降负债”，也干脆、果决。事实上，许家印对恒大的三个战略转型方向，都给出了明确、可量化的目标，其中降负债是许家印格外强调、决心最大的——关于降负债，许家印提出，恒大要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。摆出明确的数据，对于以执行力见长的恒大来说，基本上可以说是立下“军令状”了。
恒大降负债的方式，是左手推动销售和回款，右手减少土储……双管齐下、两手都硬，确实是单刀直入，铁心为转型铺路。就销售和回款而言，在今年一季度，拉高负债的土储和在建、待售项目，已经成为恒大网上卖房火力全开的弹药。
恒大一季度销售及回款对照图
通过这幅销售、回款的对照图，我们也能看到，作为降低负债的重要抓手，恒大2020年一季度的销售节奏、回款效率，均有大幅提升——简单计算可以得到一组数字，在新冠疫情导致行业遇阻的情况下，恒大一季度销售同比大增23%，销售回款同比大增55%，在销售和回款规模刷新历史记录的同时，销售回款率也同比强势拉升了10个百分点左右！
在恒大2019年业绩发布会现场，许家印甚至还为投资者算了一笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
按照恒大提出的增长目标，恒大今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿，就今年而言，在一季度这个非常时期能实现1465亿元的全行业最高的销售额，在后续社会、经济正常回稳之下，难度当然也不大。
恒大的“降负债”是玩真的，为此，今年一季度的销售和回款都在大幅提升，相比之下，难度远比推动销售和回款更低的“控规模”，当然也假不了。事实上，在“控规模”上，恒大提出的目标是土储负增长——未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。这一点，远比业内同行走得更远。
对恒大来说，大力降负债、控规模，并不意味着在未来几年的行业竞争中会处于守势。高增长在恒大的转型战略中被置于优先的位置，这不仅是恒大降负债的底气，而且，得益于恒大的土储已经非常充裕，正如增长目标所提到的——三年后也能成就一个万亿级的新恒大。
对于整个地产行业来说，恒大以数据目标为导向的战略转型，有着显而易见的启示意义。毕竟，虽然降负债、稳增长是当前地产行业的大形势，但两者如何兼顾，对于很多房企来说并不是一件容易想明白、做出结果的事情。
03
地产，当然不是恒大的全部。恒大的这次战略转型，其深远意义更在地产之外。
在新冠疫情陡然袭来，全球形势远未的明朗形势下，恒大的战略转型是前瞻性的，起码，在行业内是绝对领先的。但以恒大2019年和今年一季度的表现，如果仅仅只是为了在地产圈稳健发展，其高增长、控规模、降负债的战略转型，远不必在量化目标上做得如此“刚硬”和不留余地。
之所以在地产上不留余地，显然也是因为恒大在地产之外更长远的战略转型方向上心存实意。
在恒大2019年业绩发布会上，许家印依然带着激情，以目标导向和量化思维表现了对于恒大新能源汽车业务的信心，“我们（恒驰系列）十四款车不敢说全部爆款，但我有信心其中8-10款能成为爆款”。
行胜于言！但很显然，恒大已经在用行动真刀真枪的战略转型表明，这是创业者的激情和自信。相比之下，地产圈以转型之名行圈地之实的多，能够真正有所投入的少，真正有二次创业激情的，不说绝对没有，也可以说几乎没有，更不要说把激情投入到一个像新能源汽车这种回报周期较长的行业。
事实上，从一季度恒大网上卖房在地产圈引领的风潮中，业界也已经能够感知到，即便在房地产这个粗重的行业，恒大也在用一种让行业耳目一新的方式刷新自己，同时也刷新着整个行业对转型与变革的理解。
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